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Plus-values immobilières : l'indispensable choc de simplification

03/07/2014 - 17:51 - Sicavonline



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Plus-values immobilières : l'indispensable choc de simplification

Trop compliquées, les modalités de calcul et la fiscalité des plus-values immobilières seraient un frein à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, selon la FNAIM. Son président Jean-François Buet réclame un choc de simplification, jugeant par ailleurs que l'abattement supplémentaire de 25 % sur les plus-values immobilières, applicable jusqu'au 31 août 2014, n'a eu aucun impact sur les propriétaires.

Le mouvement de rebond du marché immobilier au mitan de 2013 se sera très vite essoufflé. Les derniers chiffres publiés par la FNAIM, sans être catastrophiques, attestent de la persistance d'un marché atone dans la quasi-totalité du pays à l'exception des grandes métropoles où le nombre de transactions dans l'ancien reste correct.
Ailleurs, surtout dans les zones rurales où l'emploi se fait rare, les transactions s'effondrent.

Prix immobiliers : fortes disparités entre les régions

Même constat du côté des prix immobiliers. En très légère baisse sur l'ensemble du territoire (-1,9 % entre juin 2013 et juin 2014), l'évolution des prix est toujours très disparate selon les régions.
Malgré des chiffres dans la lignée des deux années précédentes, le président de la FNAIM, Jean-François Buet juge « l'état du marché immobilier en France alarmant. »
« Déprimé, surtaxé et complexifié », tels sont les mots employés par la fédération pour qualifier le marché actuel.

Une fiscalité inadaptée et trop complexe

Face à ce constat d'échec des tentatives de relance du marché, la FNAIM ne peut que reprocher au gouvernement d'avoir renchéri les frais d'acquisition dans l'ancien. Autorisés à augmenter pendant deux ans la part des droits d'enregistrement qui leur revient, les départements en ont profité dans leur quasi-totalité (88 sur 96 en métropole). Ces droits sont passés, depuis le 1er mars 2014, de 3,8 % à 4,50 % maximum, la Côte-d'Or s'étant contentée de 4,45 %.

Conscient que la baisse de la fiscalité n'est pas l'unique moyen de redonner un coup de fouet au marché immobilier, Jean-François Buet considère néanmoins que le gouvernement, malgré les efforts consentis en matière de plus-values immobilières, n'a pas atteint ses objectifs.

Le président de la FNAIM suggère au gouvernement d'aller jusqu'au bout de la réforme entreprise l'an dernier et d'exonérer les plus-values immobilières après 22 ans de détention, aussi bien pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

Nécessaire choc de simplification de l'imposition des plus-values immobilières

Actuellement, pour être exonéré d'impôt sur les revenus lors de la cession de résidences secondaires et de biens locatifs, il faut en être propriétaire depuis 22 ans tandis qu'il faut patienter 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux. Ce manque de simplicité ne ferait, selon lui, qu'ajouter à la frilosité des vendeurs. Jean-François Buet critique également la complexité des modalités de détermination des plus-values immobilières.

Si l'on ne peut qu'abonder dans son sens, ses propos doivent toutefois être nuancés. Les freins évoqués par le président de la FNAIM ne concernent que les résidences secondaires et les investissements locatifs. Les plus-values immobilières résultant de la vente d'un logement occupé au titre de résidence principale profitent d'une exonération totale d'imposition. La fiscalité ne peut donc expliquer le ralentissement des ventes sur ce type de logement.

Il apparait également selon les adhérents de la FNAIM que l'abattement supplémentaire de 25 % accordé sur les plus-values immobilières réalisées jusqu'au 31 août 2014 n'a pas eu d'effet incitatif sur les propriétaires.
Autrement dit, les mesures fiscales décidées par l'ancien gouvernement dirigé par Jean-Marc Ayrault n'ont pas atteint leur objectif. Selon le président de la FNAIM, il est nécessaire de revenir à des principes de calculs simples et compréhensibles par le plus grand nombre.

Crise immobilière : la crainte d'un enlisement durable

La FNAIM craint que les pouvoirs publics aient sous-estimé la gravité de l'état des marchés immobiliers résidentiels et le manque de confiance des ménages en l'avenir, et partant que le plan de relance annoncé par Manuel Valls obtienne des résultats similaires aux précédentes mesures « préparant ainsi la crise de demain ».

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