Parmi les pistes susceptibles d'améliorer la rentabilité d'un bien immobilier, Compta Expert explore celle qui consiste à transformer la location d'appartements nus en location meublée et devenir loueur en meublé non professionnel.
La transformation de la location nue d'un appartement situé en résidence hôtelière, en location meublée permet de bénéficier des avantages du régime LMNP. Ces principaux avantages sont de pouvoir calculer des amortissements sur la base de la valeur vénale du bien (hors terrain) à sa date de mise en location meublée, ce qui fait fortement diminuer le revenu fiscal par rapport à une location nue, tout en bénéficiant du régime des plus values des particuliers qui ne fait pas intervenir les amortissements pratiqués au titre de l'immeuble loué dans le calcul des plus values de cession.
Cette transformation ne pose pas de difficulté particulière, si l'on effectue bien toutes les démarches nécessaires dans le bon ordre et dans les bons délais.
La première étape est que le propriétaire de l'appartement acquière les meubles et équipements qui garnissent ou garniront l'appartement, afin que la location remplisse tous les critères d'une location meublée. La loi ALUR votée début 2014 a prévu une définition légale de la location meublée. Un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La loi ALUR prévoit également la rédaction d'un « inventaire et un état détaillé du mobilier » qui doivent être réalisés pour la signature du bail. La liste des éléments de ce mobilier sera fixée par décret. Il faudra vraisemblablement prévoir les éléments standards (lit, armoire, table…), qui étaient jusque-là définis par la jurisprudence, et qui comportent jusqu'à l'équipement de la cuisine et notamment la vaisselle.
En résumé, le locataire doit pouvoir occuper les lieux en arrivant avec ses bagages contenant son linge de maison.
Il faut ensuite mettre en place un bail commercial de location meublée entre le propriétaire de l'appartement et l'exploitant de la résidence hôtelière. Ce bail commercial prévoira en général l'assujettissement des loyers à la TVA (au taux de 10%). Si les locations nues étaient précédemment soumises à la TVA, il n'y aura ainsi pas de régularisation à opérer dès lors qu'un assujettissement des loyers à la TVA est prévu.
Une fois ces démarches accomplies, l'appartement bénéficiera du régime de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Attention, le régime LMP n'est intéressant que dans certains cas particuliers, Le LMNP étant plus simple et plus sûr.
Un imprimé P0i est à déposer dans les 15 jours du début de la location meublée au tribunal de commerce. Cet imprimé permet notamment d'exercer les options fiscales (TVA et Régime BIC réel simplifié) adaptées à l'activité de loueur en meublé. De manière générale, il ne faut pas tarder à exercer ces options au risque de ne pas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP. Le délai de 15 jours est en effet impératif en ce qui concerne la TVA.
Il convient également dans de nombreux cas d'adhérer à un Centre de Gestion Agrée et le délai prévu pour ce faire est de 5 mois à partir du début de l'activité LMNP.
Avoir respecté les délais d'engagement prévus par les éventuels dispositifs fiscaux utilisés antérieurement.
Un engagement de location d'une durée de 9 ans était notamment prévu dans le dispositif Demessine. Il convient d'avoir respecté ce délai avant de changer de mode de location, sous peine de remise en cause des avantages fiscaux antérieurement obtenus.
De tels engagements existent également pour d'autres dispositifs (Robien…).
Ne pas avoir imputé sur ses autres revenus de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des trois années précédant le passage en meublé.
L'imputation d'un déficit foncier n'est en effet définitivement acquise qu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il est imputé sur les autres revenus, à la condition que l'immeuble concerné soit toujours offert à la location nue à ce moment. La transformation de la location nue en location meublée est assimilée pour l'application de ce texte à une fin de la location. L'arrêt de la location nue a alors pour conséquence l'annulation de l'imputation des déficits fonciers liés au bien qui était loué nu et le re-calcul de l'impôt sur le revenu de l'année concernée. Les déficits dont l'imputation est annulée restent cependant acquis et reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivant leur réalisation, ce qui au passage les rend de nouveau imputables pour le calcul de l'assiette de la CSG et des prélèvements sociaux.
Si vous avez réalisé des travaux au cours des 3 dernières années, il faudra donc vous assurer avant de passer en location meublée que ce changement n'a pas de conséquences, ou que ses conséquences sont limitées.
Passer d'une location nue à une location meublée ne pose pas de grosse difficulté à condition d'avoir compris les conséquences de ce changement, et d'être correctement accompagné. En pratique, il parait indispensable de prendre contact avec un Expert Comptable spécialisé en location meublée dès la mise en location meublée pour garantir la sécurité fiscale du statut LMNP. Cet Expert Comptable pourra en pratique se charger de toutes les démarches d'inscription. En effet, tenter de gérer soi-même ce type de démarche ainsi que la gestion fiscale ultérieure de biens loués meublés constitue une prise de risque inutile.
A propos de Compta Expert :
Compta Expert, réseau de cabinets d'expertise comptable créé et présidé par Didier CAPLAN compte aujourd'hui 27 bureaux, 15 associés experts comptables et ingénieur et 250 collaborateurs sur L'Ouest de la France et la région Parisienne. Le groupe en croissance continue depuis 10 ans accompagne les entreprises de toutes tailles et de tous secteurs d'activité.
Ollivier MOISAN Directeur Général du réseau a créé un service spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. Ce service traite de manière dématérialisée et automatisée la comptabilité de plusieurs milliers de clients.
François LEBRIS expert-comptable est compétent et disponible pour répondre à toutes questions fiscales et comptables sur les LMP et LMNP.
Afin d'accompagner les investisseurs LMNP, Compta Expert a rédigé un guide de la location meublé non professionnelle.
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