Plus-value immobilière, taxe foncière, droits de mutation : ce qui se trame

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Immobilier : des politiques publiques inadaptées face à la hausse des prix

L'Etat dépense chaque année 40 milliards d'euros pour favoriser l'accession au logement. Malgré cette bonne volonté, le Conseil d'Analyse Economique (CAE), qui a pour mission d'éclairer les choix du gouvernement en matière économique, estime que les politiques publiques de ces dernières années sont mal adaptées au marché immobilier français, et ont entraîné une hausse des prix immobiliers. De 1996 à 2012, les prix immobiliers ont en effet augmenté en moyenne de 6% par an en France, à tel point que les ménages français consacrent aujourd'hui 22% de leur revenu disponible (contre 18% en 2004) à l'immobilier, soit le double de l'alimentation. De nombreuses études ont pointé l'effet inflationniste des aides à la pierre et, plus généralement, des politiques de soutien à la demande de logement, selon le CAE. Les aides à destination des candidats à l'achat ont été « capturées » par les offreurs, sous la forme de hausse des prix. Conséquences ? Une « accentuation des inégalités, des inefficacités économiques, un éloignement entre domicile et travail, des investissements dans des biens surévalués ou encore une perte de compétitivité de l'économie française lorsque le coût du logement se répercute sur les salaires ou dans l'immobilier d'entreprise », estime le CAE. Partant de constat d'échec des politiques publiques, le CAE prône une réorientation des politiques publiques, afin que ces dernières ne « soutiennent plus les prix à travers des politiques de subvention de la demande, comme elles l'ont fait par le passé, [...] mais encouragent l'offre de logements et de terrains, fluidifient le marché immobilier, modèrent la hausse des prix, voire inversent la courbe des prix immobiliers ».

Immobilier : nécessité de supprimer les droits de mutation

Et c'est une réforme d'envergure de la fiscalité immobilière que propose le CAE pour parvenir à ces objectifs. L'idée générale ? « Taxer la détention plutôt que les transactions », notamment à travers une taxation des plus-values immobilières plus incitative, afin de « décourager les comportements attentistes ». Au cœur de ce projet, la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent aujourd'hui 5,09% du montant d'une transaction immobilière, soit la plus importante taxe sur les transactions des biens immobiliers dans l'ancien. Pour le CAE, les droits de mutation constituent un coût de transaction qui freine les échanges sur le marché immobilier mais aussi la mobilité. La suppression des droits de mutation ferait perdre environ 9 milliards d'euros de recettes fiscales aux différentes collectivités publiques.

Immobilier : réviser l'assiette générale de la taxe foncière

Pour compenser cette perte de revenus engendrée par la suppression des droits de mutation, le CAE propose de réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) afin de l'asseoir sur la valeur vénale des biens immeubles, c'est-à-dire sur leur valeur marchande. Autrement dit, la base imposable retenue pour le calcul de la taxe foncière ne serait plus la valeur locative cadastrale, mais la valeur réelle de marché, selon les données collectées par les notaires. Pour tenir compte de la situation des acheteurs en cours de remboursement d'emprunt, le CAE propose également d'asseoir la taxe foncière non plus sur la valeur brute du logement, mais sur sa valeur diminuée de la dette en cours. Une proposition qui bénéficierait particulièrement aux primo-accédants qui n'ont pas fini de rembourser les dettes contractées pour financer leur achat immobilier. A cette modification d'assiette, l'institution ajoute une modification de taux. Le CAE préconise d'appliquer un taux de 0,5% sur la valeur vénale des logements au titre de la taxe foncière, ce qui, selon ses calculs, permettrait aux collectivités locales et à l'Etat de percevoir 12 milliards d'euros supplémentaires.

Immobilier : réformer la taxe sur les plus-values immobilières

Cette réforme en profondeur de la fiscalité immobilière aboutirait à ne plus taxer du tout les plus-values immobilières sur les transactions. En effet, « lorsqu'un bien est taxé à sa valeur vénale, la plus-value latente est taxée de facto ». L'avantage de ce système ? « Une taxation quasi indolore de la plus-value latente, qui n'induit pas de comportements de rétention du bien ou de sous-estimation de sa valeur au moment de l'enregistrement chez le notaire », explique le CAE. Mais pour que cette réforme des droits de mutation, de la plus-value immobilière et de la taxe foncière fonctionne, le CAE insiste sur la nécessité pour les notaires de renseigner et publier leurs bases de la façon la plus exhaustive possible. Ces propositions ont été remises au gouvernement. Mises en place, elles pourraient bien révolutionner la fiscalité immobilière et plus généralement le marché immobilier français...

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