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Prêt à taux mixte : ce qui se cache derrière

09/07/2014 - 10:39 - Sicavonline (mis à jour le : 22/07/2014 - 11:09)



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Prêt à taux mixte : ce qui se cache derrière

Alors que de nombreux courtiers vantent les vertus des formules de prêts à taux « mixte », Ulrich Maurel, le président et fondateur d'Immoprêt, recommande de ne pas tomber dans le piège, n'en déplaise aux services marketing des banques. Dans le contexte actuel de taux bas, souscrire un prêt à taux révisable n'est pas intéressant selon ce professionnel. D'autres solutions, plus confidentielles, permettent d'accroître le pouvoir d'achat des emprunteurs.

Ulrich Maurel, pourquoi n'est-il pas selon vous opportun de souscrire un prêt à taux mixte ?

Ulrich Maurel (Immoprêt) : Comme j'ai entendu tout et n'importe quoi sur les prêts à taux mixte, je commencerai par rappeler qu'il n'existe que deux grandes familles de prêts : les prêts à taux fixe et ceux à taux variable. Les prêts à taux mixte ne sont en réalité qu'une sous-catégorie de prêt à taux révisable. Le mot révisable peut avoir un effet repoussoir sur certains emprunteurs. Les services marketing des banques lui ont, de ce fait, substitué le terme de taux mixte.

Cette précision apportée, revenons à ce qui nous préoccupe. Est-il intéressant de souscrire un prêt à taux révisable ? La réponse est non. Actuellement, je ne recommande pas les taux variables. Dans le contexte actuel de taux fixe extrêmement bas, souscrire un prêt à taux révisable, même partiellement bloqué, (les fameux prêts à taux mixte ou plus justement prêts à taux semi-fixe), n'a pas de sens.

Pouvez-vous donner un exemple afin de nous aider à mieux comprendre le fonctionnement d'un prêt à taux variable ?

Au lieu de vous proposer un taux fixe pendant toute la durée de votre prêt, la banque vous propose de souscrire un emprunt dont le taux peut varier. Par exemple, elle vous offrira un taux de 3 % capé à +1/-1. Cela signifie que le taux d'intérêt de votre emprunt fixé à 3 % au départ pourra varier sans pouvoir descendre en dessous de 2 % et dépasser 4 %. Vous pouvez même demander un taux capé uniquement à la baisse mais le taux de départ sera bien entendu plus élevé.

De toutes les façons, en cas de hausse du taux soit votre mensualité augmente soit vous rallongez la durée de votre prêt. Certains contrats de prêts excluent la première option. Et considèrent qu'en cas de hausse du taux révisable, la durée du prêt est automatiquement rallongée. Ce faisant, la note peut relativement vite exploser.
Le prêt à taux mixte n'est qu'une déclinaison du prêt à taux révisable. Il s'agit également d'un prêt capé mais la révision du taux n'intervient pas aussi rapidement que pour un révisable classique. Le taux de départ va rester identique pendant 3, 5, 7 ans voire 10 ans. Après cette période fixée à l'avance par le contrat de prêt, le taux est susceptible d'augmenter de 1 %, 1,50 % voire 2 %.

Reprenons l'exemple précédent : le taux à 3 % sera bloqué pendant 3, 5, 7 ou 10 ans. Après cette durée fixée à l'avance, le taux du prêt sera susceptible d'augmenter dans une fourchette de 1 %, 1,50 % voire 2 % sur l'ensemble de la durée du prêt.

On comprend mieux ce qui se cache sur la formule de prêts à taux mixte. Mais quel est finalement le principal intérêt de cette formule ?

L'intérêt de cette formule est d'obtenir un taux plus avantageux. Le taux fixe étant souscrit pour une durée de 3 à 10 ans, le taux accordé par la banque sera inférieur à celui obtenu pour un prêt à taux fixe sur 15 à 25 ans.. Par conséquent, l'emprunteur disposera d'une capacité d'emprunt supérieure ou pourra abaisser son taux d'endettement à 33 %. Toutes les banques ne sont pas aussi conciliantes. Quelquefois, le taux d'endettement est calculé sur la base du taux maximum et non pas du taux en cours à la date de souscription du prêt.

Malgré cette limite, ce type de prêt convient particulièrement à un premier achat. Notamment parce qu'un primo-accédant est, si l'on se fie aux statistiques, susceptible de revendre son bien dans les 7 à 8 ans suivant son premier achat.

En théorie, l'emprunteur se libère du prêt avant l'activation du taux variable. Quand bien même le prêt courrait encore à la date de révision du taux, la prise de risque demeure limitée car le taux révisable est, je le répète, capé.

En résumé, puisqu'un prêt à taux mixte permet de doper son pouvoir d'achat, il est très tentant de se laisser séduire par un tel avantage. Pourquoi renoncer à un tel cadeau de la part de la banque ?

Les banques ne font pas de cadeau. Elles ont tout intérêt à proposer des taux révisables. Car, sans rentrer dans les détails techniques, lorsque la banque prête à taux fixe, elle puise dans ses ressources propres alors que pour les prêts à taux révisables, elle va se financer sur les marchés de taux courts. La réglementation bancaire est telle qu'elle incite les banques à augmenter le nombre de prêts à taux révisables. En outre, les marges des banques sont plus intéressantes sur le révisable que le fixe.

Ce qui est avantageux pour la banque ne l'est pas forcément pour l'emprunteur. Les taux fixes et les taux révisables sont fixés à partir d'indices différents, ce qui peut aboutir à des écarts importants entre les deux. Actuellement, tous les taux sont au plancher. Les taux fixes n'ont jamais été aussi bas, du coup l'écart entre les révisables et les fixes n'est pas suffisant pour justifier la souscription d'une formule à taux révisable quelle qu'elle soit. De plus, les taux euribor sur lesquels sont indexés les taux variables sont actuellement très bas réduisant la probabilité de les voir baisser à peau de chagrin tandis que le risque de les voir remonter est très important.

Si les taux fixes remontaient plus violemment que les taux révisables, a fortiori les taux mixtes, retrouveraient-ils un intérêt ?

Evidemment. Lorsque les taux révisables sont inférieurs d'au moins 0,60 point aux taux fixes, ils peuvent présenter un intérêt. Départager les deux formules est très simple. Il suffit de comparer le coût du prêt des deux propositions à la hausse comme à la baisse dans le cas du taux capé afin de déterminer si la prise de risque peut être récompensée par une économie.

On s'aperçoit ainsi qu'actuellement le jeu n'en vaut pas la chandelle. Prenons l'exemple d'un couple souhaitant acheter un bien à 175.000 € financé par un prêt sur 25 ans. Ils obtiennent un taux fixe à 3,5 %, le coût global du crédit est donc de 87.827 €. Avec un mixte, le coût global du crédit pourra aller jusqu'à 101.365 €. Les taux étant voués à remonter à un moment ou à un autre, alors qu'il semble illusoire d'espérer une baisse, la formule à taux mixte est à laisser de côté.

De surcroît, il faut savoir que de nombreuses options disponibles sur des contrats de prêt à taux fixe ne le sont pas dans le cadre d'un taux révisable. Le plus souvent, il est impossible de modifier le montant de son échéance pendant la durée où le taux est bloqué. Dans l'exemple précédent, les emprunteurs ne peuvent pas modifier leur montant de leur mensualité pendant 10 ans. De même, il sera dans 8 contrats sur 10 impossible de transférer son prêt sur un autre bien. Point positif : les prêts à taux mixte ne prévoient généralement pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Vous préconisez d'éviter les formules à taux révisable dans l'immédiat. Les emprunteurs disposent-ils d'autres moyens pour réduire la note ?

Avec des taux fixes au plus bas, je suggère à tous ceux qui s'intéressent de près à un emprunt à taux « mixte » de lui préférer un prêt à taux fixe sur deux lignes. Ce montage, connu sous les termes de prêts gigognes ou de prêts emboités, consiste à associer deux emprunts : l'un à court terme et l'autre à long terme.

L'intérêt de cette formule est de disposer au final d'un taux moyen inférieur à celui obtenu sur une seule ligne de prêt. Pour obtenir ce résultat, pas de miracle, mais un principe bien établi : plus la durée d'un emprunt est longue, plus le taux est élevé. En souscrivant deux prêts, dont l'un sur une durée courte, l'emprunteur réduit le coût total de son opération.

Le prêt gigogne présente également des avantages en matière de garanties et d'assurance.

Cela semble alléchant sur le papier. Mais les banques sont-elles réellement disposées à proposer les prêts gigognes ?

Non. Toutes les banques ne proposent pas les prêts gigognes et celles qui le font se gardent bien souvent d'en parler à leurs clients. Les courtiers connaissent les établissements susceptibles de mettre à disposition ce type de montage et les dossiers qui seront acceptés par ces mêmes banques.

Quelles sont les solutions à la disposition des emprunteurs lorsqu'une banque refuse un dossier sous prétexte que le taux d'endettement dépasse d'un cheveu 33 % ?

Tout dépend du dossier présenté. Dans tous les cas, je suggère à l'emprunteur de tenter de négocier une baisse de taux pour passer sous la barre des 33 %, quitte à se diriger vers la concurrence. Avant d'accepter en dernier recours un crédit révisable bloqué. En cas d'échec, auprès de divers établissements, je recommande encore une fois de chercher une banque qui accepterait de signer un prêt gigogne.

Quels conseils donneriez-vous à ceux qui se voient proposer un prêt à taux mixte ?

De refuser dans un premier temps cette proposition et de ne l'accepter qu'à la condition de comprendre ce que l'on vous propose. Il est indispensable de demander à votre interlocuteur de vous exposer clairement à combien se montera votre mensualité maximale dans l'éventualité d'une remontée des taux ou si votre mensualité reste fixe, le coût global de votre prêt.

Grâce à cette information, l'emprunteur aura les cartes en main pour mesurer les risques et choisir en connaissance de cause entre un prêt à taux variable et un prêt à taux fixe.

Encore une fois, vous pouvez tenter de négocier un taux légèrement inférieur ou, si vous le pouvez, allonger la durée de votre prêt afin de réduire votre mensualité. Partant, la mensualité sera susceptible de ne pas dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà de ce taux d'endettement, de nombreuses banques rechignent à prêter de peur que l'emprunteur ne puisse plus faire face à ses autres dépenses.

Un dernier conseil pour tous ceux qui sont sur le point de se lancer ?

J'en donnerai plusieurs. Surtout ne pas faire le tour des banques pour ensuite venir frapper à la porte d'un courtier. Le courtier est un professionnel qui sait donner les bons conseils au futur acquéreur afin qu'il mette toutes les chances de son côté pour obtenir son financement à de bonnes conditions. Si vous avez déjà dévoilé votre jeu auprès des banques, le courtier ne pourra plus prendre en charge votre dossier.

A moins d'être un fin négociateur ou de connaître sur le bout des doigts tout ce qui concerne les contrats de prêts immobiliers, passer par un courtier peut vous éviter de faire des erreurs mais aussi de gagner du temps. Une fois le compromis de vente signé, l'acheteur dispose d'un délai de 30 à 45 jours pour obtenir son prêt. Difficile dans ce laps de temps de faire le tour des banques.

Les prêts immobiliers sont un peu comme des voitures. Généralement, la banque vous propose le modèle de base auquel vous pouvez ajouter tout un tas d'options. Avant de vous lancer, faites le point sur vos besoins afin de choisir les bonnes options.

Le choix d'un prêt immobilier ne doit pas se limiter à sélectionner le taux le plus bas. Assurez-vous d'avoir bien compris ce qui vous est proposé. Dans le contraire, ne signez pas. Votre prêt doit être adapté à votre situation personnelle actuelle et future.

Pensez également à inclure dans votre contrat le transfert de prêt. Cette option vous autorise à transférer votre crédit sur une nouvelle acquisition. Généralement, lorsque vous vendez un bien immobilier afin d'en acquérir un nouveau, vous soldez votre prêt initial pour en souscrire un nouveau. Cette pratique engendre des frais que le transfert de prêt vous évite. En plus de bénéficier de frais de gestion minimes, le transfert de prêt vous offre l'opportunité de conserver le taux de votre emprunt initial. Partant, si vous contractez un prêt alors que les taux sont extrêmement bas, vous pourrez conserver votre taux.

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