Immobilier : comment neutraliser l'inexorable ascension des taux d'emprunt

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Le pouvoir d'achat immobilier des primo-accédants en danger ?

Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI, se réjouit de la bonne performance réalisée par le crédit immobilier mais souhaite que cette bonne nouvelle n'occulte pas les difficultés rencontrées par de plus en plus de ménages désireux d'acheter leur logement pour la première fois. « Les primo-accédants forment une composante essentielle du marché du logement, dans le neuf comme dans l'ancien. Il est urgent de leur redonner la solvabilité nécessaire à leur retour sur le marché » a rappelé le Directeur Général Adjoint de CAFPI, lors de la conférence de presse tenue conjointement avec la FNAIM et ERA le 14 janvier 2014.

2013 : une bonne année pour le crédit immobilier

La production de prêts immobiliers a été meilleure en 2013 que ne le laissait présager la conjoncture. Malgré un nombre de ventes (ancien et neuf confondus) en retrait par rapport à 2012, le volume de crédits accordés a augmenté de 16,5 %, passant de 120 à 140 milliards d'euros. Pour sa part, CAFPI dit avoir fait mieux encore. Le montant des crédits immobiliers négociés par son intermédiaire a progressé de plus d'un tiers entre 2012 et 2013, passant de 4,49 à 6 milliards d'euros. Si CAFPI reste le numéro 1 des courtiers, l'ensemble du secteur du courtage se développe et devrait dépasser les 30 % de part de marché de la distribution de crédits cette année.

Immobilier : des plus bas historiques pour les taux d'emprunt

Ces bons résultats s'expliqueraient par le niveau historiquement bas des taux d'intérêt. En août 2013, après une baisse constante pendant plus de 12 mois, le taux moyen d'un prêt sur 20 ans a établi un nouveau record à 2,90 %. Il est remonté aujourd'hui à 3,10 %, un taux encore très attractif : pour une mensualité de 1 000 euros par mois pendant 20 ans, l'emprunteur de janvier 2014 obtient 14 387 euros de crédit en plus par rapport à celui de janvier 2012, où le taux était de 4,05 %. La bonne surprise des taux en 2013 a encouragé de nombreux propriétaires à renégocier leurs emprunts en cours. Le rachat de crédit a ainsi représenté plus de 30 % de la production de prêts en 2013. Le marché immobilier dans son ensemble y a aussi trouvé un soutien inespéré, même si tous les candidats à l'accession n'ont pas pu en tirer profit

2014, l'année de la remontée de taux d'emprunt

La nouvelle année s'ouvre sur des perspectives moins favorables. « Le risque de remontée des taux, la hausse des frais de notaire et le déficit de construction de logements neufs, notamment, nous amènent à pronostiquer un net recul de la production de crédits en 2014 », regrette Philippe Taboret. Préoccupé par les taux d'intérêt, CAFPI renouvelle son alerte : « Le changement de politique monétaire aux Etats-Unis aura des répercussions sur les taux d'intérêt en Europe. Mécaniquement, le crédit immobilier en subira le contrecoup ».

2014, les primo-accédants ont plus que jamais besoin de soutien

Un renchérissement du coût du crédit aurait pour conséquence d'exclure encore un peu plus les primo-accédants de l'acquisition immobilière. Or, ceux-ci ont déjà massivement renoncé à leur projet d'acquisition de leur logement : alors qu'ils représentaient 48 % des acquéreurs début 2012, ils n'étaient plus que 37 % fin 2013. A chaque remontée des taux de 25 points de base, la capacité d'emprunt de l'acquéreur et, par conséquent, le montant de l'acquisition qu'il peut réaliser diminuent de 4 000 euros environ. Ainsi, à mensualité et durée identiques, il disposera de 178 693 euros s'il emprunte à 3,10 %, contre 163 596 euros à 4,10 %. Autrement dit, 100 points de base en plus, c'est une pièce en moins ! Depuis 2012, le prêt à taux zéro est réservé à l'acquisition dans le neuf. Pour CAFPI, la réouverture du PTZ dans l'ancien est indispensable pour : - permettre aux primo-accédants, issus du locatif privé comme du locatif social, de réaliser leurs projets logement ; - soutenir l'activité, et donc l'emploi, dans les services et le bâtiment. Un logement ancien vendu/acheté génère, en effet, 0,3 emploi dans les cinq ans au titre de l'entretien et de la rénovation. « Le financement aidé de l'accession à la propriété est un moteur de l'activité économique et un vecteur de recettes fiscales », conclut Philippe Taboret.

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