Si en ce début d'année 2018, les taux restent bas, ils pourraient connaître une progression au cours de la moitié de l'année avance Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.
Après une année 2017 record en nombre de transactions, grâce à des taux restés très bas, et des prix de l'immobilier encore accessibles, l'année 2018 commence sereinement. En effet, dans la continuité de la fin d'année 2017, les taux des crédits immobiliers stagnent, connaissant à la marge quelques baisses ou hausses en fonction des mois. Ainsi en décembre, les taux actés se sont établis à 0,89% sur 10 ans, 1,22% sur 15 ans, 1,42% sur 20 ans et 1,70% sur 25 ans.
« Mais si le 1er semestre 2018 s'ouvre sur de belles perspectives, les derniers mois de l'année devraient être moins « festifs », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. « Les perspectives des analystes financiers laissent entendre des hausses des taux directeurs d'ici la fin de l'année, qui pourraient tout changer ».
L'année 2017 a profité de la conjonction de plusieurs phénomènes permettant d'atteindre un nombre record de transactions. Alors qu'une dynamique positive se faisait sentir dans la construction, les taux de crédits immobiliers sont restés bas, malgré une tendance à la hausse, et les prix relativement stables sur l'année. « Les Français ne s'y sont pas trompés, et ont profité de cette conjoncture pour lancer leurs projets immobiliers », explique Philippe Taboret.
L'année 2018 sera-t-elle de la même veine ? Pour le moment, Cafpi estime que les emprunteurs bénéficient d'une sorte « trêve des confiseurs » à rallonge. Ainsi les taux les plus bas négociés par Cafpi au mois de janvier atteignent 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,55% sur 25 ans. « Les indicateurs restent stables, le coût de l'argent restent bas pour les banques », constate Philippe Taboret.
Les banques dans l'obligation de rester concurrentielles.
« Les banques sont soumises à plusieurs contraintes en ce début d'année, les obligeant à maintenir des taux le plus bas possible pour attirer la clientèle. » renchérit le Directeur Général Adjoint de Cafpi.
L'assurance emprunteur ouverte à la concurrence. Depuis le 1er janvier, tous les nouveaux contrats d'assurance-emprunteurs bénéficient d'une nouvelle réforme, permettant de changer d'établissement à chaque date anniversaire. « Il s'agit d'un vrai manque à gagner pour les banques qui jusqu'à présent pouvaient avoir une visibilité sur les gains permis par cette assurance », indique Philippe Taboret. Et le coup pourrait être encore plus dur si l'amendement Bourquin est validé par le Conseil constitutionnel. Ce serait alors tous les contrats d‘assurances emprunteurs en cours qui deviendraient résiliables annuellement.
Domiciliation des revenus et contreparties. Ce 1er janvier est également entrée en vigueur la possibilité pour les banques d'obliger l'emprunteur à domicilier ses revenus pour 10 ans chez elles. « Mais cette obligation est soumise à contrepartie, souligne Philippe Taboret. Or pour attirer des emprunteurs, les banques ne peuvent jouer que sur le taux. »
Les conséquences de la baisse de la demande. Le pouvoir d'achat des emprunteurs commence à baisser. La hausse des prix de l'immobilier ne leur permet plus d'acheter autant de mètres carrés qu'auparavant. A cela s'ajoute les réformes (PTZ, APL Accession), qui excluent certains candidats à l'accession à la propriété et en inquiètent d'autres. Autant d'éléments qui réduisent la demande. Pour continuer d'attirer de nouveaux clients, les banques se retrouvent donc dans l'obligation de maintenir des taux bas pour rester concurrentielles.
« D'ici quelques mois, cette baisse de la demande pourrait peut-être ralentir la hausse des prix actuels. Si les acquéreurs se raréfient, les vendeurs seront eux aussi obligés de faire un geste », ajoute Philippe Taboret.
Attention aux frais de dossiers. Dans cette conjoncture, les banques n'ont qu'une solution pour attirer la clientèle : des taux toujours le plus bas possible. Ne pouvant faire de marge sur le taux, elles compensent en mettant en place ou en augmentant les frais de dossiers bancaires. « Les banques qui n'en pratiquaient pas commencent à les imposer, celles qui les pratiquaient déjà les ont augmentés, voire doublés et il n'y a plus de négociation possible », précise Philippe Taboret.
Si la FED, ainsi que plusieurs autres banques centrales, a changé sa politique monétaire et relevé ses taux directeurs, la Banque Centrale Européenne s'était jusqu'à présent contentée de se désengager progressivement du rachat de dettes souveraines, passant de 80 à 30 milliards d'euros de dettes par mois entre janvier 2017 et janvier 2018. Si elle a conservé ses taux directeurs, un retour de l'inflation courant 2018 pourrait l'amener à revoir sa position.
« Cette possible remontée des taux a d'ailleurs été anticipée par le gouvernement qui prévoit une hausse de la charge des intérêts d'emprunts de l'Etat », explique Philippe Taboret. Cette perspective, longtemps considérée comme lointaine, pourrait intervenir bien plus rapidement. « Dès le 2nd semestre 2018, nous pourrions constater une hausse des taux longs en Europe », ajoute-t-il.
Les répercussions se feraient alors ressentir sur les taux de crédits immobiliers qui repartiraient eux aussi à la hausse. « Ce serait un coup dur porté aux ménages, dans une situation globalement bonne en ce début d'année », conclut-il.
En somme, si 2018 semble vouloir commencer sous les meilleurs auspices, avec des taux qui restent très bas, cette situation n'est pas faite pour durer. Les emprunteurs doivent profiter des premiers mois de l'année pour bénéficier des opportunités qui se présentent à eux, avant une possible dégradation des conditions d'emprunt.
A propos de CAFPI
CAFPI, courtiers en crédits, est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1 420 personnes, CAFPI est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France & DOM-TOM et le Maroc pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2016, CAFPI a finalisé 41 000 dossiers, pour 8 milliards d'euros de crédits signés. Le métier de courtage en prêts immobiliers est toujours en plein essor puisque près de 40 % des crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, CAFPI obtient des 150 banques et assureurs partenaires avec lesquelles il travaille en permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. CAFPI est également présent sur le web avec son site www.cafpi.fr ainsi que pour ses autres offres spécialisées ; www.cafpi-assurances.fr pour les assurances emprunteurs et www.cafpi-regroupementcredits.fr pour son offre de regroupement de crédits.
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