La mise en location d’un appartement ou d’une maison ne s’improvise pas. Faute de préparation, l’opération peut réserver de mauvaises surprises aux propriétaires qui n’ont pas su se poser les bonnes questions.
Afin d'aiguiller les propriétaires, sur le point de mettre leur logement en location, et leur éviter de commettre des erreurs parfois grossières, le réseau Swixim international livre une sorte de guide truffé d'astuces, indispensables aux plus novices, et plus généralement à tous ceux qui ne souhaitent pas s'entourer des services d'un expert.
Avant toute chose, Swixim recommande de déterminer le type de location envisagée. Autrement dit, faut-il opter pour une location vide ou une location meublée ? La réponse ne tombera pas du ciel et nécessite de se renseigner sur les besoins du marché locatif local. Suivant la localisation géographique du logement, la question peut en effet se poser.
Dès lors que le logement se situe dans une ville étudiante, « il peut être intéressant de privilégier la location meublée, qui permettra de plus d'envisager un loyer légèrement plus élevé » spécifie Swixim.
De même, la société conseille la location saisonnière dans une région particulièrement touristique car elle peut s'avérer plus rentable et permet de louer son bien sur une durée plus courte voire de s'en réserver la jouissance à certaines périodes de l'année.
A l'inverse, si le propriétaire souhaite louer son bien sur une longue durée, la location vide semble la mieux indiquée.
Bien que la question ne soit pas abordée par le réseau spécialisé dans les services immobiliers, le choix entre la location nue et la location meublée ne sera pas neutre fiscalement. Dans la première hypothèse, les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers classiques tandis qu'en cas de location meublée, les revenus seront imposés dans la catégorie, plus confidentielle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels et permettra d'accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui peut sous certaines conditions être plus avantageux que le dispositif des revenus fonciers, notamment grâce au système d'amortissement du bien (cf. Location meublée : une piste à explorer pour exploiter pleinement son patrimoine immobilier (LMNP)).
Le bailleur a des obligations. Il doit notamment faire mention de la classe énergétique, issue du Diagnostic de Performance Energétique, sur la petite annonce d'une offre de location. Pour obtenir un meilleur tarif, Swixim invite les propriétaires à faire établir les différents diagnostics obligatoires en amont de la mise en location.
D'autres diagnostics doivent être inclus dans le dossier technique remis au locataire au jour de la signature du bail. Les diagnostics obligatoires sont les suivants :
- le diagnostic de Performance Energétique ou DPE : il informe le locataire sur la consommation en énergie du logement (de A, peu énergivore à G, très énergivore) et, une fois établi, est valable 10 ans.
- le constat des risques d'exposition au plomb (ou « Crep ») : si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949, ce diagnostic est obligatoire. S'il établit la présence de plomb dans les peintures ou revêtements, le Crep est valable six ans. En cas d'absence de plomb, en revanche, il n'a pas de limite de validité.
- l'Etat des risques naturels et technologiques constitue la dernière composante du dossier technique. A noter, une fois les renseignements nécessaires pris auprès de sa préfecture, le formulaire dédié peut être rempli directement par le propriétaire.
Swixim attire l'attention des bailleurs sur l'intégration imminente d'un nouveau diagnostic obligatoire obligataire « Gaz et Electricité ». Ces diagnostics concernent tout nouveau bail signé à partir du 1er juillet 2017 pour les appartements loués en résidence principale, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
Afin de louer son bien rapidement et correctement, il est impératif de fixer un montant de loyer en accord avec le marché local, afin de ne pas décourager d'emblée les locataires potentiels. En ce sens, Swixim préconise de réaliser une étude concurrentielle afin de pouvoir estimer le loyer le plus juste en fonction du secteur.
Pour cela, différents paramètres sont à prendre en compte : la localisation du bien (est-il en centre-ville, proche des commodités, ou plus excentré ?), la surface habitable, la qualité de l'équipement proposé etc. A Paris et à Lille, le bailleur devra également veiller à respecter le dispositif d'encadrement des loyers.
La décision de faire ou non appel à une agence dépend à la fois des objectifs et du degré d'investissement personnel que le propriétaire envisage de fournir dans ce cadre.
Passer par une agence immobilière pour la mise en location de son bien apporte sans nul doute un gain de temps et une plus grande sérénité : l'agence se charge de rédiger et de donner de la visibilité à l'offre de location, gère les visites, accompagne dans le choix du locataire idéal, effectue l'état des lieux, rédige le bail locatif, et surtout soulage en cas de litiges. Administratrice de bien, l'agence immobilière agit en effet en tant que mandataire et il est donc possible de lui déléguer l'ensemble de la gestion locative du bien (envoi des avis d'échéance et des quittances de loyer, obtention de l'attestation d'assurance, régularisation des charges, suivi des travaux éventuels à effectuer etc.).
Ces avantages ont cependant un coût : une rémunération est demandée lors de la mise en location du bien, lorsque le contrat de bail est signé. Cette dernière équivaut en général à un mois de loyer, à la charge du propriétaire mais aussi du locataire. Des honoraires complémentaires, qui varient entre 5 et 9 % des sommes encaissées annuellement, seront également facturés par l'agence si la gestion locative du bien lui est confiée. Il est toutefois important de souligner que tous ces honoraires sont déductibles des impôts fonciers.
Se charger soi-même de la mise en location de son bien n'est pas insurmontable et permet bien sûr d'économiser ces commissions et honoraires d'agence, mais cela réclame bien évidemment un plus grand investissement en termes de temps surtout si le logement ne se situe pas à proximité de sa résidence principale. Le propriétaire devra également avoir un minimum de connaissances réglementaires afin d'optimiser ses droits mais aussi de respecter ceux du locataire afin de limiter les possibilités de poursuites.
Question épineuse et cruciale s'il en est, celle du choix du locataire !
Si le propriétaire choisit de faire appel à une agence, celle-ci se charge de demander tous les documents nécessaires au futur locataire.
En revanche, si le propriétaire choisit de gérer tout lui-même, il devra veiller à couvrir au mieux ses arrières en rassemblant l'ensemble des éléments permettant d'attester de l'identité, mais aussi bien sûr de la solvabilité du locataire :
- une copie de sa carte d'identité ou de son passeport ;
- une copie de ses trois derniers bulletins de salaire ou, pour un travailleur indépendant, de ses deux derniers bilans ;
- une attestation de l'employeur ou son contrat de travail ;
- son dernier avis d'imposition ;
- une copie des trois dernières quittances de loyer, de la taxe foncière si le locataire est propriétaire ou une attestation d'hébergement.
Si le locataire est étudiant (certificat de scolarité ou carte d'étudiant à l'appui), il est possible, et même recommandé, d'exiger un garant, qui se portera caution en cas de difficulté à payer le loyer. Le garant devra alors fournir les mêmes pièces justificatives que le locataire. Toutefois, si le locataire ne dispose pas de garant, il peut souscrire à une assurance loyers impayés, ce qui permet de couvrir le bailleur en cas de besoin.
Une fois le locataire choisi, reste encore à formaliser l'accord par la rédaction et la signature du bail locatif. Le contrat de location fixe les conditions et les détails de la mise à disposition d'un logement en échange d'un loyer. Si le propriétaire ne passe pas par une agence immobilière, il est possible de trouver des modèles de bail en ligne.
Swixim ne pouvant aborder toutes les clauses du contrat de location insiste néanmoins sur l'importance de la mention dans le bail de la superficie exacte du bien loué, obligatoire depuis 2009, et plus généralement de veiller à s'assurer que le modèle utilisé n'est pas obsolète mais bien à jour des dernières réformes…
Enfin, en présence d'un garant, l'acte de caution solidaire doit être annexé au bail et rédigé avec la plus grande minutie. Il doit en effet contenir toutes les mentions exigées par la loi, dont un paragraphe spécifique écrit de la main du garant, afin de ne pouvoir être contesté par la suite.
L'état des lieux doit, quant à lui, être établi à l'entrée du locataire. Il doit, lui aussi, être rédigé de façon minutieuse et détaillée, car lui seul fera foi, à la sortie du locataire, pour évaluer les éventuelles dégradations du bien à prendre en charge par ce dernier.
Les revenus locatifs étant imposables, le propriétaire a l'obligation de déclarer aux impôts tous les loyers perçus. Si ces revenus locatifs issus de la location nue se situent en-dessous de 15 000 euros, la déclaration sera simplifiée et le propriétaire sera soumis au régime micro-foncier. Au-delà de 15 000 euros, il devra fournir aux impôts une déclaration spéciale n°2044.
Les régimes fiscaux des revenus issus de la location nue ou meublée sont complexes et parsemés de subtilités, aussi il ne faut pas hésiter à prendre conseil auprès de professionnels afin d'optimiser son imposition.
A propos de Swixim international :
Fondé à Genève en 2005 par Thierry Caminati, le réseau immobilier Swixim international poursuit depuis son développement en Europe.
Actuellement présent en Suisse, France et Belgique, le groupe dispose d'un solide réseau de 300 agences et courtiers, spécialisés dans chacun des 4 marchés : Résidentiel, Premium, Gestion locative, Entreprises & Commerces.
Swixim international est membre de la Fédération Suisse de la Franchise.
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