OPCI : un placement immobilier et liquide, où est le piège ?

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Après 8 ans d'existence, les OPCI semblent enfin trouver leur place au sein du patrimoine des épargnants. Qu'est-ce qui a changé ?
 
Fabrice Bricker, Associé chez PwC, spécialiste des OPCI et des SCPI : Les OPCI, créés en 2007 au moment de la crise des subprimes, ont connu un développement rapide et ont trouvé leur place dans l'univers des investissements immobiliers. Les OPCI représentent désormais un quart de l'épargne immobilière (OPCI, SCPI et SIIC). A fin 2014, les actifs sous gestion, tous OPCI confondus, représentaient près de 46 milliards d'euros dont 2,2 milliards d'euros investis dans des OPCI « grand public ». Toutefois, même s'ils ne représentaient que 5 % des actifs sous gestion à fin 2014, on note depuis 18 mois une véritable dynamique de collecte pour les OPCI « grand public ».
Les grands acteurs de la place de Paris accentuent leurs efforts de promotion des OPCI auprès des particuliers via leurs réseaux de distribution, notamment dans le cadre de contrats d'assurance-vie. En dépit d'une offre d'OPCI au grand public toujours timorée, plusieurs études montrent une forte progression des encours ces deux dernières années.
 
Jean-Baptiste Deschryver, Associé responsable des activités audit immobilier chez PwC : Les OPCI sont des produits réglementés que les Asset Managers et les réseaux de distribution ont dû apprendre à apprivoiser pour en tirer tous les avantages, avant de les proposer au grand public. Ainsi, les premiers OPCI « grand public » sont apparus sur le marché plus tardivement. A peu près au même moment, les OPCI ont investi un autre terrain très apprécié des épargnants, celui de l'assurance-vie. Autre soutien au développement des OPCI : l'environnement financier. Alors qu'au moment de leur lancement, le contexte économique était plus difficile, la tendance est désormais inversée. Dans un environnement de taux bas, les OPCI disposent d'arguments (rendement, diversité des classes d'actifs, liquidité,…) susceptibles de séduire l'ensemble des investisseurs particuliers et professionnels.

Concrètement, c'est quoi un OPCI ? Quelles sont les principales différences avec une SCPI ?

Fabrice Bricker : Un OPCI est un organisme de placement collectif, dédié à l'immobilier et possédant des caractéristiques de fonctionnement proches de celles des OPCVM. L'OPCI « grand public » est un produit permettant de procéder à des souscriptions et des rachats sur la base d'une valeur liquidative sans rencontrer d'obstacles majeurs.
Les règles de fonctionnement de l'OPCI (notamment grâce à sa poche financière et de liquidité ainsi qu'à la périodicité rapprochée des valeurs liquidatives) permettent de rendre liquide un placement dont le sous-jacent est par essence peu liquide. Vendre un appartement ou un immeuble ne peut pas se faire en quelques jours. Par ailleurs, l'OPCI possède les atouts de la gestion collective, à savoir notamment qu'il permet une mutualisation des risques et une diversification des investissements tout en bénéficiant de la gestion de professionnels de l'immobilier.
 
Ce qui est le cas aussi avec une SCPI ?

Fabrice Bricker : Oui. Ces deux véhicules sont complémentaires même s'ils présentent quelques divergences. Dans un OPCI, dès lors qu'un porteur souhaite vendre, l'OPCI n'a pas d'autre choix que de lui racheter ses actions, dans le respect des conditions fixées dans son prospectus. D'ailleurs, l'AMF (NDLR : l'Autorité des marchés financiers qui régule notamment les sociétés de gestion et les véhicules OPCI et SCPI) ne donne l'agrément à un OPCI qu'à la condition que ce dernier démontre, par exemple par la simulation réussie de stress-tests en conditions de marché dégradée, être en capacité de répondre aux demandes de rachat des investisseurs.

Existe-il des garde-fous susceptibles de gérer un vent de panique sur le marché immobilier. On pourrait imaginer que, guidés par la peur, de nombreux porteurs demandent simultanément le rachat de leurs actions ?
 
Fabrice Bricker : Pour éviter que des OPCI « grand public » soient confrontés à des problèmes de liquidité, notamment en cas de demandes de rachat massif, il semble que l'AMF ait tendance à limiter en pratique à 60 % (taux minimum requis par les textes) la poche immobilière de l'OPCI, avec une tolérance de quelques pourcents supplémentaires, portant ainsi les poches financières et de liquidité de l'OPCI à près de 40% de l'actif du véhicule. Rappelons aussi que l'AMF demande également aux sociétés de gestion de démontrer, par le biais de stress-tests assez sévères, que l'OPCI est en capacité de gérer des mouvements de rachats significatifs, qui verraient par exemple une demande de près de la moitié des actionnaires de sortir en même temps. Ces stress-tests effectués sur la base d'une chute des prix immobiliers pouvant aller jusqu'40 % mettent sur la touche les OPCI échouant au test.

Les contraintes réglementaires encadrant les OPCI couplées au contexte économique et financier tourmenté de 2007, année de création de OPCI, ont sans aucun doute participé au démarrage somme toute assez lent de l'offre d'OPCI « grand public ». Cette apparente rigidité s'est aujourd'hui muée en un véritable atout de ce véhicule immobilier, car l'encadrement réglementaire sécurise le porteur en encadrant la gestion tout en assurant la liquidité de son placement.

Dans quoi investit un OPCI ?

Fabrice Bricker : L'actif d'un OPCI se compose de trois poches. La première et principale est investie dans l'immobilier, que ce soit de l'immobilier détenu en direct, ou de façon indirecte, à hauteur de 60 % au minimum. La deuxième poche est une poche financière pouvant représenter jusqu'à 35 % de l'actif de l'OPCI, notamment investie en actions de sociétés foncières cotées. Les OPCI doivent respecter certains ratios de dispersion des supports investis, afin de limiter les inhérents à ces supports. Vient ensuite une poche de liquidités devant représenter au moins 5 % des actifs de l'OCPI « grand public ».
 
L'épargnant peut-il accéder aisément à la composition d'un OPCI ?

Fabrice Bricker : Oui. En se rendant sur le site internet de la société de gestion, l'épargnant accède à l'ensemble de la documentation disponible afin de sélectionner un OPCI en toute connaissance de cause. Après la souscription, la société de gestion a l'obligation d'informer les porteurs d'actions trimestriellement. L'épargnant est alors régulièrement informé du rendement, de la composition de l'actif, du niveau et du détail des frais et reçoit selon la même périodicité des notes de conjoncture. Les OPCI « grand public » font preuve d'une grande transparence vis-à-vis de leurs actionnaires.
 
Le destin des OPCI « grand public » est-il étroitement lié à l'assurance-vie ?

Jean-Baptiste Deschryver : Malgré l'absence de chiffres précis, on peut néanmoins affirmer au regard de la pratique que l'assurance-vie est l'un des vecteurs de distribution importants des OPCI « grand public ». Nous constatons un véritable engouement envers les OPCI de la part des particuliers disposant d'une capacité d'épargne suffisante. L'une des particularités des OPCI est d'ouvrir au plus grand nombre l'immobilier papier grâce à des tickets d'entrée relativement faibles.
 
Quel est le principal atout des OPCI ?

Jean-Baptiste Deschryver : Les OPCI, comme les SCPI, donnent la possibilité aux particuliers d'accéder à des classes d'actifs immobiliers généralement réservées aux professionnels.
Force est de constater que pour un épargnant classique, l'achat immobilier en direct porte quasi-exclusivement sur les logements. En effet, l'achat d'immobilier commercial (bureaux, commerces, logistique, voire hôtellerie et santé), en France comme à l'étranger, ne peut se faire qu'au travers d'organismes collectifs, tels que les SCPI et les OCPI.
Si un particulier français veut investir dans l'immobilier commercial allemand, il est plus simple pour lui d'investir dans une SCPI ou un OPCI que d'acheter un appartement en direct. L'investissement par le biais d'un organisme collectif permet par ailleurs de diversifier les risques. La mutualisation et la diversification des risques, rendues possibles par les SCPI et les OPCI, contribuent également au succès de ces placements. La diversification que peuvent s'autoriser les SCPI et les OPCI leur assure également une plus grande souplesse et la capacité d'optimiser leur performance.
 
Existe-t-il, à l'instar des SCPI, des OPCI spécialisés ?

Jean-Baptiste Deschryver : Pas encore. La question est intéressante mais un peu prématurée. Certains gestionnaires réfléchissent à décliner les OPCI « grand public » par type d'actifs, mais ils en sont encore au stade de la réflexion. Actuellement, le nombre et la taille des véhicules ne permettent pas de proposer des produits totalement spécialisés, mais il est probable qu'avec le véritable essor récent des OPCI « grand public », certains gestionnaires proposent des véhicules véritablement spécialisés à moyen terme.

NDLR : En 2015, on compte 10 OPCI « grand public » sur un total de 282 OPCI agréés par l'AMF.

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