Des propriétaires exonérés d'ISF rattrapés par l'IFI

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Passer d'un impôt sur la fortune avec une base relativement large à un IFI concentré sur le patrimoine immobilier (IFI) n'était pas censé aggraver la situation fiscale des contribuables. Il apparait, pourtant, qu'un  resserrement des modalités de déduction des dettes a pour fâcheuse conséquence d'augmenter la valeur du patrimoine net taxable de certains ménages. Du coup, des personnes potentiellement non redevables de l'ISF pourront être assujetties à l'IFI dès cette année, tandis que d'autres verront la facture grimper.

De l'ISF à l'IFI : la fonte de la base taxable espérée est-elle au rendez-vous ?

Comment en sommes-nous arrivés là ? Dans le cadre de l'IFI, seuls les biens immobiliers non professionnels entrent dans le périmètre taxable du nouvel impôt sur la fortune, les autres actifs notamment financiers en sont exempts.

Devant un tel affaissement de la base d'imposition, alors que ni le seuil d'imposition ni le barème n'ont augmenté, nombreux sont ceux qui pensaient, un peu naïvement, que la facture allait, à tout coup, faire le grand plongeon.

Résidence principale : une dette partiellement non déductible…

C'était sans compter une précision jetée sur la notice administrative accompagnant la déclaration 2042-IFI. Il est indiqué noir sur blanc que du fait de l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale à déclarer, les ménages ne sont en droit de déduire que 70 % de la dette contractée pour son acquisition.

…Au fondement juridique douteux

Une position administrative que conteste Stéphane Jacquin, associé-gérant et responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion. Il rappelle, texte à l'appui, que cette position administrative diffère de celle retenue auparavant. Au titre de l'imposition à l'ISF, quand bien même la valeur vénale de la résidence principale était abaissée de 30 %, la dette restait entièrement déductible.

L'expert en gestion patrimoniale ne cache pas son étonnement face à un tel revirement. Il juge même erronée l'interprétation de l'administration.
Les textes administratifs interprétant les textes liés à l'ISF prévoyaient expressément que « l'abattement de 30% appliqué sur la résidence principale ne constituant pas une exonération, un emprunt immobilier contracté pour l'acquisition de celle-ci est admis en déduction en totalité pour la détermination du patrimoine imposable à l'ISF ».

A l'évidence, cette position administrative repose sur une interprétation abusive. Pour autant, Stéphane Jacquin n'encourage pas les contribuables à passer outre. Bien au contraire.  « Il est à craindre que les redevables qui ne s'y conformeront pas feront l'objet de redressement et ce jusqu'à ce que la question soit tranchée par les juridictions. »

Un deuxième spécialiste de l'ingénierie patrimoniale, cité par nos confrères du site internet capital.fr, va encore plus loin. Il évoque la possibilité pour « certains contribuables qui n'étaient pas assujettis à l'ISF de tomber sous le coup de l'IFI. »

Combien d'assujettis à l'IFI qui s'ignorent ?

Evidemment tous les ménages ne sont pas logés à la même enseigne. Seraient concernés les contribuables qui se sont fortement endettés dans le but de devenir propriétaire d'une résidence principale relativement onéreuse.

A titre d'illustration, l'expert de la gestion de patrimoine compare la situation d'une personne détenant une résidence principale de 3 millions d'euros, financée avec un emprunt de 2 millions et une résidence secondaire de 1 million avant et après le 1er janvier 2018.

Sous l'empire de l'ISF, son patrimoine net taxable était égal à 1,1 M€, soit 2,1 M€ pour la résidence principale avec 30 % d'abattement auquel on retranche 2M€ au titre de l'emprunt puis s'ajoute le million de la résidence secondaire. S'il ne disposait d'aucun bien par ailleurs ou ne détenait que des biens exonérés, ce dernier n'était pas redevable de l'ISF.

Selon les nouvelles règles définies par Bercy, son patrimoine net taxable à l'IFI passe de 1,1 M€ à 1,7 M€, car il ne peut désormais déduire 2 M€ au titre de son crédit immobilier, mais seulement 1,4 M€ soit 0,6 M€ de plus de (3 - 2) x 0,7 + 1 = 1,7 million d'euros.

Déclaration d'IFI à déposer au plus tard le 15 juin

Pour mémoire, la déclaration du patrimoine net taxable à l'IFI doit être remise au fisc au plus tard le 15 juin 2018.

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