Immobilier : un scénario plus sombre que prévu ?

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Sur un an, la hausse des prix de l'immobilier se confirme, ceux-ci affichant une croissance de + 3 % entre le 1^er trimestre 2017 et 1^er trimestre 2016, selon le dernier indice des prix des logements anciens Notaires de France-Insee publié le 30 mai. De même, les transactions ont retrouvé les niveaux élevés de 2006-2007, avec 848 000 ventes.

La reprise du marché de l'immobilier enregistrée en 2016 va-t-elle se poursuivre ?

Simple rattrapage, après quatre années de baisse des volumes de transactions et des prix immobiliers, ou tendance de fond ? Si l'on en croit Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole SA, la question ne se pose pas exactement en ces termes.

Dans sa dernière publication datant du 10 mai, l'économiste envisage, contre toute attente, une légère inflexion du marché immobilier. Certes, Olivier Eluère reconnait que « le marché reste bien orienté début 2017 », pour autant, il augure que le nombre de ventes pourrait se tasser au second semestre 2017 et en 2018, « du fait de la remontée des taux des crédits. »

N'anticipant pas de nette amélioration de la situation économique, Olivier Eluère en déduit que la dynamique du marché restera suspendue à l'évolution des taux d'intérêt.

Or, si en 2016 leur modicité a tiré le marché immobilier vers le haut, leur remontée, à laquelle adhère l'économiste à Crédit Agricole SA, le pousse à anticiper un léger retrait des transactions en 2017 et 2018.

Les taux des crédits immobiliers : principale variable d'ajustement du marché

Deux scénarios sont toutefois envisageables. « Si les taux remontent très peu et les hausses de prix restent mesurées, la capacité d'achat demeurera favorable et les ventes élevées. Un cycle haussier classique pourrait même se mettre en place, avec hausse des prix, des anticipations de plus-values, et des hausses des ventes… » Un scénario auquel l'économiste ne souscrit pas. Si les « taux augmentent plus nettement », comme il le croit, et s'accompagnent d'une accélération du renchérissement des prix immobiliers, « compte tenu du dynamisme des ventes et des effets de retard habituels, la capacité d'achat se détériorerait et serait jugée insuffisante pour une partie des acheteurs. D'où une baisse des ventes ».

Olivier Eluère admet qu'il « est difficile de savoir lequel des deux scénarios se mettra en place », mais aussi que les équipes du Crédit Agricole SA privilégient le second scénario, « compte tenu par ailleurs de la conjoncture économique mitigée et des incertitudes sur les mesures de soutien à l'immobilier ».

Vers une nouvelle baisse des prix immobiliers en 2018 ?

Dans le cadre de ce scénario de remontée plus significative des taux des crédits, Olivier Eluère voit les volumes de transactions dans l'ancien en léger repli au second semestre avec un recul total de 3 % en 2017 par rapport à 2016, soit 820 000 ventes environ.

Malgré la légère baisse des volumes planifiée en 2017, l'économiste mise sur une hausse des prix de l'ancien de 2 à 3%, due à l'effet retardé de la hausse des ventes en 2016. En revanche, il table sur un retour du ralentissement des prix des logements en 2018 sous l'effet conjugué des ventes et des taux.

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