5 (bonnes ?) raisons d'investir dans l'immobilier à l'étranger

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Victor Pages, président et fondateur d'Altitude International Realty, est convaincu de la nécessité de ne pas concentrer ses investissements immobiliers sur un seul marché. En élargissant ses recherches à l'étranger, l'investisseur pourra notamment compter sur une fiscalité stable et compréhensible sans se préoccuper des résultats de l'élection présidentielle.

L'élection présidentielle aura-t-elle des répercussions sur le marché de l'immobilier en France ?

Victor Pages, président et fondateur d'Altitude International Realty. Lorsqu'on étudie les programmes des principaux candidats, les références à l'immobilier sont assez peu nombreuses et il semblerait que peu d'impacts sont à attendre dans ce domaine. La loi Alur ne devrait pas être amendée et seul François Fillon a exprimé le souhait de supprimer l'encadrement des loyers (pour le remplacer par un bail « modéré » donnant droit à des avantages fiscaux). Les dispositifs de défiscalisation actuels (ex : Pinel, Monuments historiques, etc.) ne devraient pas non plus connaître de modifications immédiates tout comme les droits de mutation (réduction de 10% dans le programme de Marine Le Pen.) Enfin certains candidats évoquent des mesures spécifiques aux logements sociaux (rénovations du parc, conditions d'admission, etc.). Nous pouvons donc en conclure que le marché immobilier ne devrait pas connaître de changements structurels suite à l'élection présidentielle et que toutes les niches  et complexités existantes qui découragent beaucoup d'investisseurs devraient perdurer.

Faut-il se préparer à une évolution significative de la taxation liée à la détention immobilière ?

La fiscalité immobilière ne devrait pas non plus évoluer. Concernant l'imposition des revenus du capital, seul François Fillon évoque le sujet précisément et souhaite réduire le délai d'exonération des plus-values immobilières à 15 ans. Actuellement, ce délai est fixé à 30 ans pour les prélèvements sociaux et à 22 ans au titre de l'impôt sur le revenu. Toutefois, alors que plusieurs candidats évoquent la mise en place d'une fiscalité unique pour les revenus du capital de l'ordre de 30% (CSG/CRDS inclus), l'immobilier devrait rester hors du cadre. Bien sûr, les règles actuelles permettent une exonération à terme mais on peut se demander si cette « flat tax » sur l'immobilier également ne serait pas intéressante. Pour permettre plus de lisibilité et rendre moins complexe la fiscalité immobilière en France et rejoindre sur ce point nos voisins, notamment anglo-saxons, qui pratiquent une fiscalité immobilière très stable depuis des décennies. Concernant l'ISF et sa suppression éventuelle, seul le candidat des Républicains propose l'envisage. Emmanuel Macron quant à lui souhaite maintenir un ISF Immobilier. S'il est difficile de prévoir l'évolution de la fiscalité dans les faits et notamment l'application du programme du candidat élu, il n'y a, semble-t-il, pas de mesure choc en faveur des propriétaires immobiliers à anticiper.

Est-il plus sage d'attendre les résultats des élections avant d'investir à l'étranger ?

Non. Un projet d'investissement immobilier à l'étranger ne se construit pas par défaut. La démarche de diversification immobilière garde tout son sens quel que soit la fiscalité immobilière française. On investit à l'étranger pour aller chercher les avantages d'un autre marché ou bien la fiscalité particulière d'un pays et non exclusivement pour fuir le marché immobilier français. Qu'il s'agisse d'un investissement locatif aux Etats-Unis ou à Berlin ou encore d'une résidence secondaire au Canada ou au Portugal, tout projet immobilier à l'étranger doit se penser en solution de diversification, complémentaire d'actifs immobiliers ou mobiliers détenus en France.

L'investissement à l'étranger est-il menacé ?

L'un des avantages de l'investissement à l'étranger est de pouvoir profiter d'un cadre fiscal stable, contrairement à celui de la France très volatil. L'Amérique du nord en particulier est réputée pour sa stabilité fiscale. Aux Etats-Unis, l'imposition sur les plus-values prend la forme d'une « flat tax » de 20%, éventuellement ramenée à 0% en fonction de votre taux d'imposition marginal de vos revenus. Les revenus fonciers sont imposés au taux marginal de l'impôt sur le revenu après déductions de l'ensemble des charges et amortissement (non autorisé en France pour les particuliers). Le Canada présente un cadre fiscal et des taux d'imposition très proches. Par ailleurs, un investissement immobilier à l'étranger est encadré par des conventions fiscales bilatérales. Celles-ci n'ont pas vocation à changer tous les ans et nécessitent l'accord des deux pays. Un gage supplémentaire de stabilité pour les placements à l'étranger. Seule vraie actualité du moment aux Etats-Unis, la potentielle baisse d'impôts promise par l'administration Trump. Cette mesure devrait renforcer l'attractivité de l'immobilier américain pour les investisseurs français qui paieraient encore moins d'impôts sur leurs revenus fonciers.

Qui sont les acheteurs de demain ?

De plus en plus d'épargnants regardent au-delà des frontières en quête de davantage de rendement, d'une fiscalité plus douce ou encore de marchés plus dynamiques. Il est certain que l'investissement immobilier à l'étranger va se démocratiser dans les années à venir. Et il convient de rappeler qu'il est accessible à tous ou presque. Loin de l'image d'exil fiscal et de projets luxueux réservés aux plus riches, l'immobilier à l'étranger est accessible dès 80 000 euros. Les acheteurs d'aujourd'hui et de demain ont des profils très variés : jeunes actifs en phase de constitution de leur patrimoine, quadra disposant d'un peu d'épargne, expatriés, jeune retraités. Le véritable dénominateur commun reste le souhait de diversifier un patrimoine qui devra de plus en plus ressembler à nos économies mondialisées et interdépendantes.

A propos d'Altitude International Realty

Altitude International Realty est un cabinet de conseil spécialisé dans l'investissement immobilier aux Etats-Unis. Fondé et dirigé par Victor Pagès depuis 2011 sous le nom de My US Investment le cabinet devient en 2016 Altitude International Realty afin d'offrir de nouvelles opportunités d'investissement immobilier à l'international à ses clients. Présent aux Etats-Unis via une filiale dédiée avec des bureaux à New York et Miami, au Canada et en Europe, le cabinet accompagne, en partenariat avec des professionnels locaux reconnus, les Français qui souhaitent investir à l'étranger. Composé d'une équipe de professionnels de l'immobilier, Altitude International Realty propose des investissements locatifs « clés en main » ainsi que des produits type résidences secondaires.  

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