Tribune : "plus de flexibilité permet de fluidifier le marché de l'immobilier locatif !"

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« Les récentes normes (Alur) mises en place par le gouvernement français viennent alourdir un peu plus le fonctionnement du marché immobilier locatif hexagonal. Les investisseurs, faisant déjà face à une conjoncture difficile, sont obligés de composer avec des règles de plus en plus compliquées, et toujours en faveur des locataires. Nombreux sont ceux qui cherchent une solution leur permettant de placer leur épargne dans un marché plus stable et plus sécurisé pour l'investissement immobilier. Les Etats-Unis semblent offrir cette stabilité, puisque, là-bas, le marché de l'investissement locatif est plus fluide, régi par des règles moins lourdes et équilibrant les avantages donnés aux locataires et aux propriétaires bailleurs. Victor Pagès, fondateur de My Us Investment, cabinet de conseil en immobilier locatif américain, revient sur ce système qu'il connait bien, puisqu'il y a investi, à titre personnel, dès 2008. Il possède, aujourd'hui, une quinzaine de biens, à Buffalo, Memphis, Tampa ou encore Atlanta. Les Etats-Unis comptent un peu moins de locataires que de propriétaires (entre 45 % et 50 %). Le marché locatif y est caractérisé par des règles a minima et par une attitude « opportuniste », tant de la part des locataires que des propriétaires bailleurs. La relation entre un loueur et un locataire est basée sur un bail d'un an avec un préavis d'un mois de chaque côté, similaire au bail de location meublée français. Ces contrats de courtes durées ne sont pas, comme les Français le pensent souvent, au seul avantage des bailleurs. Les locataires profitent également de ce système en déménageant plus fréquemment qu'en France Toutefois, si le turn over est un peu plus important qu'en France sur le marché de la location américaine, cela ne signifie pas, pour autant, que le taux de vacance est nécessairement plus élevé. La simplification des démarches administratives et des règles immobilières, fluidifie, en effet, le marché, permettant aux propriétaires de trouver rapidement un nouveau locataire. De plus, les critères et les conditions de location y sont également moins compliqués qu'en France. Le locataire doit justifier qu'il perçoit bien un revenu qui est égal à trois fois le loyer, qu'il a un casier judiciaire vierge et qu'il peut fournir des recommandations de ses anciens bailleurs. Concernant l'état des lieux, seul l'électroménager est passé en revue lors de la remise des clés. Les lois américaines encadrant la relation entre propriétaire et locataire permettent des procédures et des résultats rapides. Une procédure d'éviction, par exemple, dure, en moyenne, six semaines et coûte entre 600 $ et 1.000 $. Le locataire reçoit deux mises en demeure qui sont suivies, si nécessaire, par une procédure judiciaire. Le tribunal rend alors un "money judgment", favorable aux propriétaires dans une grande majorité des cas, et sommant le locataire de régler sous 15 jours ses loyers dus. Si cette dernière action ne donne aucun résultat, le propriétaire peut récupérer son appartement avec l'intervention des autorités, le cas échéant. Mais le plus souvent, ce recours public n'est pas utilisé. Les locataires ne font pas de difficulté et quittent les lieux sans faire de problème ; Ils connaissent les règles et les acceptent. Aux Etats-Unis, les loyers sont totalement libres et les notions de « Garantie Loyers Impayés » ou encore de garant n'existent pas. Ce fonctionnement entraîne - c'est inévitable - quelques dérives, compte tenu du fait que la fixation du loyer relève de la seule appréciation du propriétaire. Toutefois, les abus sont très minoritaires, car les investisseurs américains sont pragmatiques et ils ont bien compris qu'il est dans leur intérêt de rester dans les valeurs de marché pour optimiser leur rendement locatif. Clairement, les relations locataires/propriétaires sont souvent plus cordiales au pays de l'oncle Sam, ne ressemblant pas, comme c'est parfois le cas en France, à deux camps qui s'opposent... Sans doute sécurisés et plus sereins face à un système plus libéral, les bailleurs sont plus « zen » ! Et c'est positif pour les locataires, comme pour le marché... Avec un système simplifié, l'investissement locatif aux Etats-Unis ne connait aucun frein par des mesures gouvernementales ou autres annonces ; seule la conjoncture a une influence sur les décisions des épargnants. Ce qui explique sa fluidité, favorable à tous. » Victor Pagès, fondateur de My Us Investment

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