Les épargnants à la recherche d’un couple rendement/risque relativement attrayant plébiscitent, cette année encore, les SCPI. A l'essor continu des SCPI, nées dans les années 1970, vient se greffer un attrait récent des épargnants pour les OPCI.
Les SCPI poursuivent leur opération séduction auprès des épargnants. Avec une collecte nette de 1,857 Md€ sur les six premiers mois de l'année, en hausse de presque 50 % entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) battent un nouveau record.
Depuis quatre ans, l'intérêt des investisseurs pour les SCPI, en particulier les SCPI de distribution (anciennement connues sur le nom de SCPI de rendement), ne se dément pas.
Forte de cette attractivité soutenue, la capitalisation des 166 SCPI présentes sur le marché frôle la barre symbolique des 35 milliards d'euros, s'accordant ainsi une progression de 6,3 % sur les six premiers mois de 2015 comparés à la même période 2014.
Le taux de distribution affiché par les SCPI de rendement, 4,81 % au 1er trimestre 2015 (taux annualisé), une information révélée par le portail dédié aux SCPI meilleurescpi.com, n'est sans doute pas étranger à cette attraction persistante des épargnants envers les SCPI.
A titre de comparaison, les SCPI de rendement ont distribué , l'an dernier, un revenu moyen de 5,07 % (taux de distribution sur valeur de marché).
Bien qu'honorable voire confortable, le taux de distribution des SCPI s'érode d'année en année. La détérioration du taux moyen de distribution n'est pas forcément synonyme d'un repli des loyers encaissés. Le taux de distribution étant obtenu en divisant les revenus par la valeur des parts, une légère augmentation de cette valeur peut à elle seule faire reculer le taux alors même que les loyers resteraient stables.
La palette des SCPI est large et ne se limite pas à l'immobilier d'entreprise. Outre la capacité de diversifier son patrimoine immobilier, l'acquisition de SCPI rime également avec réduction d'impôts. Ces SCPI d'un genre particulier sont investies dans des immeubles d'habitation et offrent une porte d'entrée vers les dispositifs fiscaux Malraux et Pinel et le mécanisme du déficit foncier. Ce mécanisme de droit commun inscrit dans le Code Général des impôts (CGI) présente la particularité de ne pas être comptabilisé dans le cadre du plafonnement général des avantages fiscaux fixé à 10.000 € par an.
A l'inverse des SCPI fiscales, les SCPI de rendement investissent dans des bureaux, des commerces, des entrepôts…ou plus simplement dans tous types d'immeubles n'ayant pas un usage d'habitation.
Plusieurs types de SCPI constituent la famille des SCPI de rendement. Plusieurs d'entre elles SCPI sont spécialisées dans des locaux à usage spécifique tandis que d'autres ont une approche diversifiée tant sur le plan de l'affectation des biens que sur leur localisation.
Actuellement, les SCPI investissant une fraction de leurs fonds dans des biens immobiliers situés à l'étranger sont à la mode, en particulier en Allemagne, où le marché immobilier d'entreprise se porte bien.
A l'inverse des SCPI diversifiées, d'autres SCPI investissent dans des secteurs particuliers tels que la santé ou encore l'environnement tandis que les SCPI dites régionales investissent dans des zones géographiques spécifiques.
Malgré les nombreux avantages des SCPI, les sommes investies ne sont pas sécurisées. Néanmoins, à la revente des parts l'épargnant est susceptible de dégager une plus-value. En 2014, le prix moyen des parts** a légèrement progressé. L'examen de la variation du prix de la part des SCPI est « une donnée à manipuler avec précaution » averti l'IEIF. Sur le long terme, elle reproduit le cycle des prix de l'immobilier d'entreprise. Cependant, prévient l'IEIF, « le mode de valorisation différent selon le type de SCPI, à capital variable ou à capital fixe, oblige à distinguer les interprétations. »
Ces bons résultats ne doivent pas pour autant faire oublier que les SCPI, notamment d'entreprises (bureaux, commerces ; spécialisées, diversifiées), ne sont pas insensibles à la conjoncture économique. Les sommes investies dans des parts de SCPI ne sont pas garanties** tout comme leur taux de distribution*. Nonobstant, l'expérience montre que les SCPI ont toujours fait preuve de résistance même en pleine tempête économique. En effet, depuis le début des années 1970, le taux de rendement* des SCPI n'est passé qu'une seule fois sous la barre des 5 % (4,93 %), c'était en 1994.
A l'instar de leurs grandes sœurs, les OCPI, nés en 2008, offrent l'opportunité d'investir dans l'immobilier avec un budget limité et sans avoir à subir la gestion du bien. Plus souples et surtout plus liquides que les SCPI, les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), après avoir gagné la considération des investisseurs institutionnels, obtiennent année après année celle des épargnants.
Dotés d'un portefeuille mêlant actifs immobiliers et actifs financiers, les OPCI peuvent également emprunter pour investir, ce que les SCPI ne sont pas autorisées à faire.
Plus liquides que les SCPI, les OPCI ne sont pas dénués d'atouts. Nul doute que leur décollage en cours va s'amplifier dans les années à venir.
Les OPCI Grand Public (organismes de placement collectif en immobilier ouverts à des investisseurs non professionnels) fêtent leur 7ème année d'existence en 2015 par une collecte nette record de 1,246 Md€ à mi-parcours contre 823 M€ sur l'ensemble de l'année 2014.
Malgré un marché encore étroit avec 11 OCPI "grand public", la collecte nette majoritairement réalisée au travers des contrats d'assurance-vie se rapproche peu à peu de celle des SCPI (1,8 Md€ de janvier à juin 2015).
A ceux qui craignaient la concurrence entre SCPI et OPCI, Arnaud Dewachter, Délégué général de l'ASPIM les rassure, « La collecte globale historiquement élevée des SCPI et des OPCI «grand public » confirme la complémentarité commerciale de ces véhicules qui diffèrent par leurs caractéristiques techniques et fiscales. En outre, ce succès démontre aussi bien le besoin des ménages en épargne longue que la confiance de ces derniers dans ces fonds immobiliers qui bénéficient du label dû à la directive AIFM. Ces nouveaux capitaux contribuent en contrepartie à financer les besoins immobiliers de plus en plus variés et modulables des entreprises et ménages de notre pays. Ils nourrissent donc un cercle durablement vertueux pour notre économie ».
*Depuis le 1er juillet 2012, le taux de rendement net a été remplacé par le taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Le DVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n. **Variation du prix moyen de la part (VPM). La VPM est égale à la division de l'écart entre le prix acquéreur moyen de l'année n et le prix acquéreur moyen de l'année n-1, par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n-1.
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