Afin d’aiguiller les indécis, le courtier en prêt immobilier Meilleurtaux.com compare la rentabilité entre un achat immobilier et une location. L’enjeu de cette étude consiste à déterminer le nombre d’années nécessaires en vue d’atteindre le seuil de rentabilité de l’achat de sa résidence principale.
Passer du statut de locataire à celui de propriétaire constitue un cap parfois difficile à franchir. Prendre une telle décision dans la précipitation peut effectivement être lourde de conséquences. Devenir propriétaire est un engagement sur le long terme qui ne peut se prendre à la légère.
Afin d'aider ceux qui se sentent prêts à sauter le pas, la dernière étude du courtier Meilleurtaux.com calcule la durée nécessaire pour rentabiliser l'achat de sa résidence principale.
La méthodologie suivie consiste à comparer le coût d'une acquisition, en additionnant notamment le prix au m², le coût total de l'emprunt, les 10 % d'apport et la taxe foncière, à celui de la location dans l'optique de déterminer l'opportunité d'acheter ou de louer une surface moyenne de 70 m² dans les 37 plus grandes villes de France. Afin de ne négliger aucun paramètre financier, le coût de la location retenu tient également compte de la possibilité de placer les sommes économisées par le titulaire d'un bail. Sont principalement visés les 10 % d'apport personnel.
A première vue, les résultats de cette analyse tournent à l'avantage de l'acquisition. « La durée de détention nécessaire pour que l'achat d'une résidence principale soit moins coûteux que la location d'un même bien ne cesse de diminuer au fur et à mesure des années ». commente Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.
Selon les critères d'analyse retenus par le courtier, « acheter sa résidence principale n'a jamais été aussi vite rentable ».
En comparaison des deux années précédentes, la directrice de la communication de Meilleurtaux.com note « une baisse importante de la durée de détention moyenne pour rentabiliser l'acquisition d'une résidence principale par rapport à la location ».
Ainsi, à travers toute la France, l'acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 2,5 ans pour une surface de 70 m², soit 2 ans et demi de moins qu'en 2014 et 1 an et demi de moins qu'en 2015. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de deux ans et demi d'un 70 m², « elle commence à perdre de l'argent. »
La porte-parole du courtier observe néanmoins des disparités importantes entre les différentes surfaces et les villes étudiées. « Plus la surface est grande, plus vite l'achat sera intéressant, et les chiffres de 2016 confirment cette tendance de fond ». Pour preuve, il est nécessaire de patienter 16 ans en moyenne pour que l'achat d'un 30 M² devienne plus rentable que la location, précise les équipes de Meilleurtaux.
L'arbitrage entre location et achat diffère également d'une ville à l'autre, bien que les écarts tendent à se resserrer. « C'est la première fois que l'écart entre Paris et les autres villes est si faible ». Alors qu'il fallait prévoir 14 ans et demi l'an dernier à Paris contre seulement 1,5 année à Limoges, il ne faut plus que 6 ans et demi à Paris et 1 an à Limoges.
Dans la capitale, l'achat prend le pas sur la location beaucoup plus promptement qu'auparavant. 8 années de moins qu'en 2015 et 13,5 années par rapport à 2014. Le constat est semblable à Boulogne-Billancourt, ville qui passe de 16 ans de détention requise en 2015 à seulement 5,5 ans en 2016.
Le recul spectaculaire du nombre d'années nécessaires à l'efficience d'un achat immobilier par rapport à la location serait principalement provoqué par la vertigineuse chute des taux d'emprunt. Maël Bernier évoque également « la faible rémunération de l'épargne », une tendance qui découle directement de la faiblesse des taux d'intérêt.
Les auteurs de l'étude rappellent, en guise de conclusion, que l'analyse s'appuie sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.
Ils précisent également que le simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com tient compte précisément des données suivantes : 10% d'apport / durée d'emprunt sur 20 ans à 1,50% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l'immobilier : 1% des prix de l'immobilier en année 1 puis 2% à partir de l'année 2. Rendement de l'épargne : 1% par an. Evolution des loyers : -0,8% année 1, 0% année 2 et +2% par an années suivantes par an. Evolution des charges copropriété : 2% par an
Notons principalement que le courtier part du principe que les prix immobiliers vont augmenter ces prochaines années et que les taux resteront relativement bas puisque le taux du rendement de l'épargne stagne à 1% par an.
La rentabilité ne peut à elle motiver un achat. Les moteurs présidant à la décision d'achat ne peuvent être uniquement réduits à des considérations d'ordre financier. La situation familiale, professionnelle, les responsabilités et les angoisses liées au statut de propriétaire, la nécessité de se constituer un patrimoine tangible ou à l'inverse la souplesse conférée par le statut de locataire déménageant au gré de ses envies et besoins, rentrent inévitablement en ligne de compte.
De surcroît, les projections économiques et financières, préalables indispensables aux calculs de rentabilité entre achat et location, sont sujettes à caution. Pierre Sabatier, président et co-fondateur de PrimeView élabore des scénarii dont les conclusions font douter de la capacité de la pierre à se valoriser au cours des prochaines années. Principalement à cause de l'évolution démographique qui, dit-il, obligera de nombreux propriétaires âgés à vendre leur bien. Quant aux prix immobiliers, il persiste à soutenir que la tendance de fond est baissière, y compris à Paris. Il estime que le frémissement actuel des prix immobiliers est essentiellement attisé par la faiblesse des taux d'emprunt et qu'il ne s'agit qu'une passade.
Retrouvez l'analyse de Pierre Sabatier enregistrée en juin 2013 : Louer ou acheter, comment faire le meilleur choix immobilier ?
Au final, chaque point de vue apporte sa pierre à l'édifice. Les débats ne sont pas stériles et ont le mérite de permettre à chacun de se faire sa propre opinion sur le sujet.
S'offrir un nid douillet et le modeler à sa convenance ou conserver la liberté de déménager au gré de ses envies ou de ses besoins relève d'une décision individuelle que chacun prendra avant tout en fonction de sa situation et de ses objectifs à plus ou moins long terme.
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur / taxe Foncière : Observatoire du forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales.
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