Marché immobilier : une reprise des crédits immobiliers en trompe-l'œil

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Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le marché des crédits immobiliers a nettement rebondi au 2ème trimestre 2013 affichant une hausse de +35,3%. Comment expliquez-vous ce sursaut?

Mael Bernier : Principalement par la forte activité des rachats de crédits ou autrement appelés renégociations de crédit immobilier qui a littéralement boosté le marché dans le courant du premier semestre 2013. Nous avons dû faire face à une demande très forte à partir de fin janvier 2013 et ces dossiers se retrouvent désormais dans les lignes de crédit du second trimestre. Il ne s'agit pas malheureusement d'une reprise des transactions immobilières.

Pour certains, l'environnement économique (sortie du quantitative easing de la Fed, dégradation de la note de la France par Fitch) est de plus en plus propice à une remontée des taux immobiliers. Selon vous, la menace d'une remontée des taux est-elle crédible ? De quelle ampleur celle-ci peut-elle être ?

Nous avons déjà subi une très légère remontée des taux des crédits immobiliers en juin dernier qui a fait progresser les barèmes moyens de +0,05%. Rien de très important donc mais c'était la première hausse des taux immobiliers depuis 18 mois. Les barèmes reçus en juillet marquent soit une pause, soit de nouvelles hausses mais toujours très légères. Je ne crois pas personnellement à une remontée forte des taux des crédits immobiliers d'ici la fin de l'année. Un taux moyen aujourd'hui sur 20 ans se négocie autour de 3,30%, si nous atteignons 3,50% ce sera à mon avis le maximum, mais il faudrait encore que les banques aient toutes atteint à la rentrée leurs objectifs commerciaux. Or pour le moment, ce n'est pas le cas. Ensuite pour l'année prochaine, il est impossible de se projeter.

Malgré la faiblesse record des taux d'emprunt immobilier, le volume des transactions immobilières ne cesse de se contracter depuis quelques mois. La perspective d'une remontée des taux est-elle de nature à accroître le volume des transactions immobilières ?

Une annonce de remontée des taux de crédit immobilier pourrait avoir quelques répercussions sur la psychologie des acheteurs qui sont encore très attentistes et pourraient être tentés de se dire qu'il est temps de passer à l'acte. Cependant, nous ne croyons pas à ce scénario de hausse des taux immobiliers forte et rapide. L'impact sera donc très certainement limité.

Imaginons que les taux d'intérêt se retournent effectivement à la hausse. Quel impact cette remontée aurait-elle sur les prix immobiliers ?

Peut-être une légère baisse à long terme, mais cela dépend très fortement des secteurs. Certaines zones ont déjà beaucoup baissé et d'autres comme Paris demeurent soutenues par une offre qui reste toujours inférieure à la demande. Une hausse des taux des crédits immobiliers contribuerait à bloquer plus encore le marché mais pas immédiatement à enclencher une baisse des prix immobiliers.

Supposons à l'inverse que les taux d'intérêt demeurent relativement stables, une reprise des transactions serait-elle envisageable au second semestre 2013 ?

Le vrai frein à la reprise des transactions, c'est la sinistrose des ménages et la peur de s'engager dans un crédit immobilier. Or, pour pallier cette psychologie pessimiste, il faudrait des signaux forts de reprise, malheureusement, nous en sommes encore très loin...

Les candidats à l'accession n'ont semble-t-il pas vraiment profité de la faiblesse des taux pour saisir leur chance. Les circonstances leur seront-elles aussi favorables avant longtemps ? D'ailleurs, quels ménages peuvent encore acheter aujourd'hui ?

Le moment est vraiment idéal sur le front des taux des crédits immobiliers c'est une évidence. Cependant beaucoup de ménages ne peuvent plus accéder à l'achat notamment dans les grandes villes et évidemment ceux qui souffrent le plus sont les primo-accédants sans apport ; pas parce que les banques demandent plus d'apport mais parce que le rapport entre les revenus et les prix de l'immobilier est totalement défavorable. Ceux qui peuvent encore acheter aujourd'hui dans les très grandes villes sont les personnes disposant d'un gros apport (soit par une revente d'un autre bien, soit grâce à des héritages ou autres donations). En revanche, dans les villes et agglomérations moyennes c'est effectivement plus que jamais le moment de profiter de ce très faible coût de l'argent.

Le gouvernement a récemment annoncé un relèvement des droits de mutations sur les achats immobiliers. Qu'en pensez-vous ?

C'est une très mauvaise décision pour ne pas dire la pire qui puisse être envisagée car cela revient à demander à ces fameux primo-accédants de disposer d'un apport plus important puisque les banques ne financent généralement pas ces frais. A titre d'exemple, pour un bien de 220 000€, cela revient à payer 1 500€ en plus de frais. J'ai bien entendu ceux qui disaient que c'était une broutille mais pour bon nombre de jeunes qui ont déjà beaucoup de mal à boucler les 10% d'apport, ça peut être encore plus bloquant. Evidemment pour ceux qui ont déjà un bien et qui le revendent, 1 500€ de plus ou moins ne changeront pas grand-chose, mais pour les autres... Je ne pense pas que nous allons relancer un marché des transactions qui souffre déjà en alourdissant le coût de l'achat. Nous sommes l'un des pays d'Europe où ces frais sont les plus élevés. La mesure judicieuse aurait été de faire exactement le contraire et de les diminuer presque de moitié comme cela avait été évoqué un temps par un parlementaire socialiste.

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