Immobilier Malraux : la réduction d'impôt multipliée par 4

09/02/2017 - 10:44 - Sicavonline

Immobilier Malraux : la réduction d'impôt multipliée par 4

Par quel miracle fiscal la réduction d’impôt Malraux est passée de 30 000 € par an maximum à 120 000 € ?

Parmi la flopée des mécanismes fiscaux dédiés à l'investissement immobilier, l'attractivité fiscale du dispositif Malraux n'est plus à démontrer. Le « Malraux » est l'un des seuls régimes à permettre de profiter d'une réduction fiscale de taille sans tomber sous les fourches caudines du plafonnement global des niches fiscales limitant les avantages fiscaux d'un foyer fiscal à 10 000 € par an.

Le dispositif fiscal d'investissement immobilier Malraux a franchi un nouveau palier en fin d'année 2016. Une mesure inscrite dans la loi de Finances rectificative 2016 vise à imprimer une nouvelle dynamique.

Malraux 2016 : réduction d'impôt annuelle limitée à 30 000 €

Dans le cadre du dispositif « Malraux », l'investisseur obtient une réduction d'impôt au taux de 22 % ou 30 %, selon le lieu de situation de l'immeuble, sur le montant des travaux entrepris pour réhabiliter ce bien ancien ou classé. Afin d'éviter les abus, le montant des travaux ne pouvait excéder 100 000 € par an et 400 000 € au total.

La réduction d'impôt max. annuelle ne pouvait excéder 30 000 € pendant 4 ans soit au total 120 000 €.

Malraux 2017 : réduction d'impôt totale limitée à 120 000 €

Les opérations réalisées à compter du 1^er janvier 2017 bénéficient d'un régime fiscal nettement plus souple. La limite annuelle est désormais écartée. L'enveloppe fiscale des travaux est exclusivement limitée à 400 000 € sur l'ensemble de l'opération de restauration. L'investisseur peut répartir à sa guise l'enveloppe des travaux à condition de respecter le délai de 4 ans.

Les 400 000 € de travaux éligibles doivent être engagés au titre d'une période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante. Autrement dit, la période du paiement effectif des travaux ne doit pas excéder 3 années après la date de délivrance du permis de construire. Une prolongation peut être accordée lorsque les travaux ont été retardés pour cause de fouilles archéologiques.

L'investisseur n'est plus limité à la somme de 100 000 € par an. Il est autorisé à injecter jusqu'à 400 000 € au titre d'une seule année afin d'obtenir une réduction d'impôt annuelle de 120 000 €. Evidemment si l'investisseur déduit 120 000 € sur un an, il aura brûlé toutes ses cartouches en une seule fois et les dépenses effectuées les années suivantes suivront le régime classique des revenus fonciers, régime n'ouvrant droit à aucune réduction d'impôt sur le revenu.

Malraux 2017 : plus de souplesse

Dans ces conditions, Il est utile de savoir que lorsqu'au titre d'une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû, le surplus peut être reporté sur les 3 années suivant celle de la réalisation des dépenses.

De plus, les conditions de reprise de la réduction d'impôt sont également modifiées en précisant qu'aucune reprise n'est effectuée si la rupture des engagements intervient à la suite d'une invalidité grave, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.

Pour mémoire, la loi Malraux, adoptée en 1962, favorise la réhabilitation de biens immobiliers de caractère par le biais de la fiscalité. Elle encourage les particuliers à rénover des biens immobiliers anciens ou classés situés dans des zones particulières du territoire en contrepartie d'un avantage fiscal. Outre la préservation du patrimoine architectural français, le dispositif Malraux permet de remettre sur le marché de la location des maisons ou appartements vétustes haut de gamme ayant un certain cachet. Ces biens sont principalement situés dans les centres villes. L'avantage fiscal n'est accordé qu'à la condition que le propriétaire du lieu loue son bien dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et ce pendant au moins 9 ans.

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