Baisse des prix immobiliers, taux au plus bas...mais toujours pas de reprise des ventes

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Au centre des préoccupations des Français, l'évolution du marché immobilier demeure toujours aussi compliquée à décrypter. Du coup, les ménages manquent de repères.

Les ventes de logements décrochent toujours

Tandis que les prix de l'immobilier reculent, la FNAIM évalue ce repli à - 3,6 %, entre le 1er semestre 2012 et le 1er semestre 2013, et les taux des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux historiquement bas (moins de 3 % pour un prêt sur 20 ans), les transactions marquent toujours le pas. Pourquoi en dépit de ces conditions d'apparence idéale, acheteurs et vendeurs demeurent sur la défensive ?

Les acheteurs se heurtent à la frilosité des vendeurs

L'environnement immobilier est certes exceptionnel mais sur le terrain le ressenti des ménages tempère l'enthousiasme naissant des professionnels. Ayant intégré la baisse des prix immobiliers tout comme le fait que les taux d'emprunt sont exceptionnellement attractifs, de nombreux Français ne tentent pas leur chance auprès des banques estimant, parfois à tort, que les conditions d'octroi des prêts sont plus sévères. Malgré ces réticences encore présentes de la part des ménages, 46 % des Français jugent désormais que les conditions sont favorables à l'achat. Cela représente un progrès par rapport à la dernière enquête d'octobre 2012, où ils n'étaient que 26 % à penser de la sorte. 38 % jugent toutefois que le moment n'est pas opportun. Ont-ils vraiment tort de le croire ? Quand en face ils se heurtent à des vendeurs estimant en grande majorité que les conditions ne sont pas réunies pour finaliser une transaction. Certes, plus réalistes qu'auparavant, tous les vendeurs ne sont pas encore prêts à baisser le prix de leur logement. Les professionnels reconnaissent devoir poursuivre leurs efforts afin d'inciter les vendeurs à céder leur bien au juste prix. Jean-François Buet avance même devoir travailler pour « ramener les vendeurs à la raison ».

Le marché immobilier prêt de la reprise ?

Le président de la FNAIM assure toutefois que « l'inversion de tendance est désormais globalement actée ». La moitié des Français (50 % contre 38 % en octobre 2012) reconnaît que les prix immobiliers affichent une baisse et qu'ils vont encore le faire dans les mois à venir. La proportion de ceux qui anticipent une hausse des prix immobiliers n'est plus que de 18 % tandis que 4 personnes interrogées sur 10 pensent que les prix vont stagner.

Un passage à l'acte encore timide

Malgré cette nette amélioration, les candidats à l'accession immobilière éprouvent encore des difficultés à passer à l'acte. Pour changer la donne les dirigeants de la FNAIM, de CAFPI et d'ORPI soutiennent « qu'il manque un élément déterminant : la confiance. » Mais aussi un petit coup de pouce. Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAPFI, incite le gouvernement à rétablir le prêt à taux zéro dans l'ancien afin de faire revenir sur le marché les primo-accédants les plus fragiles, actuellement hors circuit faute de moyen. D'après les professionnels, le gouvernement a un rôle déterminant à jouer pour rassurer les ménages. Les Français attendraient de lui des signaux forts. En particulier des mesures réellement incitatives prises dans le cadre d'une politique lisible et stable. Pêle-mêle, les professionnels proposent de mettre en place des aides pour la réalisation de travaux destinés à remettre en état des logements vacants, maintenir le partage des honoraires entre bailleur et locataires, ne pas surtaxer les propriétaires... En attendant d'être entendus, les professionnels disent manquer de visibilité et rechignent à donner leur vision du marché d'ici la fin de l'année. Jean-François Buet se range derrière « beaucoup d'interrogations tant sur les volumes que sur les prix » et s'inquiète en particulier de l'impact de la future réforme de la taxation des plus-values immobilières.

Stop aux messages flous et troublés

Le passage de l'exonération des plus-values immobilières sur les cessions de résidences secondaires et les investissements locatifs détenus depuis plus de 30 ans à 22 ans, annoncé par François Hollande, entretient la confusion ambiante. Le président de la République souhaite que cette mesure, favorable aux vendeurs de résidences secondaires constituant avec les investissements locatifs 25 % à 30 % % du marché ancien, entre en application dès le 1er septembre 2013 mais la loi ne sera votée qu'en fin d'année, laissant planer le doute sur sa date d'entrée en vigueur et incitant de fait les vendeurs à l'attentisme.

Baisse des ventes et remontée des taux toujours au programme

Dans ce contexte, la FNAIM se risque avec précaution au jeu des prévisions. Le syndicat anticipe une baisse des ventes de logements de 10 %, soit 72.000 transactions de moins qu'en 2012, une année où le volume des ventes avait déjà reculé de plus de 12 %. Au total, Jean-François Buet, président de la FNAIM, estime que le nombre de transactions ne dépassera pas 635.000 ventes d'ici la fin de l'année. Quant aux prix immobiliers, vont-ils continuer à baisser, stagner ou au contraire repartir à la hausse ? Nul ne sait vraiment ce qui va se passer. Les disparités relevées entre les zones urbaines et les zones rurales faussent la donne mais l'évolution des prix sera fortement corrélée à celle des taux immobiliers. Des taux d'intérêt qui pourraient, d'après Philippe Taboret, remonter de quelques points dans les mois à venir. Rassurant, ce dernier estime que la hausse sera trop faible pour désolvabiliser les ménages et menacer un marché immobilier en convalescence.

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