Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de Syndic Experts s’intéresse dans une tribune à la manière dont il est possible de maîtriser les charges de copropriété.
Les charges payées par les copropriétaires sont la contrepartie de produits et services qu'ils consomment. Quand elles paraissent trop élevées à certains, on peut vérifier l'équité de leur répartition. Mais si tout le monde se plaint, il ne reste plus qu'à traquer les économies.
Les charges payées par les copropriétaires sont la contrepartie de produits et services qu'ils consomment. Quand elles paraissent trop élevées à certains, on peut vérifier l'équité de leur répartition. Mais si tout le monde se plaint, il ne reste plus qu'à traquer les économies.
Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel comprenant, notamment, les charges courantes. Ce sont des dépenses nécessaires au fonctionnement de la copropriété : les abonnements et les consommations d'eau et d'électricité, les assurances de l'immeuble, les honoraires du syndic, les frais de personnel s'il y a un gardien, le chauffage s'il est collectif, les contrats de maintenance (ascenseur, ventilation, matériel incendie…), l'entretien des parties communes et des espaces verts, les menues réparations, etc.
Le budget prévisionnel est appelé par quart et payable au début de chaque trimestre. Les copropriétaires ont l'obligation de s'acquitter de la quote-part qui leur est imputée. La répartition des charges entre les copropriétaires est calculée à partir de clés de répartition figurant dans le règlement de copropriété. Pour la plupart des charges, cette clé n'est autre que le nombre de tantièmes attaché à chaque lot. Par exemple, le propriétaire d'un appartement auquel a été attribué 25/1 000e des parties communes devra payer 2,5% des charges courantes ordinaires.
Il existe toutefois des clés de répartition spécifiques pour certains équipements, comme l'ascenseur. Dans un immeuble sans sous-sols où seuls les étages sont desservis, les logements du rez-de-chaussée n'ont pas à participer à son coût, ni en électricité, ni en entretien. Si un copropriétaire a un doute sur l'équité des clés de répartition à son égard, il peut consulter son syndic. Il arrive que, dans des règlements anciens surtout, la répartition ne soit pas conforme à la loi. Mais c'est rare et une modification nécessite presque toujours une action en justice.
La principale doléance des copropriétaires porte sur le niveau des charges de leur immeuble, qu'ils estiment souvent trop élevé. Chaque bâtiment est un cas particulier et son coût dépend de ses caractéristiques, comme sa qualité de construction et ses équipements. Les édifices les plus récents sont beaucoup moins énergivores que ceux des années 1960 ou 1970, par exemple. Une résidence sans gardien, ni ascenseur, ni chauffage collectif coûte forcément moins chère qu'un ensemble immobilier comprenant tous ces services ou équipements.
Les syndics, par leurs organisations professionnelles, disposent d'études statistiques sur le coût moyen en charges des principales typologies d'immeubles. Comparer sa résidence à ces références permet de savoir si on est bien placé ou non. En cas de surcoût inexplicable par les caractéristiques de l'immeuble, il faut descendre dans le détail et examiner chaque poste de dépenses. C'est un travail qu'il appartient au syndic de faire, en concertation avec les copropriétaires dans leur ensemble ou avec le conseil syndical quand il y en a un.
Pour réaliser des économies, la première piste à explorer est la renégociation des contrats des prestataires extérieurs. Une mise en concurrence périodique (tous les 3 à 5 ans, par exemple) est conseillée. Le syndic n'y échappe d'ailleurs pas : lui aussi doit être mis en concurrence depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Une autre piste, plus délicate, consiste à supprimer des équipements ou des prestations. La décision n'appartient pas au syndic. La suppression du poste de gardien, par exemple, ne peut être décidée que par l'assemblée générale des copropriétaires.
La meilleure façon de dépenser moins est souvent de faire de multiples petites économies. Le comportement au quotidien des copropriétaires est primordial : économiser sur l'électricité (éclairage, ascenseur…), remplacer eux-mêmes les ampoules grillées, éviter de tâcher les moquettes dans les couloirs, etc. Le syndic a, lui-aussi, son rôle à tenir : proposer des équipements moins coûteux à l'usage, systématiser les appels d'offres, éplucher les devis, contrôler la bonne exécution des prestations, etc. En copropriété, la maîtrise des charges est vraiment l'affaire de tous !
Sylvain Elkouby, dirigeant-fondateur de Syndic Experts
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