Le dispositif fiscal « Monument historique » facilite l’entretien et la rénovation des joyaux du patrimoine architectural français afin d’éviter qu’ils finissent en ruine. La restauration requiert d’importants travaux et le respect de nombreuses règles, d’où une exceptionnelle prime fiscale à la clef.
En place depuis le début du XXe siècle, la loi sur les monuments historiques a traversé les époques avec un seul mot d'ordre : préserver le patrimoine architectural français. Evidemment, la loi dite « Monuments historiques » n'est pas restée dans son jus originel et a connu de nombreuses mutations au fil du temps.
Aujourd'hui, le dispositif fiscal « Monument historique » encourage la réhabilitation et l'entretien des châteaux et des vieilles demeures par le biais d'un avantage fiscal hors norme se traduisant par la possibilité de déduire les dépenses engagées de son revenu global. Une opportunité rare et précieuse pour les contribuables fortement imposés du fait de leur exposition aux tranches les plus élevées de l'impôt sur le revenu.
Le régime « Monument historique » offre une opportunité exceptionnelle, celle de concilier un goût affirmé pour les vieilles pierres tout en favorisant intérêts patrimoniaux et fiscaux.
Réservé aux particuliers fortement imposés sur leurs revenus, le régime « Monument historique » consiste à acquérir, restaurer puis entretenir des biens immobiliers d'exception selon une procédure strictement encadrée. A raison notamment d'un engagement de conservation du bien pendant 15 ans, les travaux d'entretien et de réparation peuvent être intégralement déduits du revenu global.
La première étape du dispositif consiste à acquérir un bien immobilier remplissant les nombreuses conditions offrant l'accès à ce régime fiscal très attractif, comparé au régime fiscal de droit commun des revenus fonciers soumis à de nombreuses limitations, puis dans un second temps d'entreprendre les travaux nécessaires à sa restauration.
En échange de cette remise en état, le propriétaire est susceptible de profiter de plusieurs avantages fiscaux.
L'attractivité fiscale du dispositif est à la hauteur de sa complexité, les investisseurs doivent à ce titre se montrer extrêmement prudents. Il est recommandé de ne pas se lancer seul dans une opération de cette envergure et de faire appel à des professionnels reconnus et expérimentés afin de respecter les très nombreuses procédures nécessaires à l'obtention du régime fiscal avantageux.
Le dispositif Monument historique offre l'opportunité de diminuer ses revenus imposables sans limite. Contrairement à une réduction fiscale, une déduction fiscale ne réduit pas directement l'impôt à régler mais la base d'imposition. En conséquence de quoi, la déduction fiscale favorise ceux qui sont soumis aux plus fortes tranches du barème de l'impôt sur le revenu. Autrement dit, plus vous êtes imposé, plus l'avantage augmente proportionnellement.
Après l'acquisition du bien immobilier estampillé « Monument historique », le propriétaire s'engage à le restaurer. En échange, dans un premier temps, les travaux de restauration sont entièrement déductibles de ses revenus fonciers dans un premier temps, puis une fois ces derniers entièrement absorbés, ils sont imputables sur ses revenus globaux. En fonction de la durée des travaux, l'imputation peut s'étaler sur plusieurs années sans pouvoir excéder trois années. A la différence du régime fiscal classique des revenus fonciers qui limite la déduction des charges, le régime fiscal des monuments historiques ne connait pas de plafonnement.
Pour mémoire dans le régime de droit commun, le seuil de déduction ne dépasse pas 10 700 €.
A condition d'être dans les clous, ce qui n'est pas une mince affaire, l'efficacité fiscale du dispositif fiscal Monument historique est totale. Le déficit foncier généré notamment par les travaux de rénovation d'un bien en loi Monuments historiques à la charge du propriétaire est imputable sur le revenu global, sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d'emprunt.
L'excédent éventuel constitue un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième inclusivement.
L'un des autres atouts fiscaux et non des moindres de ce dispositif exceptionnel, il n'est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10000 €. De plus, une exonération des droits de mutation à titre gratuit peut être attribuée sous certaines conditions.
Du fait des sommes mobilisées, le dispositif « Monument historique » s'adresse à des contribuables fortement imposés désirant devenir propriétaires d'un bien immobilier d'exception classés MH ou assimilés nécessitant des travaux de restauration.
A savoir : Lorsque l'immeuble procure des revenus imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
Conformément à la loi, les charges foncières afférentes aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques admises en déduction du revenu global s'entendent de l'ensemble des charges de la propriété énumérées à l'article 31 du CGI.
Les propriétaires peuvent donc déduire les frais de réparation, d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges sous réserve des précisions données ci-dessous, les impositions autres que celles incombant à l'occupant perçues au profit des collectivités locales et de certains établissements ou organismes divers (taxe foncière notamment), les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des propriétés. Les primes d'assurance afférentes aux monuments historiques : depuis l'imposition des revenus de 2006, la faculté de déduire les primes d'assurances des monuments historiques qui ne procurent aucune recette n'est plus subordonnée à une condition d'ouverture au public. Il s'en suit notamment que les propriétaires occupants d'un monument historique peuvent déduire de leur revenu global les primes d'assurance « habitation » et les primes d'assurance relatives aux objets mobiliers : il est également admis que les primes d'assurance afférentes aux objets classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont déductibles du revenu global, à la condition qu'ils soient exposés au public dans un immeuble historique auquel ils sont attachés à perpétuelle demeure. Sont assimilées à des dépenses de réparation et d'entretien déductibles, les sommes versées à l'administration des affaires culturelles, soit à titre de cotisation annuelle de strict entretien, soit à titre de contribution à des travaux plus importants de réparation ou d'entretien des immeubles classés.
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