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CBO Territoria : une foncière à bon prix (spécial PEA-PME)

12/09/2013 - 11:24 - Sicavonline



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CBO Territoria : une foncière à bon prix (spécial PEA-PME)

CBO Territoria, une façon d'investir dans l'immobilier de la Réunion

CBO Territoria figure parmi les valeurs a priori éligibles au PEA PME qui verra le jour le 1er janvier 2014. Cette société foncière, également active dans la promotion immobilière, est l'une des fortes convictions de Laurent Vallée, responsable du bureau d'analyse financière de Portzamparc.

Pouvez-vous nous décrire CBO Territoria ?

Laurent Vallée : CBO Territoria est un acteur global de l'immobilier à la Réunion. Le groupe est né d'une scission avec Bourbon. CBO Territoria détient 3.000 hectares de terrains qu'il souhaite transformer en patrimoine foncier.

La stratégie de développement est relativement limpide : CBO Territoria (FR0010193979) aménage des terrains sur lesquelles il réalise dans un premier temps des opérations de promotion immobilière (construction puis vente) qui lui permettent de dégager rapidement des cash flows et à la faveur de ces derniers, la société se constitue un patrimoine qu'elle conserve en propre et exploite en location. Pour résumer, CBO Territoria est aujourd'hui pour moitié promoteur et pour moitié foncière...

Quel est l'envergure du patrimoine de CBO Territoria ?

Aujourd'hui CBO Territoria possède plus de 150 hectares en phase d'aménagement et a déjà réussi depuis 2005 à se constituer un patrimoine qui représente 200 ME. L'ambition du groupe est de doubler ce patrimoine à 400 ME d'ici fin 2015.

Pour CBO Territoria, qui a l'inestimable avantage de détenir les terrains, la principale difficulté dans l'atteinte de cet objectif réside dans le financement de l'édification de ce patrimoine. Mais beaucoup de choses ont été réalisées dans ce domaine. En novembre 2012, CBO Territoria a levé 26 millions d'euros via une émission d'OCEANEs et a obtenu de l'agence française du développement un financement de 35 millions d'euros. Bref, le groupe dispose de 75 % des financements nécessaires à la réalisation de son plan. Les banques devraient d'autant plus facilement fournir la rallonge requise fin 2014, que CBO Territoria est aujourd'hui dans une phase d'allègement de sa dette.

Autre point à ne pas omettre : dès 2015, CBO Territoria sera une société à 80 % foncière et à 20 % engagée dans la promotion immobilière, et, évidemment, ce nouveau CBO Territoria affichera des cash flows et des résultats plus réguliers.

Sur quels marchés l'activité de promotion de CBO Territoria est-elle positionnée ?

CBO Territoria est assez diversifié dans ses activités de promotion. Le groupe s'appuie sur le marché de l'immobilier résidentiel, qui n'est pas aujourd'hui le plus dynamique ; il intervient également dans l'habitat social. Il a passé des accords cadres avec les sociétés d'HLM réunionnaises en vertu desquels il doit construire 150 logements par an. Dans l'immobilier d'entreprise, il est aussi présent avec des réalisations d'envergure telles que la caisse d'allocation familiale de la Réunion. Ce positionnement équilibré permet à CBO Territoria de ne pas être trop affecté par la faiblesse du résidentiel actuellement.

Le tableau que vous faites est plutôt flatteur mais CBO Territoria verra son chiffre d'affaires baisser en 2013...

Effectivement, car 2012 était un point haut en termes d'activité dans l'habitat social (si l'accord cadre prévoit une moyenne de 150 logements HLM par an, plus de logements ont été réalisés en 2011 et 2012, 2013 est donc en deçà en termes de production) mais aussi dans l'habitat privé, où la transition du modèle Scellier au modèle Duflot provoque un peu d'attentisme de la part des investisseurs.

Mais l'un des points à souligner est qu'une part non négligeable des résultats de CBO Territoria provient de l'ajustement des justes valeurs. En tant que société foncière, le groupe évalue son patrimoine précisément en juste valeur. Dans ce patrimoine, on trouve des actifs fonciers proprement dits, ceux que la société loue, des terrains détenus en promotion et puis des terrains non aménagés. Dès que les plans locaux d'urbanisme sont modifiés, CBO Territoria se retrouve en capacité d'externaliser de la valeur qui est aujourd'hui « cachée » dans ces terrains. Ainsi fin 2012, les terrains ont été sensiblement revalorisés suite à la modification d'un plan local d'urbanisme qui conférait à CBO Territoria des droits de construction plus importants. De facto, la valeur des terrains s'en est trouvée augmentée. De surcroît, le fait de détenir en propre les terrains permet au groupe, au contraire de ses concurrents, de réaliser des économies.

Pour résumer, l'investisseur qui investit dans CBO Territoria doit le faire, selon nous, pour le doublement de son parc locatif d'ici 2015 et la plus grande régularité des revenus et des marges qui en découlera.

A cela s'ajoute un autre argument : la valorisation de CBO Territoria offre une décote sur Actif Net Réévalué de 40 %, alors qu'en moyenne elle est de 25 % pour les foncières. Cette « surdécote » qui était entre autres motivée par le fait que Jacques de Chateauvieux, le patron de Bourbon qui détenait 19 % de CBO Territoria, souhaitait céder sa participation, ce qui pesait sur le titre. L'opération a eu lieu, via la holding Jaccar. Jacques de Chateauvieux a vendu ses parts à des investisseurs belges et au management de CBO Territoria qui possède désormais 5,5 % du capital. La vente s'est faite à 3,08 euros, soit au-dessus du cours actuel, et témoigne de la confiance du management dans la réalisation du plan de développement. Les intérêts des dirigeants et des actionnaires sont alignés.

Quel est votre objectif sur CBO Territoria ?

Nous avons un objectif de 3,90 euros sur CBO Territoria, ce qui offre un potentiel d'appréciation de 35 % à horizon 12 mois par rapport au cours actuel. Le marché méconnait le dossier pour le moment, mais ce ne sera pas le cas éternellement.


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