Plus-values immobilières : Les pièges à éviter lors de la vente de sa résidence principale

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Le taux d'imposition des plus-values immobilières atteint 19 % plus 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS …). Les gains issus de la vente d'une résidence principale profitent néanmoins d'une exonération. Quelles sont les conditions à remplir pour en bénéficier ? Sous certaines conditions, un logement inoccupé au jour de la cession peut-il également échapper à l'impôt ?

Vente de la résidence principale exonérée d'impôt

Lorsqu'un particulier cède sa résidence principale, directement ou par l'intermédiaire d'une SCI, l'éventuel gain réalisé à cette occasion n'est pas imposable. Pour profiter de cette faveur fiscale, le logement doit toutefois constituer la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au moment de la vente.

Dans la majorité des cas, la qualification de résidence principale ne soulève aucune difficulté. La résidence principale s'entend du lieu où le contribuable et sa famille résident habituellement pendant la majeure partie de l'année et où il possède le centre de ses intérêts professionnels et matériels.
Le logement doit également être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Cette condition exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente.

En principe, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou sont à la disposition du titulaire d'un logement de fonction.

L'exonération est également refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Ce principe comporte plusieurs assouplissements dont la méconnaissance peut jouer des tours.

Même vacant un logement peut échapper à toute imposition

Afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui déménagent avant d'avoir vendu leur logement, l'administration fiscale, sous la pression de nombreuses décisions de justice, accepte que cette exonération reste acquise alors même que le bien immobilier est vacant au moment de sa vente.

L'administration exige que la cession intervienne dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, étant donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Un délai normal entre le départ du propriétaire et la vente effective du logement

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé à priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut-on non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, l'administration fiscale considère qu'un an constitue en principe le délai maximal.

Selon les agents du fisc, la période entre la mise en vente et la cession effective de la résidence principale non occupée reste une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Les époux séparés ou divorcés, les concubins séparés ou les partenaires ayant rompu un PACS sont susceptibles de vendre un logement que l'un des conjoints a été contraint de quitter, logement qui constituait alors sa résidence principale.

Lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable,  celui-ci peut néanmoins bénéficier de l'exonération dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente.

Le bénéfice de l'exonération n'est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente

L'administration fiscale précise que la circonstance que le contribuable est propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune des époux n'est pas de nature à écarter le bénéfice de l'exonération.

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