Les réseaux d'agents immobiliers et les organismes professionnels du secteur (Century 21, FNAIM, ORPI et Laforêt) n'ont pas failli à la tradition. Chaque début d'année leur donne l'occasion de dresser le bilan de l'année écoulée, mais aussi et surtout d'anticiper l'avenir du secteur et plus particulièrement l'évolution des prix immobiliers. Après une année 2011 plus qu'exceptionnelle, le marché immobilier a traversé bien des turbulences en 2012. L'année passée laisse perplexe plus d'un observateur. Les ventes sont en chute libre tandis que les prix sont restés quasiment stables, le tout dans un contexte de taux d'intérêt d'emprunt extrêmement favorable.
Pourquoi les prix immobiliers n'ont pas baissé en 2012 ? Parce que dans les zones tendues, seuls les biens de qualité idéalement situés se sont vendus. Les autres logements n'ont pas trouvé preneur car leur propriétaire en demandait un prix trop élevé face à des acquéreurs potentiels beaucoup plus exigeants. Le reste du marché est constitué par les ventes « forcée », mutations professionnelles, mariages, séparations, naissances... Du coup, le volume des transactions s'est fortement contracté de -12 % à 19 % selon les réseaux. D'après la dernière note de conjoncture des notaires, le nombre de transactions estimées en 2012 se situe dans une fourchette de 650.000 à 700.000 ventes contre 805.000 en 2011, qui certes fut une bonne année même la moyenne annuelle de ventes immobilières la France est proche de 800.000. Entre 2011 et 2012, les ventes ont donc reculé de plus de 20 %.
Crispation, tension, interrogation, frustration, déraison, temporisation ont ainsi caractérisé le marché des transactions immobilières en 2012, proche de l'immobilisme. Le marché immobilier en gardera-t-il les stigmates en 2013 ? Sans doute. Le point de non-retour semble avoir été franchi. Vendeurs et acheteurs ne vivent plus sur la même planète tant leurs visions du marché immobilier sont diamétralement opposées. L'avenir de la pierre n'est guère réjouissant en dépit d'une forte appétence des Français pour l'immobilier. Les réseaux d'agents immobiliers et les organismes professionnels du secteur (Century 21, FNAIM, ORPI et Laforêt) l'ont compris depuis plusieurs mois et ne prévoient guère d'amélioration en 2013. L'année à venir sera semble-t-il dans la même veine que celle qui vient de se refermer. Les professionnels de l'immobilier ne sont pas très optimistes. Aucun d'entre eux n'anticipent de reprise des transactions, notamment parce que le gouvernement n'a plus les moyens de soutenir le secteur comme par le passé. L'absence de budget ne permet plus de mettre en œuvre une véritable politique d'incitations et d'aides à l'acquisition pour les primo accédants. De plus, « des signaux négatifs sont envoyés aux investisseurs (surtaxe des plus-values, encadrement des loyers...). » souligne Elix Rizkallah, président de Laforêt, qui estime également que « 2013 sera une année difficile. »
Pour autant, ces professionnels ne veulent pas perdre espoir et souhaitent agir plutôt que de subir le marché. C'est pourquoi, deux de ces réseaux, Laforêt et ORPI, veulent inciter les vendeurs qui font appels à leurs services à « prendre conscience de la réalité du marché ». « Un seul facteur permettra de débloquer le marché et de fluidifier l'accès à la propriété : le retour au juste prix de marché de la part des vendeurs » affirme Bernard Cadeau, président d'ORPI. C'est pourquoi, le réseau lance l'opération « revisitons les prix » dans ses 1250 agences. L'objectif est de convaincre deux tiers des vendeurs clients des agences ORPI de baisser leurs prix de vente de 5 % à 15 %. Une opération déjà appliquée par les franchisés Laforêt sous le nom de code « prix bleus ». Elle consiste en une remise à niveau des prix des biens qui ne se vendent pas. En 2012, 7.000 propriétaires ont joué le jeu en acceptant une baisse moyenne de 8 % sur leur bien mis en vente. Ces actions marketing auront-elles un impact ? Difficile de l'affirmer. Seule certitude, les notaires ont livré des perspectives bien sombres en la matière. D'après ces experts, le nombre de ventes de logement tombera en 2013 à un niveau historiquement bas, entre 550.000 et 600.000 ventes. Une fourchette basse qui deviendra réalité sur les vendeurs campent sur leurs positions et ne revoient pas leurs prétentions en matière de prix à la baisse. Un avis que partagent la FNAIM et Century 21. D'après les dirigeants de Century 21, « l'année 2013 devrait être particulièrement rude en termes d'activité. » Si les taux d'intérêt demeurent stables, le marché ne devrait pas connaître de spéculaire baisse des prix immobiliers. Cette faible diminution des prix sera insuffisante pour provoquer un regain d'activité, et la correction des volumes constatée en 2012 se poursuivra cette année. Pour 2013, la FNAIM anticipe une évolution des prix comprise dans une fourchette entre - 2 % et 0 %.
Century 21 considère toutefois qu'une remontée brutale des taux d'intérêt d'emprunt, qui entrainerait d'abord un véritable blocage des ventes permettrait dans un second temps, une baisse des prix proportionnelle voire supérieure à la hausse des taux d'intérêt observée. Idée partagée par la FNAIM. Une remontée des taux d'intérêts, historiquement bas, est souvent présentée comme une menace pour le marché. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, considère à l'inverse qu'une légère remontée des taux cette année ne pénaliserait pas l'activité. Car, explique-t-il, « elle soutiendrait le marché, en provoquant une réaction chez les particuliers, qui se décideraient à passer à l'acte, de crainte que le coût du crédit n'augmente encore par la suite ». Pour résumer, la FNAIM mais également le réseau Century 21 sont persuadés qu'une faible remontée des taux pourrait avoir des effets positifs sur le marché immobilier. Quoiqu'il se passe sur le marché des taux bancaires, les acheteurs semblent avoir toutes les cartes en main, à condition toutefois que les vendeurs fassent enfin des concessions sur le prix de leur logement. Le message passera-t-il entre les professionnels et les vendeurs ? Va-t-on assister en 2013 à un retour au juste du prix de marché de la part des vendeurs ?
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