Opération séduction réussie pour les SCPI

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Avec un taux de rendement* moyen de 5,13 % l'an dernier et de 5,20 % en 2012 à l'apogée de la crise, les SCPI jouissent d'un fort crédit auprès des épargnants. Depuis leur création, au début des années 70, leur bonne performance leur à permis d'asseoir leur notoriété au fil du temps. Produit phare de la pierre-papier, les SCPI se sont donc peu à peu fait une place au sein du patrimoine des Français, au même titre que l'immobilier en direct, l'assurance-vie ou encore le livret A, même si les sommes en jeu ne sont en rien comparables.

Les SCPI au firmament

L'an dernier, l'IEIF et l'ASPIM évaluent le montant des sommes collectées à 3,026 Mds€, en hausse de 4,8 % par rapport à 2012.

La collecte nette reste stable aussi bien pour les SCPI « immobilier d'entreprise » que pour celles consacrées au secteur résidentiel. Ces dernières ayant accusé une forte chute entre 2011 et 2012 suite au décrochage des SCPI Scellier passant de plus de 623 M€ de collecte nette à 82 M€ en 2012. Parmi les SCPI fiscales ou résidentielles, les SCPI Malraux sont celles qui ont le plus fortement développé leur audience. Alors qu'en 2012, la collecte nette sur ce type de SCPI atteignait 59 millions d'euros, elle est passée à plus de 93 M€ en 2013. Pour leur première année d'existence, les SCPI Duflot ont remporté un certain succès. Les trois SCPI Duflot disponibles ont collecté plus de 45 millions d'euros. Les SCPI déficit foncier suivent de leur côté une courbe ascendant avec une collecte nette de plus de 45 M€ en 2013 (30M€ en 2012).

Un marché secondaire très actif et un encours proche des 30 Mds€

Seules les SCPI ouvrant leur capital sont en principe susceptibles de générer de la collecte. Il est toutefois possible d'acheter des parts sur le marché secondaire où s'échangent les parts de SCPI ne faisant pas l'objet d'une souscription ou d'une augmentation de capital. Ce marché a connu une activité particulièrement soutenue en 2013. Les sommes échangées ont atteint 522,6 millions d'euros, soit une augmentation de + 28,7 % par rapport à 2012. Rapporté au montant de la capitalisation à fin 2013, ce marché secondaire reste toutefois d'une activité mesurée : le taux annuel de rotation des parts de SCPI ne dépasse pas les 2%.

Forte de cette attractivité soutenue, la capitalisation de SCPI frôle la barre symbolique des 30 milliards d'euros, s'accordant ainsi une progression de 9,1 % sur les douze derniers mois.

Un rendement attractif dans un contexte économique chahuté

L'essor des SCPI ne peut être dissocié de leur capacité à servir depuis plusieurs années un rendement moyen attractif. En effet, depuis 1988 le rendement* locatif annuel moyen des SCPI n'est pas descendu sous la barre des 5 %.

SCPI : des revenus et un espoir de plus-value

Sauf gestion catastrophique de leur patrimoine et/ou effondrement du marché, les SCPI procurent un revenu régulier et peuvent également permettre de dégager une plus-value à la revente des parts. En 2013, le prix moyen des parts** a légèrement progressé (+0,66 %) contre une baisse de 0,2 % en 2012. L'examen de la variation du prix de la part des SCPI est « une donnée à manipuler avec précaution » averti l'IEIF. Sur le long terme, elle reproduit le cycle des prix de l'immobilier d'entreprise. Cependant, prévient l'IEIF, « le mode de valorisation différent selon le type de SCPI, à capital variable ou à capital fixe, oblige à distinguer les interprétations. »

Le mot du président de l'ASPIM

Patrick de Lataillade, Président de l'ASPIM se montre satisfait par le parcours réalisé par les SCPI l'an dernier. « 2013 restera une année marquante dans l'histoire des SCPI. Dans un contexte économique pourtant perturbé, les chiffres confirment une nouvelle fois leur attractivité auprès des épargnants. » Le président de l'ASPIM profite également de ce bilan pour évoquer les changements réglementaires opérés en 2013 sous les conseils bienveillants de son organisation. « Les gestionnaires de SCPI disposent désormais des outils nécessaires pour évoluer aisément dans l'environnement de plus en plus sophistiqué et compétitif de l'investissement immobilier. Ces gestionnaires se sont déjà engagés dans cette démarche : on voit apparaître de nouveaux projets d'investissement, dans des secteurs géographiques (Espagne, Allemagne...) et thématiques (santé, tourisme, logement social et intermédiaire...) inédits, qui vont conforter le rôle des SCPI en tant que financeurs, parmi d'autres, des besoins économiques des ménages et des entreprises de France. »

Un investisseur averti en vaut deux

Ces bons résultats ne doivent pas pour autant faire oublier que les SCPI, notamment d'entreprises (bureaux, commerces ; spécialisées, diversifiées), ne sont pas insensibles à la conjoncture économique. Les sommes investies dans des parts de SCPI ne sont pas garanties** tout comme leur taux de distribution*. Néanmoins, l'expérience montre que les SCPI ont toujours fait preuve de résistance même en pleine tempête économique. En effet, depuis le début des années 1970, le taux de rendement* des SCPI n'est passé qu'une seule fois sous la barre des 5 % (4,93 %), c'était en 1994.

*Depuis le 1er juillet 2012, le taux de rendement net a été remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Le DVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n. **Variation du prix moyen de la part (VPM). La VPM est égale à la division de l'écart entre le prix acquéreur moyen de l'année n et le prix acquéreur moyen de l'année n-1, par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n-1.

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