Y a-t-il une bulle immobilière en France susceptible d'exploser ?

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A quoi reconnaît-on une bulle immobilière ?

Les prix immobiliers ont flambé ces dernières années, mais peut-on pour autant parler de bulle immobilière... qui pourrait bien exploser et entraîner avec elle un effondrement des prix immobiliers ? Pour le savoir, le Conseil d'Analyse Economique (CAE), qui a pour mission d'éclairer les choix du gouvernement en matière économique, a identifié les critères qui déterminent l'existence d'une bulle spéculative. Selon le CAE, « on parle de bulle spéculative lorsque le prix d'un actif se déconnecte de ses déterminants dits fondamentaux ». Autrement dit, si la demande est portée essentiellement par la volonté des acheteurs de réaliser une plus-value immobilière (et non de se loger ou de mettre un patrimoine à l'abri), entraînant une hausse des prix immobiliers, il est dès lors possible de parler de bulle immobilière. Pour identifier les motivations des acheteurs sur le marché immobilier, il faut comparer l'évolution des prix immobiliers à celle des loyers. « Si les prix augmentent plus vite que les loyers, alors le rendement de l'investissement logement - le rapport loyer/prix - diminue, la rentabilité de l'investissement locatif fléchit et les ménages sont incités à devenir locataires plutôt que propriétaires », explique le CAE. Si les prix immobiliers continuent d'augmenter alors que la location est plus attractive que l'achat, alors cette poursuite de la hausse des prix « ne peut s'expliquer que par d'autres facteurs : spéculation ou repli sur une valeur considérée comme plus sûre ».

Y a-t-il une bulle immobilière actuellement en France ?

S'intéresser au ratio loyer/prix permet ainsi de mieux appréhender la présence ou non d'une bulle immobilière. En France, dans l'ensemble, « la hausse des loyers a été contenue depuis 1998 (+2,6% par an en moyenne), même si le marché locatif est très tendu dans certaines localités, notamment à Paris », d'après le CAE. Le ratio prix/loyer a doublé entre 1998 et 2008. Les prix immobiliers ont ainsi augmenté bien plus que les loyers ces dernières années, signe concret de la formation d'une bulle immobilière. Mais pour le CAE, parvenir à cette conclusion n'est pas possible, « tant le contexte de 2010 est particulier ». La crise financière a en effet pu inciter les ménages à considérer l'immobilier comme une valeur refuge. Si l'investissement dans la pierre semble plus sûr que d'autres placements, la demande immobilière s'accroît, et par conséquent les prix. Une demande également soutenue par la forte baisse des taux d'intérêt sur les emprunts immobiliers. Les années 2010 à 2012 ont ainsi été « exceptionnelles du point de vue des risques perçus et des conditions de financement. », selon le CAE, qui reconnaît cependant que « la hausse a sans doute une part spéculative ». Mais le CAE est formel : une fois la situation de crise passée, la demande devrait se replier, ses deux facteurs de soutien étant par nature temporaires. « Ainsi, conclut le CAE, la question n'est pas tant de savoir s'il existe en France une bulle immobilière, que de reconnaître que certains facteurs exceptionnels de soutien de la demande pourraient disparaître au cours des années à venir » et donc de voir les prix immobiliers se replier.

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