Prêts immobiliers : si vous passiez par un courtier...

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Pascal Beuvelet, président de In&Fi Crédits

Les taux des crédits immobiliers ont semble-t-il touché leur plus bas historique. La hausse des taux enclenchée cet été va-t-elle se poursuivre alors que la FED renonce pour le moment à fermer le robinet des liquidités ?

Je ne vois aucune raison technique pour que la hausse des taux des crédits immobiliers se poursuive d'autant qu'elle n'est pas justifiée. En effet, les ressources des banques restent abondantes et peu coûteuses : - Le principal taux directeur de la BCE est de 0,5%. C'est le niveau le plus bas jamais atteint. Et il ne s'agit pas d'un « taux plancher » comme l'a précisé Mario Draghi le 4 juillet 2013. - Il faut également rappeler que le coût de rémunération de l'épargne populaire a été ramené de 1,75% à 1,25%. Cette baisse allège de près de 29% le coût de cette ressource pour la banque. Enfin, et ce n'est pas le moindre des arguments en faveur d'une maitrise de la hausse des taux des crédits immobiliers, il faut tenir compte du caractère excessivement concurrentiel qu'est la branche crédit pour le secteur bancaire.

A quels taux peut-on espérer emprunter actuellement ?

A cette époque de l'année, les taux des crédits immobiliers sont plus bas en région et en zone rurale qu'ils ne le sont en Ile-de-France et dans les métropoles régionales. En effet, en milieu urbain, les banques ont pratiquement réalisé leurs objectifs 2013. Ce n'est pas le cas en zone rurale où il reste encore des budgets à réaliser et donc des taux d'appels plus bas. Seul un courtier est en mesure d'identifier ces différences pour en faire profiter son client. Grille de taux négociés en septembre par In&Fi Crédits pour les meilleurs dossiers Taux 10 ans 2.21% Taux 15 ans 2.46% Taux 20 ans 3.00 % Taux 25 ans 3.25%

Les banques sont-elles disposées à prêter ?

Les banques sont toutes prêteuses. Elles disposent des moyens financiers pour le faire et la conquête de nouveaux clients leur est indispensable. Dans la réalité, elles se plaignent d'une très forte baisse de la demande de crédit et, en Province, elles relancent nos agences pour avoir des dossiers. En effet, les candidats à l'accession sont pessimistes quant à leur avenir professionnel et s'engagent moins alors que paradoxalement les prix baissent et que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas.

De quel apport faut-il disposer pour espérer obtenir un prêt ?

Disposer d'un apport n'est pas une condition impérative pour avoir un prêt. Disposer d'un apport équivalent à minima au montant des frais d'acquisition soit au plus 10% du prix d'achat est un plus pour le dossier. Cependant chaque dossier reste unique et nécessite une analyse précise pour envisager une solution optimisée. Dans tous les cas, l'emprunteur devra impérativement justifier de sa capacité à rembourser le prêt.

L'intervention d'un courtier en prêts immobiliers garantit-elle à l'emprunteur de profiter d'un taux de crédit au plus bas ?

Formellement OUI, les courtiers apportent les meilleures solutions de crédit. Ils ont un accès immédiat à toute l'offre bancaire et ce dans toutes ses lignes de durée (10, 15, 20, 30, 35 ans). Ils sont donc à tout moment en capacité d'identifier la meilleure offre de crédits pour leurs clients. Les dossiers de crédits sont construits « sur mesure » car chaque dossier de chaque client est unique. Enfin, et ce n'est pas le moindre des avantages, un courtier sait conclure une opération de crédit intégrant l'assurance du prêt. Il dispose d'une offre quasi exhaustive permettant de trouver une meilleure proposition que le contrat groupe du banquier.

Êtes-vous en mesure d'aider un candidat à faire passer son dossier même « fragile » auprès des banques ?

Un courtier maitrise parfaitement son métier. Seule une analyse complète du projet et des moyens de l'emprunteur lui permettra de forger son opinion. Si le dossier n'a aucune chance d'aboutir, le courtier ne le présentera pas car il dégraderait sa note vis-à-vis de son partenaire « banquier ».

Hormis le taux d'emprunt, quelles sont les sources d'économies pour un emprunteur ?

Les sources d'économies sont multiples : durée du prêt, coût de l'assurance emprunteur, garantie adaptée... La durée du prêt : plus il est court, plus le coût total baisse. Le coût de l'assurance emprunteur : le contrat groupe proposé par la banque n'est pas le moins cher. Les courtiers disposent d'offres meilleures marché pour un niveau de garanties identiques. La charge d'assurance d'un contrat groupe est de l'ordre de 0.40% du crédit soit deux fois plus coûteuse que l'assurance emprunteur souscrite en délégation chez un courtier (0,20%). Le choix éventuel entre l'hypothèque et la caution de cette dernière pouvant être remboursée en tout ou partie en fin de prêt.

Quels profils d'emprunteurs ont tout intérêt à s'attacher les services d'un courtier ? Pour quelles raisons ?

Tous les emprunteurs ont intérêt à s'attacher les services d'un courtier. Aussi bien les investisseurs, que les clients CSP + ou que les primo accédant. D'abord par ce qu'un courtier est payé au résultat. Ainsi, tant que le crédit n'est pas accepté et les fonds débloqués, il ne peut prétendre à aucune rémunération. L'emprunteur, quel qu'il soit, ne prend donc aucun risque financier en confiant l'étude de son dossier à un courtier. Ensuite, un courtier est en mesure d'apporter une solution optimisée à chacun. J'ajoute qu'en matière de crédit aux primo et ménages modestes, le courtier dispose d'une véritable expérience en matière de prêts aidés (PTZ, PAS, Eco Prêt etc...). En outre, il faut savoir qu'en moyenne une agence bancaire réalise environ 18 dossiers de crédits par an de ses propres produits alors qu'un seul courtier In&Fi Crédits en réalise lui plus de 30 auprès de différents établissements !

Quel supplément tarifaire faut-il intégrer lorsque le crédit immobilier est souscrit par l'intermédiaire d'un courtier ?

Les courtiers perçoivent des honoraires en contrepartie des services qu'ils apportent. Cette rémunération est totalement transparente puisque le courtier doit remettre à son client une information précontractuelle précisant le montant de ses honoraires et le montant de la commission que lui reversera la banque qui réalisera le prêt. Ces honoraires peuvent varier en fonction de la complexité du dossier (Indivision, SCI etc...). Il est préférable de provisionner 1% du montant du prêt.

L'activité de courtier en prêts immobiliers s'est-elle démocratisée ces dernières années ?

L'activité du courtage de crédit est en pleine restructuration avec un effet de pincement. Augmentation de la demande Aujourd'hui en France, près de 40 % des emprunteurs potentiels sollicitent un courtier avant de concrétiser une offre de prêt. La part de marché du courtage est passée de 16% en 2006 à près de 25% en 2012, soit une hausse de près de 11% par an. Selon les grands instituts économiques d'études tels XERFI ou IHS GLOBAL INSIGHT, la part de marché des courtiers dans la distribution du crédit à l'habitat devrait atteindre 50% dans les 5 ans. Diminution du nombre d'opérateurs La nouvelle régulation bancaire (janvier 2013) organise et renchérit le contrôle de tous les acteurs participants à la vente de produits financiers, dont les crédits. Des banquiers aux courtiers en passant par les agents immobiliers, les professionnels de la construction et de l'investissement patrimonial, tous sont impactés et aucun ne peut se soustraire à la règlementation. Les banques, dans la perspective d'un accroissement de leurs couts en matière de contrôles sécuritaires et prudentiels mais aussi du risque ont majoritairement engagé une politique de réduction du nombre des intervenants dans la distribution du crédit. Dans cette configuration les établissements de crédits nouent par priorité des partenariats avec des courtiers d'envergure nationale en capacité d'organiser leurs contrôles interne et d'apporter à leurs clients communs emprunteurs la meilleure sécurité juridique et les meilleurs services.

Qui sont les clients-types ?

Il n'y a pas de clients type mais différentes stratégies commerciales. Ainsi en plus d'une conquête de proximité via son réseau d'agences In&Fi Crédits dispose également d'une offre à distance via internet.

Internet a-t-il favorisé la montée en puissance des sociétés de courtage ?

Absolument pas. A l'analyse des chiffres de nos concurrents spécialisés dans cette méthode de conquête, nous affirmons que les contacts à distance sont très peu qualifiés et à très faible taux de transformation (de l'ordre de 2 à 5%). La rentabilité de ce canal n'est pas encore au rendez-vous et c'est bien pour cela que les 2 pure player internet Meilleurtaux.com et Empruntis se sont lancés en conquête en face à face via des réseaux de Franchise. Chez In&Fi Crédits, le taux de transformation des dossiers de crédits immobiliers déposés est de 90%.

Comment choisir son courtier en prêts immobiliers ? Faut-il faire jouer la concurrence ?

Sur le plan juridique, la première démarche à faire est de s'assurer qu'il est en capacité légale de vous faire une simulation de crédit et de déposer pour votre compte le dossier en banque. Pour cela vous devez vérifier qu'il est bien immatriculé au registre de l'ORIAS. Sur le plan commercial, les courtiers crédits sont encore trop peu nombreux pour qu'une recherche de celui qui serait le meilleur soit rentable. Tous les courtiers disposent des mêmes conditions de crédits dans une même banque. En revanche, tous les courtiers ne disposent pas de conventions nationales avec toutes les banques. En consultant un courtier d'un réseau national, vous disposerez de l'offre la plus étendue.

Avez-vous un ou plusieurs conseils à transmettre aux futurs emprunteurs ?

Un seul conseil : se rendre chez un courtier en crédit !

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