Investissement locatif : éviter les effets pervers liés au succès du dispositif fiscal Pinel

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Le dispositif fiscal d'investissement locatif Pinel incite les contribuables à investir dans l'immobilier locatif désirant réduire leur impôt sur le revenu.

Lancé au cours du dernier trimestre 2014 afin de remplacer au pied levé le dispositif Duflot, jugé trop contraignant, le Pinel a sans conteste trouvé son public.

Malgré quelques concessions, la ministre du logement Sylvia Pinel n'a pas cédé sur un point. Afin d'éviter de répéter les erreurs du passé et de construire des logements là où la demande locative est faible voire inexistante, les communes éligibles au Pinel doivent impérativement être sous tension locative. En conséquence de quoi, seules sont éligibles les communes des zones A, A1 et B1 c'est-à-dire grosso modo Paris et sa périphérie, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes frontalières de la Suisse et la Côte d'Azur.

Pinel : les territoires à bannir

En plus des communes précédemment citées, les communes classées en zone B2 peuvent devenir éligibles sur agrément du préfet. En dépit d'un zonage Pinel jugé « cohérent dans l'ensemble », une étude pointe du doigt des abus et incite les investisseurs à la prudence. Cette étude estime que certaines agglomérations éligibles, situées en zone B1 et en zone B2 agréées par le préfet, ne sont pas en situation de tension locative.

Au total, l'étude du Laboratoire de l'immobilier (http://www.labo-immo.org/selection-du-labo-immo/dispositif-pinel-vigilance-sur-les-marches-locatifs-sous-basse-tension) recense des anomalies dans 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 en zone B2.

De là à en déduire que face au succès du Pinel et à l'explosion de la demande, les autorités chargées de délimiter les zones éligibles ou non au Pinel sous-estiment les effets pervers de cette ouverture, il n'y a qu'un pas.

Que Choisir, association de défense des consommateurs, s'interroge également sur les motivations du gouvernement qui a proposé aux parlementaires, dans le cadre de l'examen de la loi de finances 2017, une demande d'élargissement du Pinel à la zone C. Adoptée cette mesure permet donc sur agrément d'élargir l'application du dispositif fiscal Pinel aux communes de la zone C.

L'association de défense des consommateurs rappelle qu'en 2012 « le gouvernement avait élargi le Scellier à des communes où il n'y avait aucune tension » mettant certains investisseurs dans une position délicate puisque dans l'incapacité de louer le bien acheté.

Afin de ne pas subir le même sort, l'investisseur doit impérativement se demander ce qu'il achète et où il l'achète en collectant un maximum d'informations sur le marché local. 

Les règles que vous appliqueriez pour un bien classiques sont valables pour un bien ouvrant droit à une réduction d'impôt. Malheureusement trop de d'investisseur font l'impasse sur ce principe de base et s'en mordent les doigts ultérieurement.

L'investisseur ne doit pas se contenter des affirmations du vendeur Ce n'est parce ce qu'un logement est localisé dans une zone éligible qu'il sera forcément aisé de le louer. L'emplacement du logement est plus que jamais au centre de la réussite d'un investissement sous le régime Pinel, surtout s'il est situé dans les zones B2 et C.

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