Quelle SCPI choisir ?

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Avant de se jeter à corps perdu dans la recherche d'une SCPI de qualité, l'investisseur doit impérativement définir ses objectifs patrimoniaux. Trop souvent, les épargnants négligent cette étape pourtant essentielle dans le processus de sélection d'une SCPI.

Trois grandes familles de SCPI, aux caractéristiques très éloignées, se côtoient et sont susceptibles de satisfaire des investisseurs aux profils aussi divers que variés. Chacune de ces catégories répond à un besoin particulier.

SCPI de distribution pour les épargnants en quête de revenus

Les investisseurs à la recherche de revenus périodiques s'orienteront vers la catégorie la plus fournie, celle des SCPI dites de distribution, anciennement qualifiées de SCPI de rendement.

Ces SCPI d'entreprise, parce qu'investies dans des immeubles de bureaux, commerce, entrepôts…, permettent d'accéder au marché de l'immobilier d'entreprise, ordinairement réservé aux investisseurs institutionnels, avec une mise de fonds relativement faible.

Le principal objectif de ces SCPI est de verser des revenus réguliers à leurs associés. En pratique, les SCPI d'entreprise distribuent trimestriellement une fraction des loyers perçus aux associés. Le montant de ces versements varie au gré du taux d'occupation des locaux et des négociations avec les locataires.

Le taux d'occupation et le taux d'occupation financier ainsi que la situation géographique et la qualité des immeubles sont les facteurs qui influent le plus sur la rentabilité d'une SCPI d'entreprise.

La sélection d'une SCPI de distribution passe par sa capacité à délivrer du rendement sur le long terme. Pour évaluer cette rentabilité, il convient de se focaliser sur les taux de distribution annuel moyen de la SCPI des dernières années, c'est-à-dire le rapport entre les dividendes annuels et le montant moyen de la part sur un an. Le taux de rendement interne (TRI), qui prend en compte les dividendes versés mais aussi la valorisation du montant de la part, peut également être un bon reflet de la valeur d'une SCPI. Comme toujours, les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs qui varient au fil du temps.

Report à nouveau : une information cruciale

Le « report à nouveau » constitue également un repère pour les épargnants. Sorte de réserve accumulée grâce à la non-distribution d'une fraction des loyers, elle doit être suffisante pour compenser un éventuel repli de la rentabilité des loyers et permettre un lissage du rendement, mais raisonnable pour ne pas amputer exagérément, l'année où elle est constituée, le rendement offert.

Les épargnants préoccupés par la viabilité de l'investissement pourront privilégier, au choix, les SCPI historiques à plus forte capitalisation, les SCPI les plus diversifiées ou celles offrant une répartition géographique à l'échelle européenne.

Evidemment, la sélection d'une SCPI doit également tenir compte de l'expérience de la société de gestion et des équipes chargées de gérer la SCPI et son patrimoine.

SCPI fiscales pour les épargnants soucieux de réduire leur impôt sur le revenu

Les investisseurs en quête de réduction d'impôt sur le revenu ont la possibilité d'investir en parts de SCPI fiscales. Généralement, moins « rentables » que les SCPI de distribution, les SCPI fiscales comblent ce manque à gagner par un avantage fiscal.

Ces sociétés investissent habituellement dans des logements neufs ou à réhabiliter dont les caractéristiques permettent de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu dans le cadre des dispositifs fiscaux Pinel, Malraux, Monuments Historiques, Girardin ou encore de répliquer le régime fiscal du déficit foncier.

Tandis que le régime fiscal Pinel s'adresse à un large public, les autres dispositifs répondent à des besoins particuliers d'investisseurs disposant d'une surface financière importante. Des objectifs dont il faut vérifier l'adéquation avec la ou les SCPI fiscales convoitées.

SCPI de plus-value : un pari sur l'avenir

Une dernière catégorie de SCPI, peu répandues, celle des SCPI de « plus-value » s'adresse aux épargnants dont le principal objectif est de valoriser leur patrimoine. Contrairement aux SCPI d'entreprise, les SCPI de capitalisation n'ont pas vocation à distribuer des revenus régulièrement, mais à valoriser un patrimoine immobilier sur le long terme. A cet effet, la SCPI se porte acquéreur d'immeubles décotés par exemple d'ensemble immobiliers à rénover, principalement des immeubles résidentiels, procède aux travaux nécessaires à leur remise en état, dans l'optique de les revendre au prix fort le moment venu. A la recherche de biens dotés d'un fort potentiel d'appréciation, les SCPI de plus-value peuvent également investir via des achats en viager ou en démembrement. L'offre est très étroite, le site de l'ASPIM (Association Françaises des Sociétés de Placement immobilier) recense uniquement 2 SCPI de plus-value sur son site internet.

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