Immobilier : un nouveau souffle pour la location de meublés ?

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Location en meublé ou location de logement nu

En immobilier, la location de logements meublés obéït à des régles juridiques et fiscales très différentes de celles de la location plus traditionnelle de logements non meublés. Les revenus tirés de cette activité ne sont pas régis par les régles des revenus fonciers mais soumises à celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les propriétaires héritent du statut de loueur en meublés.

Le loueur de logements meublés doit donc, sauf à de rares exceptions, déclarer les revenus tirés de cette activité sur sa déclaration de revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette activité, y compris la location de courte durée (Airbnb, HomeAway, Housetrip …), peut alors être exercée à titre occasionnel ou professionnel. Le législateur a évidemment défini des régles afin de classer l'investisseur dans l'une ou l'autre de ces catégories. En effet, le loueur en meublés peut avoir la qualité de loueur en meublés non professionnel (LMNP) ou celle de loueur en meublés professionnel (LMP).

En deçà de 23 000 € de recettes à l'année, le loueur ne peut accéder au statut de professionnel. Cette exclusion l'exonère du paiement de cotisations sociales, mais ce statut lui ferme l'accès à des avantages juridiques et fiscaux réservés aux seuls loueurs professionnels ou LMP.

Le régime juridique et fiscal des loueurs en meublé professionnels (LMP) présente indéniablement des avantages dont certains loueurs « non professionnels » aimeraient jouir. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) n'ont par exemple pas la possibilité d'imputer les déficits fiscaux liés à leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces derniers sont uniquement reportables sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans.

Le statut de LMP : des avantages qui se méritent

Cette technique dite de « tunélisation » des déficits, largement employée par Bercy, limite la possibilité d'utiliser des investissements notamment immobiliers pour réduire ses revenus professionnels "dans l'unique but de payer moins d'impôt sur le revenu". Une technique largement utilisée par le passé pour faire baisser la pression fiscale des plus aisés.

Pour obtenir ce statut particulier, le loueur en meublés doit tirer l'essentiel de ses revenus professionnels de cette activité. Du coup, les recettes annuelles de la location doivent excéder 23 000 € et les autres revenus d'activités professionnelles du foyer fiscal.

Enfin, un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
Un contribuable qui s'était vu refuser la qualité de LMP a porté l'affaire jusque devant le Conseil d'Etat, qui, ne s'estimant pas compétent, a saisi le Conseil constitutionnel.

Ce dernier avait pour charge de répondre à la question suivante : conditionner la qualité de loueur en meublé professionnel à une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est-elle inconstitutionnelle ?

Oui, selon une décision du Conseil constitutionnel rendue le 8 février 2018. « En subordonnant le bénéfice de l'exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l'activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce, le législateur ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ». L'objectif auquel font référence les sages de la rue Montpensier est d'empêcher que des « personnes exerçant l'activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel en bénéficient ».

La décision des garants de la constitution s'appuie sur le fait que dans la pratique l'inscription au RCS a suscité des difficultés d'application. Certains greffes de tribunaux de commerce refusant de procéder à l'immatriculation de personnes physiques exerçant l'activité de location en meublé au motif qu'elles n'exerçaient pas d'activité commerciale.

Quels propriétaires peuvent se prévaloir de cette modification des règles du jeu ?

Toute ceux qui souhaitent obtenir le statut de LMP à partir du 9 février 2018, à condition de remplir par ailleurs les conditions relatives aux revenus. Le retrait de cette condition d'inscription au RCS est néanmoins invocable dans toutes les instances non jugées définitivement à cette même date.

Le Conseil constitutionnel ouvre toutefois une porte au législateur et précise que son raisonnement ne le prive pas de la possibilité de modifier la loi afin de « subordonner la qualité de LMP à une condition permettant d''officialiser l'activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d'un loueur occasionnel. » À cette fin, les sages suggèrent tout simplement au « législateur de modifier les règles d'inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d'établir le caractère régulier et continu de l'activité exercée. » 

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