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Taxation des plus-values immobilières : une nouvelle démonstration de l'instabilité de la fiscalité immobilière

29/07/2013 - 16:37 - Sicavonline - Victor Pagès, fondateur de My US Investment



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Taxation des plus-values immobilières : une nouvelle démonstration de l'instabilité de la fiscalité immobilière

S'il ne remet pas en cause le bénéfice de la prochaine réforme de la taxation des plus-values immobilières pour le portefeuille des vendeurs, Victor Pagès, fondateur de My Us Investment, cabinet de conseil en immobilier locatif américain, juge la mesure peu pertinente car incapable de redonner de la fluidité au marché immobilier français. L'expert invite les investisseurs à se tourner vers le marché immobilier US où la fiscalité beaucoup plus stable apparaît nettement moins confiscatoire.

François Hollande l'avait annoncé le 16 mai dernier dans l'émission « Capital » : les taxes sur les résidences secondaires vont être allégées à partir du 1er septembre prochain.

Le système actuel est le suivant : les plus-values sont taxées à hauteur de 19 %, ce auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (15,5 %) compensés par différents abattements successifs relatifs à la durée de détention du bien. 2 % par an entre la 6ième et la 17ième année, puis 4 % jusqu'à la 24ième année, et enfin 8 % par an pour toute année supplémentaire. Dispositif supposé conduire à une exonération totale au bout de 30 ans.

L'intérêt affiché de cette réforme serait de réduire la période d'exonération à 22 ans au lieu de 30 ans aujourd'hui. Si les professionnels s'accordent à dire que ces réformes vont dans le bon sens, de nombreuses questions restent en suspens.
Le taux d'imposition des plus-values restera-t-il au taux forfaitaire de 19 % ?
Quelle sera la progressivité des abattements ?
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 €, sera-t-elle toujours d'actualité ?
La mesure concernera-t-elle les promesses de ventes ou bien les actes authentiques ?
L'abattement extraordinaire de 25 % annoncé comme temporaire jusqu'à septembre 2014, sera-t-il conservé ?

Concrètement, personne n'est en mesure de savoir précisément quelles seront les modalités exactes de la future imposition sur les plus-values, rappelant ainsi à quel point la fiscalité française est volatile. Depuis 2004, pas moins de trois changements ont été effectués. Difficile à accepter alors qu'un investissement locatif est généralement envisagé sur une période longue !

Par ailleurs, les ventes de résidences secondaires représentent aujourd'hui « seulement » 7 % du marché immobilier national, soit à peu près 45.000 transactions par an. Même si les investissements locatifs (16 % du marché) devraient également être concernés, ces mesures ne devraient donc s'appliquer qu'à moins d'un quart de l'ensemble du marché français.

Enfin, cette mesure semble davantage relever d'une annonce « politique » plutôt que d'une réforme structurelle visant à fluidifier le marché. En effet, sachant qu'il faudra toujours 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux (CSG / CRDS), les 22 ans annoncés ne devraient être que partiellement « vrais ».

A contrario, le modèle américain de taxation des plus-values est bien différent et surtout beaucoup plus stable. L'imposition sur les plus-values à l'échelle fédérale est de 15 % en moyenne. Elle est même nulle si vous êtes dans les 2 premières tranches d'imposition sur le revenu à 10 % et 15 % ! Quant aux foyers les plus aisés (tranche d'imposition sur le revenu de 39,6 %), le taux est plafonné à 20 % ! A l'échelle locale, plusieurs Etats comme la Floride ou le Tennessee n'imposent pas les plus-values immobilières !

Par opposition à la législation française en constante mutation, les Etats-Unis appliquent donc une règle relativement simple depuis de nombreuses années.


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