Une plus-value immobilière, hors résidence principale, est en principe imposée au taux de 34,5 % dont 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Comment obtenir un abattement afin de réduire la base d’imposition ?
Le gain résultant de la vente d'un logement, hors résidence principale, est en principe imposé à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social). Une surtaxe s'applique aux plus-values dont le montant est supérieur à 50 000 €. Son taux est compris entre 2 % et 6 %.
La déclaration (formulaire N°2048-IMM) et le paiement de ces impositions s'effectuent chez le notaire au moment de la transaction.
Le vendeur doit néanmoins reporter le montant de la plus-value nette sur sa prochaine déclaration de revenu (n°2042). En cas d'oubli, il sera passible d'une amende de 5 % des sommes non déclarées dont le montant ne peut pas être inférieur à 150 € ni dépasser 1 500 €. Une ristourne de 50 % sera accordée au contribuable qui n'a pas commis aucune infraction de ce type au cours des trois dernières années.
Avant d'en arriver au paiement des sommes dues sur les plus-values immobilières, le vendeur peut minorer la base de l'imposition de sa plus-value immobilière.
Le simple fait de posséder depuis plus de 5 ans le logement cédé réduit la pression fiscale supportée par le vendeur.
Après avoir déterminé le montant de la plus-value brute (prix de vente – prix d'achat), le notaire va obtenir la plus-value nette imposable en appliquant les abattements pour durée de détention.
L'abattement pour durée de détention est fixé à 6 % de la 6ème à la 21ème année de détention et 4 % la 22ème année (révolue). Au-delà de la 22ème année, la plus-value immobilière est exonérée de l'impôt au taux de 19 % et de l'éventuelle taxe supplémentaire (2 à 6 %) applicable aux plus-values supérieures à 50 000 €.
La base d'imposition à l'impôt sur le revenu (19 %) est égale à zéro dès lors que le bien cédé est détenu depuis plus de 22 ans. L'abattement applicable aux prélèvements sociaux n'est pas aussi progressif. Après 22 ans de détention, la base de calcul du taux de 15,5 % est réduite de 28 % seulement.
L'abattement relatif aux prélèvements sociaux est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et de 9 % au-delà de la 22ème. Au final, la plus-value immobilière sera totalement exonérée des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Seules les personnes vendant un logement détenu depuis plus de 30 ans sont totalement exonérées sur le gain réalisé.
Pour éviter un grand nombre d'erreurs, le notaire qui assure la transaction se charge également de ces différents calculs.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La valeur de l'investissement peut varier à la hausse comme à la baisse.
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