Le dispositif d’encadrement des loyers parisiens a-t-il atteint son but ? A savoir, éviter les loyers exorbitants dans la capitale parisienne. Sans prendre la peine d’apporter la preuve irréfutable de l’efficacité du dispositif testé à Paris, la ministre du Logement, Emmanuel Cosse, a d’ores et déjà prévu son extension à 400 communes de l’agglomération parisienne. Jugée brutale par plusieurs organisations professionnelles, la décision provoque de vives réactions en leur sein. Pourquoi les professionnels s’opposent-ils si fermement à cet élargissement ?
Actuellement, l'encadrement des loyers, issu de la loi TEPA adoptée le 24 mars 2014, ne s'applique qu'à Paris. Son efficacité, vivement critiquée par de nombreux professionnels de l'immobilier, ne semble pas remise en cause par le gouvernement.
Bien au contraire. Emmanuel Cosse, la ministre du Logement, a annoncé avoir signé un arrêté ouvrant la voie à l'extension du dispositif d'encadrement des loyers à 412 communes de l'agglomération parisienne.
L'arrêté a été signé mercredi 29 juin 2016, après l'avis favorable émis par le Comité régional de l'habitat et de l'hébergement d'Ile-de-France, suite à une demande l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) le 7 avril dernier.
Cette extension ne sera pas active avant 2018, car l'opération nécessite de collecter, au préalable, des données fiables sur les niveaux de loyers pratiqués sur les territoires concernés.
La ministre du Logement revient sur l'application du dispositif en place à Paris sans donner de chiffres relatant son efficience. Elle se contente de déclarer que « L'observation, puis l'encadrement des loyers à Paris - où les loyers avaient augmenté de 34% en dix ans - ont démontré l'efficacité de ce dispositif. »
La Fnaim, l'association Plurience et l'Unis ne semblent pas partager l'optimisme d'Emmanuel Cosse. Ils ont clairement fait entendre leur dissentiment.
Les professionnels se disent surpris par la décision de la ministre du Logement l'estimant « contraire aux directives édictées par le Premier ministre, Monsieur Manuel VALLS, de circonscrire l'encadrement des loyers à Paris intra-muros et d'en faire un bilan avant de poursuivre une éventuelle extension ».
Selon ces professionnels, « cette décision […] fait fi du marché et rompt la confiance des investisseurs alors qu'ils assurent 95 % de l'offre locative privée ». Ils ont au contraire « besoin de confiance et non de défiance » ajoutent les trois spécialistes de l'immobilier.
Ils reprochent également au ministère du Logement ne pas avoir tenu compte ni même pris la peine d'étudier leurs suggestions, et demandent au Premier ministre de respecter son engagement de lancer « une mission d'enquête parlementaire faisant le bilan de la mesure appliquée sur Paris intra-muros avant toute extension. »
Ces trois structures ne sont pas les seules à critiquer la décision d'Emmanuel Cosse. Eric Allouche, Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier s'interroge sur l'objectif de cette extension de l'encadrement des loyers. « Ne constituerait-elle pas un « coup de communication politique ».
Le Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier regrette qu'une fois encore la pression soit du côté des investisseur-bailleurs. « Alors que notre pays a besoin de signaux forts en direction des investisseurs afin de faire décoller notre croissance, le gouvernement vient, une fois encore, de jeter un pavé dans la mare aux canards du logement. »
Il considère que « cette mesure est inutile, car les loyers sont stables et [que cette décision] envoie un signal psychologique négatif envers les propriétaires investisseurs. »
Bernard Cadeau, président d'ORPI notifie également son désaccord avec la décision unilatérale d'étendre le dispositif d'encadrement des loyers.
« ORPI dénonce depuis le début l'inefficience du dispositif à l'échelle parisienne. Ma crainte aujourd'hui, c'est que les mêmes causes produisent les mêmes effets, et qu'à l'échelle régionale, les difficultés issues de la mesure soient démultipliées. »
D'abord la pertinence des données, que l'on peut déjà largement remettre en cause pour Paris intra-muros, risque d'être encore plus discutable sur un territoire si étendu et si diffus. Le recueil des données, qui commence à se mettre en place à Paris, est pour l'instant quasi-inexistant en Ile-de-France. Par conséquent, le risque de conflits autour de la fixation des loyers est accru, étant donné la difficulté à donner des points de repère fiables. » Bernard Cadeau juge désastreux le message envoyé aux bailleurs.
L'association de défense des consommateurs CLCV, favorable à l'encadrement des loyers, salue de son côté l'extension du dispositif et affirme, après enquête, que « 42 % des loyers [parisiens] ne sont pas conformes et excèdent, en moyenne, le montant maximum applicable, de 146,51 €/mois, soit 1 758,12 € à l'année ». L'association rapporte que les petites surfaces sont les plus concernées par les loyers hors cadre. L'association prend l'exemple d'un « studio situé dans le quartier de la Sorbonne proposé avec un loyer supérieur de plus de 200 €/mois, soit une somme injustifiée de 2 400 € à l'année. » Autre enseignement de cette enquête. Malgré leurs réticences face à l'encadrement des loyers, les professionnels se plient aux règles. La CLCV relève un « taux de conformité des annonces publiées par un professionnel de l'immobilier plus important (70 %) que lors d'une mise en relation directe avec le bailleur (47 %). »
A l'opposé, et sans grande surprise, les professionnels qui se sont exprimés sur le sujet défendent les intérêts des propriétaires. Le dispositif d'encadrement des loyers part du principe que les bailleurs en position de force dans les zones tendues peuvent aisément céder à la tentation de surévaluer les loyers. Est-ce cependant la meilleure solution pour prévenir les abus ?
Difficile de répondre objectivement à la question en l'absence d'un bilan complet après presque un an d'application du dispositif à Paris. D'autant qu'à trop vouloir protéger les locataires et encadrer les rapports entre ces derniers et les bailleurs, l'Etat prend le risque d'ankyloser un marché locatif déjà extrêmement rigide comparé à ceux de nos voisins européens.
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