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Plusieurs dispositions de la loi Alur censurées par le Conseil Constitutionnel

21/03/2014 - 17:34 - Sicavonline



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Plusieurs dispositions de la loi Alur censurées par le Conseil Constitutionnel

A la demande d'un groupe de parlementaires de droite, le Conseil Constitutionnel a examiné la validité de plusieurs dispositions de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) adoptée par la majorité en début d'année. Que reste-t-il des dispositions de la loi Alur après le passage du Conseil Constitutionnel ?

Le Conseil Constitutionnel chargé de veiller à la conformité des lois avec la loi fondamentale vient de rendre son verdict après un examen approfondi de certaines mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) adoptée par les parlementaires en février. Validant l'essentiel des mesures de la loi Alur, les sages n'ont pas modifié l'essence du texte mais ont censuré plusieurs dispositions dont l'impact est difficile à mesurer dans l'immédiat. Ces censures n'ont semble-t-il pas affecté la ministre du Logement Cécile Duflot ainsi que le prouve un tweet publié sur sa timeline le 20 mars : « La validation de toutes les mesures de la loi Alur par le Conseil Constitutionnel va permettre de changer la vie des français... ». Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, se félicite également dans un communiqué de presse « de la validation de cette loi qui va apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger, en particulier la forte augmentation des prix et la pénurie de logements. » Dans ce même communiqué de presse Cécile Duflot précise qu'ont été « jugées conformes à la Constitution toutes les mesures phares de la loi, comme l'encadrement des loyers, la garantie univers elle des loyers, le plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire, l'encadrement de l'activité et des tarifs des syndics, l'extension de la trêve hivernale des expulsions locatives, les mesures de lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne, l'habitat participatif, la protection des espaces naturels et agricoles et l'élaboration du plan local d'urbanisme au niveau intercommunal. » N'en déplaise à Cécile Duflot, le Conseil Constitutionnel a rayé de la carte plusieurs articles de la loi Alur et a éliminé certaines règles accompagnant le dispositif de plafonnement des loyers.

Validation du dispositif de plafonnement des loyers...

Le Conseil Constitutionnel juge conforme à la Constitution le principe du plafonnement des loyers. Pour mémoire, l'encadrement des prix des loyers dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Dans ces zones, le préfet «fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique  ». Dans ces zones, le loyer des logements mis en location comprend un «loyer de base» et, le cas échéant, un «complément de loyer». Le loyer de base est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, «dans la limite du loyer de référence majoré». Le locataire se voit reconnaître le droit d'engager une action en diminution de loyer si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Un complément de loyer «exceptionnel» peut être appliqué au loyer de base «pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique».

...sous réserve de modifications

Les sages de la rue Montpensier ont toutefois réprouvé cette limitation du complément de loyer aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement. « Le législateur ne saurait interdire que d'autres caractéristiques qui sont déterminantes pour la fixation du loyer et qui ne sont pas prises en compte pour la fixation du loyer de référence soient prises en compte pour la fixation du complément de loyer. » analyse le Conseil Constitutionnel. Il a en outre censuré, car jugées contraires au principe d'égalité, les dispositions qui permettaient de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés ». L'effet de cette déclaration d'inconstitutionnalité est d'imposer que le loyer de référence majoré soit fixé à un montant supérieur de 20% au loyer de référence et que le loyer de référence minoré soit fixé à un montant égal au loyer de référence minoré de 30% dans les zones concernées par le plafonnement des loyers.

Location touristique : le gouvernement est allé trop loin

Les membres du Conseil Constitutionnel ont également censuré l'obligation pour les propriétaires souhaitant exercer une activité de location « de courtes durées à une clientèle de passage », - entendre location touristique occasionnelle -, d'obtenir une autorisation de la part des membres constituant l'assemblée générale de copropriétaires. D'après les sages cette mesure va à l'encontre de l'exercice du droit de propriété. Est également rejetée la mesure qui consiste à étendre les droits supplémentaires accordés aux locataires âgées disposant de faibles ressources aux locataires ayant à leur charge une personne correspondant à ces critères. Cette mesure est jugée contraire au principe d'égalité devant les charges publiques car le législateur n'a pas prévu de prendre en compte les ressources du locataire afin de les ajouter à celles de la personne hébergée. Enfin, le Conseil Constitutionnel annule l'article de la loi Alur permettant aux experts-comptables de contresigner un acte portant cession de parts de SCI. Ces actes restent l'apanage des professionnels du droit c'est-à-dire des avocats et des notaires.

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