Investissement immobilier : les villes les moins attractives

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Sylvia Pinel, Ministre du Logement

Spécialiste du dispositif fiscal d'investissement immobilier « Pinel », la société E-Tematik éditeur du site internet la-loi-pinel.com a analysé le marché locatif des trente agglomérations les plus peuplées de France afin de déterminer les communes les moins attractives.

L'étude s'appuie sur les critères suivants : évolution démographique, évolution de l'emploi, évolution du nombre d'étudiants, évolution du prix au m2 dans le neuf, évolution du prix au m2 dans l'ancien, rentabilité locative, évolution des prix des loyers et la part des investisseurs dans la ville. Les villes ayant obtenu le moins de points sont celles qui a priori ont le moins d'atouts pour réussir un investissement immobilier.

Avant de détailler l'étude et de dévoiler la liste des villes en question, il est utile de faire un bref focus sur le mécanisme d'aide à l'investissement locatif « Pinel ».

Pinel : un dispositif fiscal « tout nouveau tout beau » ?

Après l'échec cuisant du dispositif fiscal d'investissement immobilier « Duflot », la ministre chargée du Logement a fait des concessions afin d'inciter les investisseurs à revenir sur ce segment du marché immobilier.

Ces compromis ont abouti à créer un dispositif fiscal moins contraignant susceptible de séduire les investisseurs. Le mécanisme fiscal « Pinel » en place depuis le 1er septembre 2014 permet en particulier de louer un logement aux membres de sa famille, y compris à ses enfants, sous certaines conditions – L'assouplissement du dispositif Duflot exclut les enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

L'autre changement notable porte sur la durée de détention minimale et maximale du logement et donc sur le nombre d'années pendant lesquelles le contribuable va profiter d'une réduction d'impôt. En effet, l'investisseur peut moduler sa réduction d'impôt sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Dans le premier cas, la réduction d'impôt sur le revenu sera de 12 %, de 18 % pour le suivant et enfin de 21 % pour un engagement de location de 12 ans. Quelle que soit la situation, un même contribuable ne peut prétendre à une réduction d'impôt sur le revenu excédant 63.000 euros.

Dispositif Pinel : les villes les moins bien positionnées

L'avantage fiscal ne doit en aucun cas dicter la conduite de l'investisseur. L'opportunité d'investir dans le cadre du dispositif Pinel doit avant tout être guidée par le lieu d'implantation du bien. Certains investisseurs en ont fait l'amère expérience en investissant dans des communes où la demande locative est quasi nulle. Ces derniers se retrouvent avec un logement sur les bras impossible à louer et finissent par perdre l'avantage fiscal promis à l'entrée.

Afin de réduire ce risque, mieux vaut écarter les villes où la demande locative est nulle ou encore celles où l'offre est nettement supérieure à la demande.

Le Havre, Nice… Des villes à éviter ?

La ville du Havre avec un total de 73 points remporte la palme du plus mauvais élève. La ville portuaire paie cher son manque de dynamisme économique. Mais alors que logiquement les loyers suivent une tendance baissière, ce qui pour un investissement locatif n'est pas idéal, la ville du nord « conserve une rentabilité assez élevée de l'ordre de 7 % » affirme e-Tematik.

Direction le sud avec la ville de Nice qui obtient le même nombre de point que Le Havre. « La ville de Nice est en train de s'endormir sous le soleil méditerranéen » lit-on sur le site de La-loi-pinel.com. Sa population vieillissante et déclinante tout comme sa faible rentabilité locative (4,5 % environ) seraient autant de freins à l'investissement locatif.

Limoges, Nîmes, Toulon, Grenoble, Perpignan et Amiens viennent compléter le classement suivis de Paris. Malgré l'expansion de sa population et un dynamisme économique supérieur à la moyenne nationale, la capitale française offre une rentabilité relativement médiocre dans un contexte de baisse des loyers. L'approche de cette étude peut toutefois prêter le flanc à la critique. On peut notamment lui reprocher de ne pas tenir compte de la forte demande locative dans la ville lumière.

Enfin, et là encore c'est une surprise, la ville d'Aix-en-Provence s'adjuge la 10eme place du classement. Le recul de prix immobiliers explique en grande partie le rang occupé par cette ville dynamique du Sud de la France. Il semble légèrement réducteur de préjuger de l'attractivité de la ville par le truchement de ce seul biais.

Déterminer l'attractivité locative d'une ville est un exercice périlleux et un investisseur ne peut se contenter d'un tel palmarès pour opérer un choix d'investissement. Dans tous les cas, mieux vaut investir à côté de chez soi, c'est-à-dire dans un endroit que l'on connait pour éviter les principaux pièges de la défiscalisation.

source : www.la.loi-pinel.com

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