A quelle sauce fiscale sont mangés les détenteurs de parts de SCPI ? Les subtilités de cette mécanique fiscale bien huilée pourraient prendre de court plus d’un investisseur. Comment éviter les erreurs les plus grossières et adopter la posture la plus pragmatique pour son portefeuille ?
Assurément, la fiscalité d'un placement ne doit jamais présider au choix de l'épargnant. La complexité des principes fiscaux peut néanmoins l'inciter à prendre la poudre d'escampette.
Les parts de SCPI n'échappent pas à la règle. Pourtant, à y regarder de plus près, les dispositions fiscales relatives aux SCPI ne sont pas insurmontables et n'amoindrissent d'aucune manière les multiples atouts des SCPI d'entreprise.
Il n'en est pas moins vrai qu'afin d'éviter de se retrouver dos au mur, avec un placement qui ne correspond pas à son profil fiscal, l'épargnant ne doit pas faire abstraction de la taxation liée aux SCPI.
On entend souvent dire que l'imposition des revenus distribués par une SCPI (d'entreprise) est semblable à celle que subissent les bailleurs sur les loyers encaissés. En réalité, la mécanique fiscale propre aux SCPI est un chouïa plus complexe.
Par chance, la société de gestion facilite grandement la corvée fiscale des associés de la SCPI. Chaque année, une notice d'aide à la déclaration des revenus indique entre autres les montants à reporter sur l'imprimé fiscal édité par Bercy.
Avant de poursuivre et d'explorer les retentissements fiscaux liés à la détention de SCPI, il est nécessaire d'évoquer la situation juridique d'une SCPI au moins succinctement.
Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, ne sont pas directement imposées sur leurs bénéfices. Aux yeux de l'administration fiscale, les SCPI sont semi-transparentes. Du coup, la taxation des résultats est directement transférée aux associés. Avant d'être taxé entre les mains des associés, le bénéfice est réparti entre chaque associé proportionnellement au nombre de parts qu'il détient. L'associé, personne physique, est ensuite imposé sur sa quote-part des bénéfices, qu'elle soit distribuée ou non. Ce point est important. La SCPI peut ne pas distribuer l'intégralité du bénéfice de l'année afin de constituer des réserves. Cette décision ne peut toutefois être prise sans l'aval des associés.
La fraction des bénéfices, mise de côté demeure imposable, et chacun des associés aura à s'acquitter de son dû auprès du fisc l'année de la mise en réserve. L'associé, personne physique, est ensuite imposé sur sa quote-part des bénéfices au prorata du nombre de parts qu'il possède. En contrepartie, lorsque les sommes mises en réserves seront distribuées, l'associé ne sera pas imposé.
L'essentiel du bénéfice ainsi attribué à chacun des associés de la SCPI est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, ces derniers représentent les loyers encaissés diminués des frais et charges déductibles acquittés par la SCPI. Une fraction du revenu, généralement marginale, provient des produits de placement de trésorerie et doit, à ce titre, être déclarée dans la catégorie des revenus mobiliers.
Le morcellement des gains des SCPI ne s'arrête pas là. Les éventuelles plus-values réalisées à la revente d'un bien immobilier par la SCPI sont imposables selon les règles de taxation des plus-values immobilières, tout comme l'éventuel gain réalisé à la revente des parts de la SCPI.
Chacune de ces catégories subit un sort fiscal spécifique. Pas de panique ! La société de gestion s'occupe de l'essentiel et transmet les sommes à déclarer aux associés. La tâche de l'investisseur se limite au report des instructions transmises par la SCPI sur sa déclaration de revenus. L'impôt à payer est calculé par l'administration fiscale.
Avant d'en arriver à l'étape de la déclaration, l'associé est toutefois mis à contribution.
Les foyers fiscaux dont la totalité des revenus fonciers bruts annuels n'atteint pas 15 000 € doivent sélectionner le régime déclaratif adéquat. En principe, ils sont soumis au régime dit du micro-foncier mais peuvent sur option se porter vers le régime réel. A noter qu'une fois l'option du régime réel exercée, cette dernière est irrévocable pendant 3 ans et vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.
Par exception, sont exclus d'office du régime micro-foncier, les associés de SCPI qui ne donnent pas en location au moins un logement non meublé ou encore ceux qui détiennent certaines SCPI fiscales ou des logements bénéficiant d'un régime fiscal particulier. Les détenteurs de SCPI fiscales Pinel et Malraux ne sont pas concernés par cette exclusion.
Les foyers fiscaux soumis de plein droit au régime dit du « micro-foncier » doivent veiller à faire le bon choix.
A cet égard, il convient d'apprécier la différence entre ces deux régimes.
En application du régime micro-foncier, le contribuable déclare le montant brut des revenus fonciers. Le montant à déclarer n'est pas réduit par les charges réelles de la SCPI. L'administration fiscale détermine le revenu net imposable au moyen d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 30 %. En optant pour le régime réel d'imposition, les loyers encaissés par la SCPI sont diminués des frais et des charges déductibles réellement supportés par la SCPI.
En pratique, si les frais et les charges déduits par la SCPI dépassent 30 %, le régime réel est avantageux.
Dès lors que l'achat de SCPI s'est fait à crédit et que les intérêts d'emprunt déductibles et les charges déduites par la SCPI représentent plus de 30 %, l'investisseur gagnera évidemment à opter pour le régime réel.
Pour rappel, ceux dont les revenus bruts fonciers excédent 15 000 € sont obligatoirement soumis au régime réel.
Après avoir déterminé le montant net imposable au moyen de l'un ou l'autre de ces régimes, le fisc les ajoute aux autres revenus fonciers puis aux autres revenus du foyer fiscal afin de soumettre l'ensemble au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux en vigueur de 15,5 %.
Pareillement, les revenus mobiliers nets issus des bénéfices de la SCPI seront ajoutés aux revenus imposables soumis au barème de l'impôt sur le revenu.
Avant d'être soumis au barème de l'impôt l'année suivante, ces revenus mobiliers font l'objet, sauf exception, d'un prélèvement non libératoire de 24 % et d'un prélèvement de 15,5 % au titre de la CSG, CRDS et autres contributions sociales. Le prélèvement de 24 % est une sorte de provision, si son montant excède l'impôt dû, le surplus sera remboursé au contribuable.
Les plus-values réalisées par la SCPI lors de la revente d'un bien immobilier détenu depuis moins de 22 ans sont imposables. Les investisseurs particuliers n'ont toutefois pas à mettre la main au portefeuille. La SCPI étant semi-transparentes aux yeux du fisc, les plus-values réalisées par la SCPI lors de la vente d'un bien devraient être imposées entre les mains des associés. En pratique, la plus-value est calculée et déclarée par un notaire commissionné par la société de gestion qui règle la note au nom des associés.
Sans surprise, les parts de SCPI d'entreprise n'échappent pas à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Elles doivent être ajoutées au patrimoine taxable à l'ISF. Chaque année, la société de gestion adresse une estimation de la valorisation à relayer au fisc. En cas de non réception de ce précieux document, il sera possible de retrouver la valeur à déclarer dans les bulletins trimestriels d'informations de la SCPI, également transmis par la société de gestion.
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