Hausse des taux directeurs de la FED : quel impact sur le marché immobilier américain ?

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"Empire State Building - New York" by Kurt Klinner - Own work

Maintenus proches de zéro depuis près de 10 ans, les taux directeurs de la Réserve Fédérale américaine ont été revus à la hausse de 0.25 point, mercredi 16 décembre. Attendue par les économistes et majoritairement anticipée par les marchés, cette décision entraine une question clé : quel sera l'impact sur le marché immobilier américain actuellement en phase de rebond. 

Un impact limité sur le marché immobilier américain

Suite à l'annonce de la FED, les professionnels s'accordent sur le fait que cette décision ne devrait pas perturber la reprise de l'immobilier américain. Première raison, le fait que cette hausse n'a été que de 0.25 point et qu'elle a été longuement préparée par Janet Yellen, Présidente de la FED, ces derniers mois. Les taux d'emprunt Outre-Atlantique sont aujourd'hui toujours historiquement très bas. Les prêts fixes à 30 ans sont actuellement à 3.9 % en moyenne contre presque 7 % en 2007. Les économistes prévoient que le coût du crédit ne devrait pas s'élever à plus de 4.5 % à horizon 2017, malgré une augmentation progressive des taux directeurs.

Par ailleurs, la FED est et restera très prudente sur la hausse des taux. L'augmentation de seulement 0.25 point après plusieurs mois d'hésitation en témoigne. Si la FED estime qu'il est temps de remonter les taux compte tenu de la bonne santé de l'économie américaine, elle se doit de rassurer les marchés. Elle devra également prendre en compte l'impact d'une hausse des taux sur le dollar. Le dollar va devenir plus attractif car plus rémunérateur, ce qui pourrait entrainer une hausse de son cours pouvant à terme pénaliser les exportations américaines.

Enfin, malgré l'agitation et l'inquiétude autour de la politique monétaire américaine, les statistiques du marché immobilier américain sont positives. Les mises en construction sont, par exemple, à leur plus haut niveau depuis 2007, ce qui correspond à 1,1 million de projets de constructions. 

La construction de maisons individuelles en particulier aura augmenté de 7,6 % en 2015. La constitution de ménages, futurs acheteurs d'immobilier, est également très dynamique avec près de 1.9 million de nouveaux ménages sur l'année, soit bien plus que la moyenne historique qui se situe à 1.1 million. 

Une fenêtre d'opportunités prolongée pour les investisseurs

La légère hausse de 0,25 point décidée par la FED ne devrait pas impacter significativement les conditions d'emprunts aux Etats-Unis dans l'immédiat. Toutefois, il est vrai que si cette augmentation s'accélérait dans les mois à venir, cela aurait un impact sur le coût du crédit aux Etats-Unis. En effet, emprunter va devenir plus cher pour les ménages américains qui verront leur pouvoir d'achat immobilier stagner, voire diminuer. Cela pourrait donc affaiblir la demande de biens immobiliers, ce qui aurait un effet à la baisse sur les prix.

En conséquence, alors que les taux de crédit restent historiquement bas, de nombreux ménages américains pourraient cependant reporter leur projet d'acquisition du fait de ce surcoût. Et ces mêmes ménages continueront donc à privilégier la location. 

Mais du côté des investisseurs et notamment des investisseurs étrangers, cette évolution des taux signifie donc que la demande locative devrait rester élevée dans les 18 prochains mois. Il s'agit en quelque sorte d'une extension de la fenêtre d'opportunité conjoncturelle que présente le marché immobilier américain aujourd'hui, même 10 ans après le début de la crise. Celui-ci offre d'ailleurs de très nombreux autres avantages, pour les investisseurs français en particulier.

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