Taxation des plus-values immobilières : est-ce le moment de vendre ?

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Conscient de la nécessité de redonner un peu d'air aux vendeurs de logements, le gouvernement a décidé d'alléger la taxation de certaines plus-values immobilières. Cette mesure, validée par les parlementaires dans le cadre de la loi de finances 2014, est destinée à favoriser les ventes de résidences secondaires et de logements mis en location. Les cessions de résidences principales ne sont pas concernées puisque la plus-value dégagée à cette occasion demeure préservée de toute taxation. Hors résidence principale, les cessions de locaux d'habitation dégageant une plus-value sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel viennent s'ajouter 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.

Plus-values immobilières : l'abattement pour durée de détention revu et corrigé

La base d'imposition est toutefois susceptible d'être réduite par le jeu d'un abattement pour durée de détention à condition que le bien immobilier soit détenu depuis plus de cinq ans. Progressif, cet abattement permet d'être exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention mais une fraction des prélèvements sociaux reste due. Pour en être dispensé, il faut patienter 30 ans.

Plus-values immobilières : un allégement supplémentaire...

De crainte que ces allégements fondés sur la durée de détention ne suffisent pas à faire sauter les résistances des propriétaires réticents à la vente, le gouvernement a décidé de réduire d'un quart la base nette d'imposition. Cette mesure exceptionnelle favorable aux vendeurs est toutefois limitée dans le temps. En cédant une résidence secondaire ou un logement locatif avant le 1er septembre 2014, la plus-value nette imposable, calculée après l'application de l'abattement pour durée de détention, est réduite de 25 %. L'abattement de 25 % s'applique sans distinction sur la base imposable au taux de 19 %, à l'assiette des prélèvements sociaux à 15 ,5 % et à la surtaxe sur les plus-values élevés. Après cette date, l'abattement disparaîtra. Illustration : M.H vend sa résidence principale et dégage une plus-value de 105 000 € qu'il détient depuis le 31 janvier 1997. Date de la vente : 31 mars 2014 Impôt sur la plus-value : 4 190 € ((105 000 - 75 600 - 7 350) x 19 %) Prélèvements sociaux : 9 789 € ((105 000 - 20 790 - 21 053) x 15,5 %) Montant total à payer : 13 979 € Date de la vente : 1er novembre 2014 Impôt sur la plus-value : 5 586 € ((105 000 - 75 600) x 19 %) Prélèvements sociaux : 13 053 € ((105 000 - 20 790) x 15,5 %) Montant total à payer : 18 639 € Ce propriétaire devra acquitter un impôt supplémentaire d'un montant de 4 660 € dès lors qu'il cédera son bien après le 31 août 2014. Le dispositif est cependant prolongé jusqu'au 31 décembre 2016 pour les immeubles démolis et reconstruits dans certaines zones urbaines denses. Les modalités d'application de ce dispositif particulier devraient être précisées par décret dans les semaines à venir.

... soumis à de nombreuses restrictions

Attractif, cet abattement supplémentaire n'est pas accordé à l'ensemble des vendeurs de logements. Il est uniquement applicable aux plus-values immobilières relatives aux résidences secondaires et aux investissements locatifs, les terrains à bâtir en sont exclus tout comme les ventes de logements conclues au profit d'un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendant, descendant...). Inutile de tenter de vendre son bien à une SCI dans laquelle le cédant possède des parts. Dans ce cas de figure, le fisc flairant le but fiscal de l'opération n'autorise pas l'application de l'abattement temporaire de 25 %.

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