Immobilier : le marché locatif en pleine déprime, les loyers vont-ils plonger en 2013 ?

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L'observatoire Clameur, qui regroupe des professionnels de l'immobilier (l'Anah, l'Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, FONCIA, Foncière Logement, Gécina, Gérer, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), ICADE, Groupe ICF, le Mouvement PACT, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, SOGEPROM, Square Habitat (Crédit Agricole), TAGERIM, l'UNIS, l'UNPI et le Réseau URBANIA...), publie deux fois par an un rapport sur l'état du marché locatif en France. L'étude publiée mardi 26 février met en lumière le léger mais réel rebond du marché locatif français en 2012. « Sur un marché déprimé, inquiet des orientations publiques le concernant et dont l'environnement économique n'a cessé de se dégrader tout au long de l'année, les loyers de marché ont progressé » précise Michel Mouillart, chargé par l'observatoire de dresser le bilan 2012 et les perspectives 2013 du marché locatif français. Ainsi, le prix moyen des loyers s'est, l'an dernier, accru de 2,2 % par rapport à l'année précédente où la progression des loyers n'avait été que de 1,6 %. Malgré ce léger rebond, « l'activité n'a pas vraiment réussi à se ressaisir » souligne l'auteur de l'étude.

Depuis 2006, la croissance des loyers décélère

Preuve de cette déprime, depuis 2006, les loyers ont augmenté de 1,6 % par an, en moyenne, donc à un rythme légèrement inférieur à celui de l'inflation : le décrochage est spectaculaire, puisque de 1998 à 2006 ces mêmes loyers avaient augmenté de 4,1 % chaque année, pour une inflation de 1,8 % par an. Michel Mouillart impute principalement ce décrochage, constaté sur le rythme de progression des loyers de marché depuis 2006, au ralentissement de l'activité observé sur ce marché (8.2 % au total, entre 2006 et 2012) sous l'effet de la grande dépression puis de la crise des dettes souveraines ; la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d'achat, dégradation des aides personnelles au logement ...).

Rebond momentané des loyers en 2012

Dans ce contexte comment expliquer le rebond observé en 2012 sur la progression des loyers ? D'après le professeur Mouillart, les tensions saisonnières habituelles durant l'été (rentrée universitaires, mutations professionnelles...) ont été plus fortes que d'habitude en raison de la raréfaction de l'offre nouvelle de logements. Le manque d'offres de logements dans les zones tendues (Paris, grandes villes universitaires, proche banlieue parisienne...) a plus que jamais favorisé la progression des loyers. L'universitaire introduit une dernière explication : « il n'est pas à exclure, que face aux incertitudes sur les évolutions futures des recettes locatives, certaines hausses aient été vives alors qu'en d'autres circonstances la tendance aurait été à plus de modération. » 2013 sera-telle dans la même lignée que 2012 ? Rien n'est moins sûr affirme Michel Mouillart. Fin février 2013, les loyers s'inscrivent déjà en recul de 0,8 % en rythme annuel : en 2012, à la même époque, les loyers de marché reculaient mais beaucoup moins fortement (- 0,1 %.) A cet égard, la situation est comparable à celle que CLAMEUR a observée en 2011, à la même époque. Habituellement, le marché est très calme durant les mois d'hiver et ne retrouve des couleurs qu'avec l'arrivée du printemps : les mois d'hiver ne sont donc généralement pas propices à la progression des loyers de marché. Mais en 2011, comme en 2013 d'ailleurs, les loyers ont reculé de manière sensible durant l'hiver : et au final, en 2011, la hausse des loyers s'est inscrite sous l'inflation.

Début 2013, les loyers baissent plus à Paris qu'en province

La baisse générale des loyers de marché observée depuis le début de l'année 2013 illustre le relâchement saisonnier des tensions, dans le contexte d'une dépression sévère de la demande, contrecoup de la montée du chômage et de la baisse du pouvoir d'achat. Par exemple, si la baisse des loyers de marché se réalise au rythme annuel de 0,8 % depuis le début de l'année 2013, elle est de 1,8 % en Ile de France, mais de 0,5 % « seulement » en Province. Et dans la plupart des régions (dan s 18 régions, précisément), les loyers progressent lentement (et toujours moins que l'inflation) ou ils baissent. En outre, dans 60 % des villes de plus de 100 000 habitants suivies par CLAMEUR depuis 2000, les loyers de marché baissent depuis le début de l'année 2013. Et dans 12,5 % de ces villes, les loyers progressent moins vite que l'inflation. Au total 45 % des villes françaises sont concernées par le recul des loyers. Pour connaître très précisément le montant moyen des loyers pratiqués en 2013 dans votre ville, Clameur met à votre disposition sur son site internet le top 697 de CLAMEUR 2013.

La progression des loyers en 2012 concerne tous les types de logements

Fait très inhabituel, ce sont les loyers des grandes surfaces qui affichent les plus fortes progressions. Alors qu'en 2009 les loyers de marché avaient reculé sur les 3 pièces et plus (45 % du marché), la progression des loyers depuis 2012 concerne tous les types de logements et plus particulièrement les 5 pièces et plus. Ainsi, les loyers des studios et 1 pièce (23.3 % du marché) progressent moins que l'ensemble du marché (+0,9 %) tandis ceux des 2 pièces (31,7 % du marché), des 3 pièces (25.7 % du marché), et des 5 pièces (6,7 % % du marché) augmentent plus vite que la moyenne. Enfin, les loyers des 4 pièces (12.6 % du marché) progressent au même rythme que l'ensemble du marché (2,2 %). En début d'année 2013, le repli des loyers s'exerce essentiellement sur les plus petites surfaces alors que les loyers des 4 et 5 pièces continuent de progresser à hauteur de + 0,5 % pour les premiers et de + 1,4 % pour les seconds. Dans ces conditions, le loyer de marché s'établit désormais à 12,6 €/m², France entière : 16,7 €/m² pour les studios et 1 pièce, 12,8 €/m² pour les 2 pièces, 10,7 €/m² pour les 3 pièces, 9,6 €/m² pour les 4 pièces et 9,5 €/m² pour les 5 pièces et plus.

De lourdes inquiétudes pèsent sur le marché locatif

En dépit du rebond constaté en 2012, le marché locatif privé inquiet et hésitant ne présente pas de véritables perspectives de progression des recettes locatives. Du coup, l'effort d'amélioration et d'entretien des logements a dangereusement fléchi en 2012. Sur un marché déprimé, le constat est inquiétant pour l'avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, ...). Ce n'est malheureusement pas le seul élément alarmant ressortant de l'étude de l'Observatoire Clameur. Il constate que depuis 2011, l'offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s'est contractée de 95 000 unités, alors que la construction s'est effondrée en 2012. Elle est donc maintenant comparable à celle qui avait été constatée en 2009, lors de la crise économique et financière internationale. « Ce sont ainsi les effets de la reprise du marché constatée en 2010 puis en 2011 qui sont effacés. » conclut Michel Mouillart.

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