Immobilier : investir aux Etats-Unis plus rentable qu'investir en France ?

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Alors que l'investissement immobilier à l'étranger se démocratise de plus en plus, Victor Pagès, fondateur de My US Investment, cabinet de conseil en immobilier aux Etats-Unis démontre qu'à rendement locatif égal, investir dans l'immobilier américain est plus intéressant qu'en France.

En s'appuyant sur un exemple chiffré, Victor Pagès détaille le processus de déclaration de revenus fonciers générés aux Etats-Unis qui, grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, offre une rentabilité nette - après impôts - deux fois supérieure aux Etats-Unis.

Avec une fiscalité changeante et une réglementation de plus en plus lourde, le marché de l'investissement immobilier en France est en crise depuis déjà quelques années. Les Français, qui sont à la recherche de produits immobiliers à rendement confortable allié à un environnement fiscal stable, sont de plus en plus nombreux à franchir les frontières, notamment vers les Etats-Unis.

« La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France. Ils bénéficient par ailleurs d'une exonération des prélèvements sociaux en France car la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d'application de la convention fiscale et ne s'appliquent donc pas à des revenus de source étrangère, » indique Victor Pagès.
« Conséquence : pour deux investissements à variables identiques - l'un en France et l'autre aux Etats-Unis - d'un montant de 120.000 $ (95.238 €), avec un loyer mensuel brut de 1.195 $ (948 €), le contribuable français aura un taux d'imposition global de 15,40 % aux Etats-Unis, contre 56,50 % en France. Ce qui implique une rentabilité nette après impôts presque double aux Etats-Unis. Le traitement fiscal des revenus de sources étrangères ouvre donc de nouvelles opportunités aux investisseurs français à la recherche de produits sécurisés et à fort rendement ! »

Illustration chiffrée :

(Simulation proposée à titre d'exemple et non contractuelle – 1€ = $1,26)

Explications :
USA : Amortissement linéaire du bâti sur 27,5 ans et "Personal Exemption" correspondant à un abattement fiscal qui s'élève en 2014 à 3900$.
France : Le propriétaire ne bénéficie pas d'amortissement ou d'abattement sur ses loyers nets. De ce fait, le revenu imposable reste égal au revenu net.

Explications :
USA : Imposition à l'IR sur la tranche marginale à 10% (jusqu'à 9 075$).
France : Imposition à l'IR sur la tranche marginale à 41% et CSG / CRDS à 15,5%.

Explications :
France : 8 298 € de revenus supplémentaires sur une base imposable de 100 000 euros en France augmenteront le taux effectif d'imposition de 27,50% à 28,53% et génèreront donc un surplus d'impôts de 1 035 €.

Récapitulatif

Un investisseur devra donc déclarer ses revenus fonciers de source américaine en trois temps :

1/ Aux Etats-Unis, où il sera imposé selon les tranches marginales de l'impôt sur le revenu. Pour un revenu imposable inférieur à 9 075$, l'imposition sera de 10%.
2/ En France où il conviendra de déclarer ses revenus fonciers selon les règles fiscales françaises afin de déterminer le taux effectif d'imposition mondial.
3/ Un crédit d'impôt sera alors octroyé à l'investisseur sur la partie des revenus américains. Ce crédit d'impôt est « égal à l'impôt français », conformément à l'article 24 de la convention fiscale franco-américaine. Et les prélèvements sociaux ne sont donc pas appliqués à ces revenus étrangers.

L'impact fiscal sur les revenus fonciers de source étrangère est donc presque nul. Seul un supplément d'impôt sera dû en France puisque ces revenus viendront gonfler le taux effectif d'imposition moyen.

D'après le fondateur de My US Investment, l'investissement générant la même rentabilité sera presque 2 fois plus rentable après impôts aux Etats-Unis qu'en France. Le phénomène s'amplifie d'autant plus qu'un placement immobilier en France avec un taux de rendement supérieur à 8% est aujourd'hui, toujours selon Victor Pagès, extrêmement rare.

A propos de My US Investment
My US Investment est un cabinet de conseil spécialisé dans l'investissement immobilier aux Etats-Unis. Fondé et dirigé par Victor Pagès, expert dans le placement immobilier américain, My US Investment accompagne, en partenariat avec des professionnels locaux reconnus, les Français qui souhaitent investir aux Etats-Unis. Composé d'une équipe de professionnels de l'immobilier, My US Investment propose des investissements locatifs « clés en main » à Atlanta, Memphis ou Tampa ainsi que des produits type résidences secondaires à New York et Miami.

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