Immobilier : les villes où il est recommandé de ne pas investir

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Le dispositif fiscal Pinel accorde une réduction d'impôt aux particuliers en contrepartie de la mise sur le marché locatif d'un logement neuf. Le principal risque d'un tel investissement repose sur la mise en location effective du logement. Il faut savoir que l'investisseur qui ne loue pas son bien est doublement sanctionné. Son investissement ne lui rapporte pas les gains espérés, et si la vacance perdure, il est susceptible de perdre l'avantage fiscal.
Afin de limiter le risque, le Laboratoire de l'immobilier, qui se présente comme un acteur indépendant, a dressé la liste des villes à éviter ou à surveiller. Son objectif est d'alerter les investisseurs sur les risques locatifs que peuvent présenter certaines agglomérations.

Pour mémoire, le dispositif fiscal Pinel est réservé aux logements situés dans des villes où l'offre locative est insuffisante, c'est-à-dire classées en zones Abis, A, B1 et le cas échéant en B2 avec un agrément préfectoral.

Or, le Laboratoire de l'Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis à des communes classées en zone B2 de construire des logements ouvrant droit au dispositif Pinel. Il est établi que plusieurs communes ont obtenu un agrément alors qu'elles disposent d'une offre de logements abondante, voire excessive.

Les auteurs de l'étude estiment que certaines « de ces communes ne présentent pas les signes habituels d'une pénurie de logements tels qu'un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. »

Un zonage Pinel cohérent dans l'ensemble

En revanche, l'étude ne remet pas en cause les communes des zones Abis et A. « Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones Abis et A - zones les plus tendues – confirment la persistance d'un manque de logements. Il n'y a donc pas d'alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l'offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque… » analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l'Immobilier.

Identifier les marchés trop détendus…

L'étude s'est appuyée sur divers indicateurs permettant d'identifier les territoires en situation de suroffre immobilière tels que le taux de vacance du parc de logements (source Insee – données 2013), la population communale et variation de la population (sources Insee – données 1999 et 2013), la variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee), le nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel) ou encore le nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel). Le Laboratoire de l'immobilier a utilisé des données plus qualitatives (taux de remplissage des résidences, éventuelles difficultés locatives…) fournies par des administrateurs de biens locaux apportent un éclairage supplémentaire à ces données statistiques.

17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 incitent à la prudence. Les experts ont réparti ces villes en 2 catégories :
•    les agglomérations à éviter (marchés les plus détendus)
•    les agglomérations sous surveillance

« Ces recommandations prévalent à l'échelle de l'agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare…) peut s'avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d'investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs  les plus expérimentés » précise Franck Vignaud.

Le Laboratoire de l'immobilier précise que ce tableau ne dispense nullement les investisseurs de s'assurer de la pertinence de leur choix : l'emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d'un investissement pérenne.

A propos du Laboratoire de l'Immobilier :
Depuis 2001, le Laboratoire de l'Immobilier porte un regard d'expert indépendant sur les programmes immobiliers neufs. L'objectif : aider les investisseurs à se constituer un patrimoine immobilier en leur apportant les éléments d'appréciation nécessaires à leur choix : qualité de l'emplacement, des prestations et de la conception, prix de vente et loyers de marché pratiqués, demande locative, pression concurrentielle… Ses analyses, conduites selon une méthode unique et rigoureuse, permettent d'établir une cotation des programmes immobiliers, de les comparer et de les sélectionner en toute sérénité.

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