Plus-values immobilières sur terrains à bâtir : faut-il vendre maintenant ?

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Afin d'inciter les propriétaires de terrains à bâtir à les céder rapidement, le gouvernement a supprimé l'abattement qui permettait d'exonérer d'impôts et de prélèvements sociaux les gains réalisés sur les cessions de bien détenu depuis plus de 30 ans. Que les propriétaires de terrains à bâtir se réjouissent. Cette réforme de l'imposition des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir n'aura pas lieu... enfin pas pour le moment.

Suppression de l'abattement pour durée de détention censurée par le Conseil Constitutionnel

Après avoir été validée par les parlementaires dans le cadre de la loi de finances 2014, la suppression de l'abattement pour durée de détention venant réduire la plus-value sur les terrains à bâtir a été censurée par le Conseil Constitutionnel. Les Sages de la rue Montpensier jugent que la taxation des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir quel que soit le délai écoulé depuis la date d'acquisition du bien et sans que soit prise en compte l'érosion de la valeur de la monnaie ni que soit applicable aucun abattement sur le montant de la plus-value brute porte atteinte à l'égalité devant les charges publiques. Les juges constitutionnels reprochent au gouvernement de ne pas avoir pallié la suppression de l'abattement pour durée de détention par l'application d'un coefficient d'érosion monétaire. De par cette décision, le juge constitutionnel préserve le bénéfice de l'abattement pour durée de détention mais le gouvernement peut encore revoir sa copie. Le Conseil Constitutionnel autorise explicitement la mise en place d'un traitement fiscal différent pour les terrains à bâtir à condition qu'il respecte l'égalité devant les charges publiques. Le gouvernement aura-t-il le courage de proposer une nouvelle réforme ? Nul ne peut le dire. Les propriétaires désireux de vendre un terrain à bâtir détenu depuis longtemps ont toutefois tout intérêt à réaliser cette opération dans les plus brefs délais.

Terrains à bâtir : un régime de taxation plus favorable que prévu

Reste encore à déterminer quel régime appliquer aux plus-values sur les cessions de terrains à bâtir en 2014. Deux hypothèses sont envisageables. La première reprend le régime antérieur qui consiste à exonérer la plus-value au-delà de 30 années de détention. La seconde, soutenue par de nombreux professionnels et la rédaction de Sicavonline.fr, invite à calquer le régime des terrains à bâtir sur celui des résidences secondaires et des investissements locatifs. Depuis le 1er septembre dernier, l'assiette d'imposition de la plus-value immobilière au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) est ramenée à zéro au bout de 22 ans de détention contre 30 ans auparavant. L'abattement pour durée de détention au titre de l'impôt sur le revenu est de 6 % par année au-delà de la 5eme jusqu'à la 21eme et de 4 % au terme de la 22eme année de détention. Passé ce délai de 22 ans, la base d'imposition de l'impôt sur la plus-value est ramenée à zéro... ...mais il faudra attendre 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux. Cette exonération totale au bout de 22 ans ne concerne toutefois que l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %. Après 22 ans de détention, la plus-value immobilière demeure partiellement soumise aux prélèvements sociaux (15,5 %) car le rythme de progression de l'abattement pour durée de détention applicable à l'assiette de ces prélèvements sociaux est plus lent. L'abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5eme et jusqu'à la 21eme, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et de 9 % à partir de la 23eme. Au final, la plus-value immobilière ne sera totalement exonérée qu'après 30 ans de détention.

En revanche, les plus-values sur cession de terrain à bâtir ne bénéficieraient pas de l'abattement supplémentaire de 25 % et ne seraient pas concernées par la surtaxe venant amputer les plus-values immobilières de plus de 50.000 €.

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