Remontée des taux de crédit immobilier: le marché à un « moment charnière »

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L'annonce d'une sortie progressive du QE par la FED et la remontée des taux qu'elle a déclenchée sur les marchés de dette a-t-elle eu des répercussions sur les barèmes des taux d'emprunt immobilier ? Envisagez-vous une remontée des taux d'intérêt à court terme ?

Philippe Taboret : L'annonce de la FED fait partie des secousses qui se répercutent sur les marchés. La dégradation de la note de la France par l'agence Fitch en est une autre. Certaines banques ont légèrement remonté leurs taux d'emprunt immobiliers. Il s'agissait des mieux-disantes qui n'ont fait que rejoindre la concurrence. Une remontée brutale des taux n'est pas à craindre, mais ce qui est sûr, c'est que la courbe des taux de crédit immobilier s'est inversée. Après plus d'un an de baisse ininterrompue, les taux des prêts immobiliers remontent.

Malgré les efforts de la BCE pour rassurer les marchés et les banques, que se passerait-il si les taux des crédits immobiliers venaient à fortement rebondir ? La progression des taux d'emprunt immobilier peut-elle être compensée par la baisse des prix immobiliers afin de resolvabiliser les emprunteurs ?

Quand on connaît la rapidité des banques à ajuster leurs taux d'intérêt d'emprunt immobilier et la lenteur des vendeurs à ajuster leurs prix, le marché immobilier passerait un mauvais moment. Mais compte tenu que le seuil de solvabilité des ménages moyens est atteint, l'offre doit s'adapter à la demande, donc les prix immobiliers doivent s'ajuster à l'évolution des taux d'emprunts. Si les taux montent, les prix immobiliers devront tôt ou tard baisser.

Dans l'hypothèse d'une remontée des taux, quelle devrait être la baisse des prix immobiliers pour que les acquéreurs puissent réaliser leurs projets à mensualité identique ?

Si les taux des prêts immobiliers prenaient 100 points de base (passant de 2,95 % à 3,95 %), il faudrait que les prix diminuent de - 8,49 % pour que l'acquéreur puisse acheter le même bien avec un remboursement de 1000 €/mois sur 20 ans.

Au regard de votre affirmation de légère hausse de taux de crédit immobilier quelle devrait être la baisse des prix pour que les acquéreurs puissent réaliser leurs projets à mensualité identique ?

Si on prend une hausse légère des taux, de l'ordre de 0,25 %, pour que les acquéreurs puissent réaliser leurs projets, il faudrait une baisse des prix de 2,22 %, toujours pour 1000 €/mois sur 20 ans.

Revenons à la situation actuelle. Le repli des prix immobiliers, -3,6 % selon la FNAIM entre le 1er trimestre 2012 et le 1er trimestre 2013, associé à des taux d'emprunt au plus bas, moins de 3 % sur 20 ans, apparaît selon certains une fenêtre de tir exceptionnelle pour les candidats à l'accession. Faut-il pour les acheteurs profiter de cette configuration de marché ? Et d'ailleurs comment expliquer qu'ils ne le fassent pas : le volume des transactions immobilières se contracte continument.

On est à un moment charnière, les taux n'ont pas encore remonté et les prix immobiliers baissent. Mais comme dit précédemment, cette situation pour les taux n'est pas figée dans le marbre. La moindre tension peut les faire repartir à la hausse. Aujourd'hui, pour un achat immobilier, l'attentisme risque d'avoir un prix. Si les acquéreurs ne profitent pas de cette situation, c'est parce qu'ils n'ont pas confiance en l'avenir : crise économique, perte de pouvoir d'achat, chômage... ont ruiné leur moral. De plus, les décisions prises par le gouvernement n'incitent pas à retrouver l'optimisme, la multiplication des annonces fait perdre beaucoup de visibilité et d'efficacité aux réformes.

Quels pourraient être les catalyseurs de fluidification du marché immobilier ?

Un des maillons de la chaîne du logement se casse et c'est toute la machine qui coince. Les primo-accédants qui étaient aidés jusqu'en 2011 ont presque totalement disparu du marché. Vous retirez 150.000 opérations dans l'année, passant de 800.000 à 650.000, et c'est tout le marché de l'immobilier qui est en berne. Les professionnels du neuf et de l'ancien réduisent la voilure voire licencient et l'état souffre d'une diminution des recettes fiscales. Il faut impérativement et rapidement remettre en place une aide aux primo-accédants les plus fragiles pour fluidifier le marché immobilier.

Partant du principe que les taux des prêts immobiliers resteront stables au cours des prochains mois, quelles sont vos prévisions d'ici la fin de l'année ? La reprise des transactions au second semestre 2013 vous semble plausible ? Sur quels éléments vous appuyez-vous pour affirmer que les transactions pourraient remonter au 2nd semestre 2013 ?

Depuis le début de l'année, Cafpi enregistre un nombre record de demandes pour le financement de l'accession à la propriété : + 40 % par rapport au 1er semestre 2012. Étant donné qu'il faut 3 à 6 mois pour que les opérations se signent, nous sommes déjà certains que le deuxième semestre sera bon en volume de signatures et que 2013 sera meilleur que 2012. Il faut maintenant espérer qu'un nouveau problème économique ou social ne vienne pas freiner ce retour relatif de la demande au 2e semestre.

L'éventuel rebond des transactions ne va-t-il pas contrarier la correction des prix immobiliers entamée en 2012 ?

Il est sûr que si les transactions reprennent, grâce à un retour de la demande, la correction des prix immobiliers sera moins forte dans les zones tendues, les grandes villes et surtout Paris, mais partout ailleurs les prix continueront de baisser pour s'ajuster à la solvabilité des acheteurs.

Le retour d'une exonération totale sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention au lieu de 30 ans aura-t-elle un impact positif sur le volume des transactions ?

Il nous manque les conditions exactes d'application de cette réforme pour en connaître l'impact. Mais il est évident que cela remettra sur le marché des biens, agrandissant l'offre, et incitera le retour des investisseurs, élargissant la demande. Cela devrait donc donner un nouveau souffle aux transactions...

Quel regard portez-vous sur la hausse des taux de mutation sur les achats immobiliers proposée par le gouvernement ?

La France est déjà la championne des prélèvements sur l'achat immobilier, cette mesure va bloquer un marché déjà atone. Les départements perçoivent moins de droits du fait d'un nombre peu important de transactions. Plus d'impôts entraineront forcément encore moins de transactions ! Dans ce cas, pas sûr que les départements s'y retrouvent financièrement. C'est à l'Etat de faire des économies pour financer les aides...

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