Les honoraires perçus auprès des locataires par les agents immobiliers à l'occasion de la mise en location d'un logement, meublé ou non, à titre de résidence principale du locataire, sont plafonnés par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les éléments de calcul de ces honoraires sont précisés par un décret du 1er août 2014 qui entre en application le 15 septembre 2014. Compte tenu des risques d'erreur d'application ou d'interprétation de ces textes, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) apporte les précisions suivantes, tenant aux modalités de calcul et de paiement des honoraires de location perçus par les agents immobiliers.
« Les honoraires liés à la mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Par exception, quatre prestations présentant une utilité pour les deux parties font l'objet d'une prise en charge partagée entre bailleur et locataire : l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée », dispose la loi ALUR (article 1er, 8° du I).
Le plafond, calculé à partir de la surface habitable du logement, varie selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien loué. Il est de : - 12 € TTC par m² en zone très tendue : la zone A bis soit Paris ainsi que certaines communes des départements 92, 93, 94, 95 et 78 ; - 10 € TTC par m² en zone tendue : la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au Décret du 10 Mai 2013 relatif au droit d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (Article 232 du CGI) ; - 8 € TTC par m² en zone non tendue : le reste du territoire.
Le plafond est fixé à 3 € TTC par m² de surface habitable, quelle que soit la zone concernée (sachant que ce montant s'ajoute aux autres prestations).
La loi ALUR précise bien que « ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation ». Or, l'état des lieux n'est dressé, dans la plupart des cas, que postérieurement à la signature du bail, au moment de la remise des clés. C'est pourquoi la FNAIM recommande de ne pas additionner les deux éléments de rémunération en un seul paiement, mais de procéder à deux paiements distincts : - les honoraires liés aux trois premiers services (visite, constitution du dossier et rédaction du bail) sont payables par le locataire au moment de la signature du contrat de location ; - les honoraires liés au quatrième service (état des lieux) sont payables seulement au moment de l'établissement de ce constat s'il intervient, comme c'est presque toujours le cas, postérieurement à la signature du bail.
Au principe de calcul des honoraires sur la base du loyer, pratiqué jusqu'alors par les agents immobiliers, la loi ALUR en a substitué un autre basé sur la surface habitable du logement loué. C'est oublier que la surface du bien ne constitue qu'un des éléments, certes important, de la détermination d'un loyer. S'y ajoutent l'attrait du quartier, le standing de l'immeuble, l'agrément du bien, ses équipements et éléments de confort, etc. Un tel changement de méthodologie ne manquera pas d'avoir des conséquences paradoxales : dans une même zone, pour deux biens de loyers équivalents mais de surfaces et de standing très différents, les honoraires vont baisser pour le petit de grand standing, alors qu'ils pourraient augmenter pour le grand plus ordinaire. Ce résultat n'est pas dans l'esprit de la loi, qui vise à la modération des frais supportés par le locataire. Il ne serait pas non plus dans l'intérêt des agents immobiliers ni des propriétaires. Au vu de l'état actuel du marché locatif dans de nombreuses villes de France, une augmentation des prix serait de nature à décourager la clientèle et à déstabiliser le marché. La FNAIM invite en conséquence ses adhérents à faire preuve de modération et à ne pas augmenter leurs honoraires de location dans les cas où le nouveau mode de calcul d'après la surface du logement le permettrait.
La loi ALUR plafonne les honoraires demandés aux locataires mais elle ne remet pas en cause le principe de partage entre le propriétaire et le locataire de la rémunération liée aux quatre missions de l'agent immobilier**. Le montant des honoraires payés par le locataire ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur. Les honoraires d'entremise et de négociation restant à la charge exclusive du bailleur. **(Article 5 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation)
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