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Immobilier : ça ne s'arrange pas vraiment !

27/09/2013 - 16:03 - Sicavonline (mis à jour le : 04/12/2013 - 14:37)



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Immobilier : ça ne s'arrange pas vraiment !

Un marché immobilier rétréci et morose

MeilleursAgents.com et Empruntis.com respectivement agents immobiliers et courtiers en prêts immobiliers unissent leurs expertises pour apporter un éclairage singulier sur le marché immobilier. Alors que chez les professionnels la tendance est à l'optimiste, Maël Bernier et Sébastien de Lafond n'ont pas tenu le discours formaté entendu ces dernières semaines.

Les professionnels soufflent le chaud et le froid sur le marché immobilier. Après avoir observé un premier trimestre 2013 catastrophique notamment en termes de volume, agents immobiliers et courtiers en prêts immobiliers, pour ne citer qu'eux, s'accordent à dire que les choses s'améliorent.

Mael Bernier d'Empruntis.com et Sébastien de Lafond de MeilleursAgents.com brisent ce consensus qu'ils jugent exagérément optimiste. Le discours tenu par les deux experts est singulièrement différent : la situation sur le marché immobilier ne s'améliore pas vraiment.

Crédit immobilier : une reprise en trompe-l'œil

La reprise du crédit immobilier au 2eme trimestre 2013 s'interprète de différentes manières. Maël Bernier reconnaît à l'instar de ses petits camarades courtiers qu'au 1er semestre 2013, les banques se sont montrées très conquérantes. La concurrence entre les établissements bancaires a joué à plein : obtenir des décotes intéressantes est devenu un jeu d'enfant pour les courtiers. Empruntis.com a bel et bien constaté une augmentation du volume d'activité. Faut-il en déduire que les transactions immobilières ont rebondi ? Non. Maël Bernier affirme qu'il s'agit « d'un dynamisme en trompe l'œil ». Le volume des acquisitions était dans les faits très faibles. Le marché a été soutenu par le rachat de crédit. Cette activité a représenté environ 40 % de la production de crédit en moyenne sur 6 mois, d'après Empruntis.com.

Par conséquent, Maël Bernier, directrice de la communication d'Empruntis.com estime que « malgré les annonces « optimistes » multiples, le marché immobilier n'a pas redémarré ».

Pas de rebond des transactions

Sébastien de Lafond, fondateur et président de MeilleursAgents.com partage cette position. Au plus proche des agents immobiliers, l'enseigne prouve depuis plusieurs années sa capacité à fournir des statistiques conformes à celles des notaires avec plusieurs mois d'avance.

Que traduisent les données collectées par Sébastien de Lafond et son équipe ? « Le marché immobilier est dans un état beaucoup plus morose que ne veulent le dire certains ».

Certes le marché immobilier n'est pas plus mal en point que l'an dernier. Les transactions sont peut-être même en légère hausse. Ce n'est pas une raison pour oublier qu'elles demeurent en deçà des moyennes constatées par le passé.

Un marché immobilier à trois vitesses

Sébastien de Lafond ne cède donc pas à l'optimisme ambiant et rappelle à ceux qui semblent l'avoir oublié que le marché immobilier ne s'arrête pas aux portes de la Capitale. Rien de bien nouveau donc ! La localisation et la qualité des logements font la différence et il semblerait incongrue de comparer la situation du marché parisien et celle du marché creusois.

Sébastien de Lafond regrette d'ailleurs que les observateurs gardent les yeux rivés sur le marché parisien sans toujours chercher à analyser le reste du territoire qui d'après Sébastien de Lafond se divise en trois marchés.
Le premier est constitué de Paris, des grandes villes dynamiques et des bords de mer. Dans cette partie du pays, le marché toujours tendu (offre limitée et demande excédentaire) se rétréci mais demeure relativement fluide. Depuis le pic de juin 2011, les prix ont peu évolué, de +3 % et -5 % et les transactions n'ont reculé que de - 15 % en moyenne par rapport aux grosses années 2010/2011.

Pourtant, sur le reste du territoire Sébastien de Lafond tire la sonnette d'alarme. Avec d'un côté, les villes moyennes et les zones péri-urbaines (Grande Couronne..) où les prix ont perdu entre - 5 % et - 10 % en moyenne dans un marché atone où les volumes des ventes ont baissé de - 25 %. Le 3eme marché, dont on parle peu, est carrément arrêté. Dans les zones urbaines déprimées et les zones rurales, MeilleursAgents.com observe un repli des transactions de l'ordre de - 40 % et les prix immobiliers ont fortement baissé, de -10 % à - 20 % en moyenne. Dans certaines communes rurales, l'absence de demande est manifeste. Les biens mis en vente ne trouvent aucun preneur.



Source: MeilleursAgents.com

Des politiques publiques et des annonces en dépit du bon sens

Cette année, le marché immobilier compte 180.000 transactions en moins dans l'ancien spécifie le président de MeilleursAgents.com qui met ici en cause les politiques publiques « incohérentes et néfastes ». Ces mesures peu efficaces ont conduit de nombreux acheteurs et vendeurs à l'attentisme comprimant un peu plus le marché immobilier.

Pourquoi dans ces conditions les prix immobiliers n'ont pas baissé sous l'effet de la baisse des ventes ? Les taux bas ont joué le rôle de pompe à morphine et fait résister les prix immobiliers. En outre, la baisse de la demande s'est doublé d'un recul de l'offre ce qui n'a pas permis de faire baisser la tension sur les marchés les plus tendus.
Le marché immobilier rétréci tient aujourd'hui majoritairement aux vendeurs contraints ce qui généralement engendre une baisse des prix. Mais en France, contrairement à d'autres pays d'Europe ou encore aux E-U qui ont connu une forte baisse des prix immobiliers, même les vendeurs contraints disposent de plusieurs soupapes de sécurité : prêts en majorité à taux fixe, assurances crédits et une indemnisation chômage supérieure. De ce fait, les ajustements du marché sont plus lents qu'ailleurs. Beaucoup de vendeurs apparemment contraints sont sur le marché depuis 6/9 mois et devraient sensiblement baisser leur prix pour vendre au plus vite mais ils ne le font pas parce qu'ils peuvent encore attendre.

Autre facteur de soutien des prix à en croire Sébastien de Lafond provient de ce qu'il nomme « l'effet qualité ». Aujourd'hui, toujours d'après le président de MeilleursAgents.com seuls les biens de qualité trouvent acheteurs ce qui gonflent artificiellement la moyenne des prix constatés. D'ici quelques mois, Sébastien de Lafond estime que « les transactions sur les biens les moins attractifs devraient reprendre, entrainant une baisse des prix et le scenario de 0% à - 5 % sur l'année 2013 devrait se confirmer, sans ajustement brutal ».

2014, une année encore très chahutée pour l'immobilier

2014 sera-t-elle l'année du redémarrage du marché immobilier ? Sébastien de Lafond n'y croit pas vraiment. « Le marché restera difficile en 2014. Pour démarrer le marché immobilier a besoin de trois ingrédients : une baisse significative des prix, une lisibilité et une justice fiscale et une inversion de la courbe du chômage ».

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