Dimensionné aux besoins d’une catégorie précise d’investisseurs, l’achat de la seule nue-propriété de parts SCPI possède des atouts indéniables : prix d'achat décoté, allégement d'impôt, préparation de la retraite... A qui s'adresse ce mode de détention particulier de plus en plus répandu ?
Les SCPI attirent en nombre les investisseurs soucieux de valoriser et de diversifier leur épargne. Malgré des atouts incontestables, les SCPI, exception faite des SCPI fiscales, ont un impact fiscal susceptible de réfréner les ardeurs de ceux qui, à la tête de revenus confortables et/ou d'un patrimoine soumis à l'ISF, rechignent à payer encore plus d'impôts.
En effet, les SCPI d'entreprise n'échappent ni à l'impôt sur le revenu ni à l'ISF. Idéalement, il faudrait être en capacité de différer la perception des revenus de la SCPI d'entreprise de manière à ne pas aggraver la situation fiscale des investisseurs dont les contributions au financement de l'Etat sont déjà significatives.
L'une des solutions envisageables consiste à ne pas acheter l'entière et pleine propriété de parts de SCPI, mais uniquement ce qu'on appelle la nue-propriété. Rappelons que le démembrement de propriété est un montage juridique décomposant la propriété d'un bien avec d'un côté l'usufruit et de l'autre la nue-propriété.
L'arrangement est assez simple : l'investisseur achète la seule nue-propriété de parts de SCPI. La jouissance des parts, l'usufruit, est acquise par une autre personne (physique ou morale). A la souscription, l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat, du fait de la non perception des revenus dégagés par la SCPI. Le pourcentage de décote est fixé en fonction de la durée du démembrement. Plus le démembrement, déterminé à l'avance, s'éternise plus la décote est élevée.
L'une des clés de ce montage réside dans le caractère provisoire du dédoublement du droit de propriété. Cette division n'est que temporaire et le remembrement n'engendre aucun frais ni charge fiscale. L'usufruit finit toujours par rejoindre la nue-propriété. Contrairement à un démembrement consécutif à une transmission à titre gratuit qui s'éteint lorsque l'usufruitier décède, la durée est ici fixée contractuellement.
L'investisseur nu-propriétaire diffère la jouissance de son placement à horizon de 5 à 15 ans, en fonction de ses besoins. Le nu-propriétaire recouvre à date fixe l'entière et pleine propriété des parts de la SCPI.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire des parts de SCPI et en perçoit les revenus. Comme pour l'investissement immobilier en direct, le démembrement de parts de SCPI est un instrument de défiscalisation efficace et un excellent outil de préparation à la retraite.
Sans contredit, ce schéma d'investissement ne convient pas à tous les investisseurs. L'absence temporaire de revenus en provenance de la SCPI, combinée à une exonération d'ISF, répond parfaitement aux besoins des personnes actives fortement imposées, désirant se ménager des revenus complémentaires le moment de la retraite venu, et ce, sans en pâtir fiscalement pendant leur vie active.
L'investissement immobilier en nue-propriété s'adresse également aux épargnants soumis à l'ISF, souhaitant diversifier leur investissement sans augmenter leur pression fiscale, mais n'ayant pas exprimé le besoin de compléter leurs revenus. L'intérêt d'une telle opération repose sur l'espoir de réaliser une plus-value à la revente des parts.
A la sortie, aucune garantie ne peut évidemment leur être donnée quant aux prix de vente des parts de SCPI, mais ayant acheté la SCPI à un prix décoté – environ 35 % de rabais pour un démembrement sur 10 ans – les investisseurs peuvent raisonnablement espérer tirer profit de leur investissement.
Quel que soit son profil, l'investisseur doit avoir un horizon de placement à long-terme. La revente des parts avant l'extinction du démembrement n'est pas chose aisée.
© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.
Souscription en ligne
Plus besoin de remplir à la main tous les bulletins de souscription grâce à la pré-saisie ! Gagner en rapidité et en efficacité.
Des frais réduits
Nos équipes négocient avec les sociétés de gestion des frais réduits.
Des professionnels
à votre écoute
Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches du lundi au vendredi : 0 805 09 09 09 (appel gratuit)
Mentions légales
Politique de protection des données
Plan du site
Gestion des cookies
