Pourquoi vendre un bien immobilier avant le 31 décembre 2016 ?

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Hormis l'exonération du gain consécutif à la vente de sa résidence principale, un dégrèvement d'impôt peut être accordé au titre de la vente d'une résidence secondaire ou d'un logement loué sous réserve de ne pas être propriétaire de sa résidence principale.

Bientôt la fin du régime de faveur sur les ventes immobilières hors résidences principales ?

Le projet de loi de finances 2017, actuellement examiné par les députés, contient un amendement susceptible de remettre en cause ce régime de faveur. Si le budget 2017 est adopté en l'état, l'exonération disparaîtra en 2017.
Le député à l'origine de l'amendement juge que « cette mesure, adoptée en 2011, avait pour but d'encourager la cession de logements. Le régime des plus-values de cession ayant été revu dans un sens plus incitatif, depuis lors, cette mesure n'a plus de justification. Sa suppression permettra de générer une économie estimée à 40 millions pour le budget de l'État en 2017. » Il semble que cette mesure ne soit pas soutenue par le gouvernement. Son avenir est donc très incertain.

A qui s'adresse l'exonération sur les plus-values immobilières ?

L'exonération actuelle pourrait donc être maintenue. Elle permet de ne pas payer d'impôts sur la plus-value lors de la première cession d'un logement (résidence secondaires ou bien locatif) sous condition de remploi par le cédant d'une fraction du prix de cession à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale.

Afin d'en profiter, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou indirectement au travers d'une société) au cours des quatre années précédant la cession.

Aussi, dans le cas d'un couple marié, le fait que l'un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, n'est pas de nature à priver l'autre époux du bénéfice de l'exonération.

Ensuite, le vendeur doit remployer le produit de sa vente dans un délai de 24 mois. Il peut ne pas réinvestir l'ensemble des gains obtenus. Dans ce cas, l'exonération de la plus-value immobilière sera réduite proportionnellement à la fraction du prix de cession effectivement remployée.

Une exonération d'impôt à la demande

L'exonération d'impôt ne peut être exploitée qu'une seule fois et est facultative. En l'absence de demande expresse du vendeur, la plus-value immobilière sera imposée dans les conditions de droit commun. Pour ne pas passer à côté de cette mesure de faveur, le vendeur doit impérativement mentionner dans l'acte de cession son identité, le montant de la plus-value exonérée ainsi que la fraction de l'argent récupéré qu'il destine à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. Et s'il n'est pas l'unique propriétaire du bien ou encore si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une SCI, le cédant doit indiquer le pourcentage du prix de vente auquel il peut prétendre.

En revanche, aucune déclaration spécifique n'est requise. Le vendeur doit néanmoins indiquer le montant de la plus-value exonérée d'impôt sur le revenu sur la déclaration de revenus (imprimé n°2042) déposée au titre l'année de la cession). Une exception à cette règle : si le cédant n'utilise pas l'intégralité des fonds récupérés lors de la cession du logement pour acheter ou construire sa résidence principale, il devra faire une déclaration spécifique en utilisant le formulaire n°2048 IMM. Ces formalités ne sont pas à pas prendre à la légère. Tout manquement aux obligations déclaratives donne lieu à l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

A noter que cette mesure de tolérance peut être exploitée aux personnes qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt relais dans l'attente de la vente de leur résidence principale sous certaines conditions.

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