Investissement immobilier : le dispositif Duflot tient ses promesses... fiscales

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Le dispositif d'investissement immobilier Duflot allège les impôts

Face à la crise immobilière, constructeurs et promoteurs se montrent très prudents. Dans ce contexte difficile, le dispositif fiscal Duflot destiné à soutenir la construction de logements neufs peine à trouver sa place. Mais les choses peuvent encore changer. A l'instar de ces prédécesseurs, Robien, Borloo, Scellier... le dispositif Duflot dispose d'un argument de nature à séduire de nombreux contribuables en proie aux augmentations d'impôt. Le mécanisme Duflot offre l'opportunité de réduire son impôt sur le revenu. Evidemment, l'avantage fiscal ne peut à lui seul conditionner un investissement immobilier. Aussi puissant qu'il soit, l'avantage fiscal ne doit pas être une excuse pour se décharger d'une rigoureuse sélection de l'emplacement et de la qualité du logement acheté. L'expérience montre que certains investisseurs aveuglés par la réduction d'impôt sont en très peu de temps passés du rêve au cauchemar. Perdant sur tous les tableaux, ils se retrouvent propriétaire d'un bien fortement dévalué, non rentable et sont de surcroit privés de toute réduction d'impôt faute de locataire.

Investissement immobilier : les caractéristiques du dispositif fiscal Duflot en bref

Soucieux de ne pas reproduire les défauts du Scellier, le législateur a été particulièrement vigilant. Ainsi, le périmètre des communes éligibles au dispositif Duflot s'avère nettement plus restreint afin de ne viser que des zones réellement tendues. Applicable depuis le 1er janvier 2013, le dispositif fiscal Duflot, successeur du Scellier, permet aux particuliers investissant dans un bien immobilier neuf et respectueux de certains niveaux de performances énergétiques de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % du prix d'achat de ce logement étalée sur 9 ans. La base de la réduction d'impôt ne peut excéder un plafond d'achat par mètre carré fixé à 5.500 euros sans pouvoir excéder 300.000 euros par an. En contrepartie, le propriétaire s'engage à le louer pendant au moins 9 ans, à un loyer inférieur d'environ 20 % à celui du marché. Plus encadré que le Scellier, le Duflot est destiné à des locataires disposant de revenus inférieurs à certaines limites. L'objectif est de réserver ces logements à des ménages ne pouvant bénéficier des logements sociaux mais aux revenus cependant limités. Autre contrainte trop souvent passée sous silence : le dispositif Duflot est réservé aux immeubles de plus de 5 logements dont au moins 20 % n'ont pas ouvert droit à l'avantage fiscal. Dernière contrainte et non des moindres. A la livraison du logement, le propriétaire dispose de 12 mois pour trouver un locataire. Passé ce délai, il perdra le bénéfice de l'avantage fiscal. Les investisseurs effrayés par l'abondance de règles peuvent profiter du dispositif fiscal Duflot au travers de SCPI. L'investisseur n'a alors qu'à se soucier de choisir un gestionnaire reconnu susceptible d'investir dans des logements de qualité et potentiellement rentables. Au surplus, l'acquisition de parts de SCPI réduit considérablement la mise de départ en comparaison de celle exigée pour l'achat d'un logement tout en conférant le même avantage fiscal.

Investissement immobilier : calculer les avantages fiscaux du dispositif Duflot

Conscient de la complexité de la réglementation relative au Duflot, le ministère du Logement met à disposition sur son site internet un simulateur permettant de calculer la réduction d'impôt dont chaque particulier peut bénéficier, mais également l'éligibilité de la commune visée, le plafond de revenus des futurs locataires et enfin le loyer maximal applicable par le propriétaire. Pour accéder au simulateur, cliquez ici. Vous trouverez également sur cette page, la liste des communes éligibles et des plafonds de loyers modulés par arrêté préfectoral. Vous trouverez également sur ce même site internet la rubrique « Bien investir : mode d'emploi ». Sur cette page, le ministère du Logement délivre aux internautes désireux d'investir dans la pierre des conseils fondamentaux pour réussir au mieux leur investissement locatif.

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