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Immobilier : sera-t-il bientôt possible d'être rétribué à l'occasion d'un emprunt ?

17/07/2019 - 15:53 - Sicavonline



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Immobilier : sera-t-il bientôt possible d'être rétribué à l'occasion d'un emprunt ?

L’Etat français emprunte à taux négatif sur une durée de 10 ans depuis plus de 15 jours. Peut-on en déduire que les ménages français seront, dans un futur proche, en mesure d’emprunter eux-aussi à taux négatif  ?

Alors que le courtier Vousfinancer relève qu'en Allemagne des crédits à la consommation ont été accordés à taux négatifs et que le taux d'emprunt d'Etat français à 10 ans est régulièrement retombé en territoire négatif depuis sa première incursion le 18 juin, la question pour les particuliers d'emprunter à taux négatifs en France se pose : sera-t-il un jour possible d'emprunter à taux négatifs ?

Des taux de crédit négatifs, est ce crédible ?


D'autres pays se sont déjà retrouvés par le passé dans cette situation. Au Danemark et en Belgique, en 2016, des emprunteurs avaient vu le taux de leur crédit devenir négatif, sous l'effet du passage de l'Euribor sous la barre des 0 % ! C'est d'ailleurs à ce moment-là que la plupart des banques en France avaient suspendu leur offre de prêt à taux révisables afin d'éviter une telle situation.

D'après le courtier en crédit immobilier, il est cependant peu probable d'emprunter à taux négatifs en France !

La société de courtage évoque plusieurs motifs à sa conviction. Les systèmes informatiques des banques ne sont pas préparés à cette éventualité et l'arsenal juridique non plus. Vousfinancer ajoute à cela que « commercialement, il y a peu de chances [que les banques] aient besoin d'en arriver là dans un marché immobilier d'ores et déjà reboosté par les taux records… »

Revenons plus en détails sur les motifs qui poussent Vousfinancer à ne pas croire à la possibilité d'emprunter à taux fixe négatif en France.
Depuis le début de l'année 2019, les taux de crédit sont descendus à des niveaux records qu'il était difficile d'imaginer il y a quelques années, voire quelques mois !

Les banques ont-elles encore de la marge ?


Les meilleurs profils ont obtenu des taux à 0,3 % sur 7 ans, 0,6 % sur 15 ans, 0,80 % sur 20 ans ou 0,95 % sur 25 ans. Mais alors, jusqu'où les taux pourraient-ils descendre ?

« Si les taux de crédit ont peut-être encore un potentiel de baisse, bien sûr désormais limité, il n'y a pas de raison ni commerciale, ni économique que les banques se mettent à prêter à taux négatifs ! La demande de crédit est fortement repartie depuis la fin du 1er trimestre et on s'achemine vers une année record à tous les niveaux, tant en termes de transactions immobilières que de production de crédits. Alors pourquoi le feraient-elles ? En outre, elles ont des arguments juridiques pour se l'interdire ! » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Le Code civil autorise-t-il les prêts à taux négatifs ?


Juridiquement, il semble compliqué d'emprunter à taux négatif car le Code civil ne l'envisage pas. Par exemple, l'article 1905 du code civil signifie que « Les intérêts sont versés à titre de rémunération des fonds prêtés sur une durée donnée ». La finalité de l'intérêt est donc la rémunération du prêt, qui ne pourrait donc pas négative.

Une première en France ?


Or dans un scénario fictif, un particulier qui obtiendrait un prêt à taux fixe de 200 000 € à – 0,25 % sur 20 ans se verrait verser chaque mois une somme d'intérêts (pour un total de 4 979 €). Ces intérêts déduits, on peut considérer qu'il ne rembourserait à la banque que 195 021 €. « Les banques invoquent de nombreux arguments pour démontrer leur incapacité à appliquer des taux négatifs comme par exemple le fait que le contrat de prêt est un contrat onéreux ou qu'un index négatif conduisant à un taux d'intérêt négatif est contraire au droit français, ou encore que le contrat ne peut plus être qualifié de prêt puisque l'emprunteur ne remplit plus son obligation de payer les intérêts, mais ces arguments peuvent être déboutés un par un. En cas de taux négatif l'emprunteur rembourse tout de même le capital emprunté mais se voit verser en compensation une somme d'argent qui vient diminuer le montant net versé à la banque. Mais le capital lui est bien remboursé ! En plus même à taux négatif, la banque peut dégager une marge par ailleurs, certes faible, qui lui sert de rémunération » contre argumente Maitre Gwenaelle Soussens, avocate experte en droit immobilier.

D'ailleurs en 2017, après plusieurs mois de procédure judiciaire, un emprunteur a obtenu gain de cause devant les tribunaux : il avait souscrit en 2011 un crédit à taux révisable à 1,7 % indexé sur l'Euribor 3 mois (à 0,0083 % à l'époque) non capé à la baisse. En 2015 lors du passage en territoire négatif de l'Euribor 3 mois, la banque avait refusé d'appliquer la règle de calcul du taux d'intérêt. Le tribunal a considéré que cela revenait a modifié unilatéralement les clauses du contrat de prêt qui ne prévoyait pas de plancher… La banque a été condamnée en appel à verser 2000 € à l'emprunteur.
La question des taux fixes

A taux révisables, la question pourrait se poser mais en 2019, 99,97 % des Français empruntent à taux fixe (source : Crédit logement) – un chiffre stable depuis 2017) – notamment parce qu'ils sont très attractifs mais aussi parce que la plupart des banques ont suspendu leur offre à taux révisable depuis 2016. Celles qui proposent encore des taux révisables le font généralement à des taux dissuasifs.

Qu'en pensent les principaux intéressés ?


Reste que ce contexte inédit conduit malgré tout certains établissements bancaires à s'interroger également sur l'application de taux négatifs. « Cette conjoncture de taux négatifs est un vrai enjeu à plusieurs niveaux dans les banques et soulève de nombreuses questions en interne : juridiquement la possibilité de proposer un taux négatif reste floue… Certains services juridiques de banques travaillent sur la question car cet environnement de taux est une situation inédite qui pourrait durer dans le temps. Informatiquement également le problème se pose car les logiciels bancaires ne sont pas en mesure actuellement d'appliquer des taux négatifs… et économiquement évidement c'est un souci car la rentabilité de la branche crédit immobilier pourrait être encore plus impactée qu'elle ne l'est déjà par les taux records et les vagues successives de renégociations de crédit que les banques ont vécu et continuent à subir ! » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Evidemment, « c'est uniquement en cas de contrainte que les banques appliqueraient des taux négatifs… mais ce n'est pas forcément souhaitable. Si du point de vue de l'emprunteur on ne peut que se réjouir du niveau actuel des taux, à moyen terme on sent bien que cette situation n'est pas durable : les banques prêtent des montants croissants, sur des durées de plus en plus longues, avec de moins en moins d'apport personnel et à des taux de plus en plus bas… Elles ont de plus en plus de mal à dégager une rentabilité en plaçant leurs liquidités mais doivent continuer à bien rémunérer l'épargne, notamment règlementée… On sent bien que cette situation est artificiellement favorable, et que le retour à la normalité pourrait être très difficile » conclut Sandrine Allonier.          


A propos de Vousfinancer
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.

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