Lors de la mise en vente d’un bien ou la signature d’un bail locatif, le propriétaire dudit bien doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). Quels sont les différents diagnostics à réaliser et comment choisir un professionnel qualifié et détecter les escrocs ?
Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, différents diagnostics techniques sont exigés. Le propriétaire notamment bailleur doit se conformer à la loi et faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser ces examens. Or, de nombreux usurpateurs ne possédant ni les qualifications ni les connaissances requises proposent leur service sur ce juteux marché.
L'objectif de ces diagnostics est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire quant aux éléments de l'immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes ou encore d'attester de la surface du bien, de bénéficier d'informations liées à des impératifs de santé publique ou encore de l'état de l'immeuble.
Ces diagnostics sont, par mesure de simplification, regroupés dans un dossier unique, intitulé dossier de diagnostic technique (DDT). De plus en plus nombreux, ces différents diagnostics doivent bien évidemment être réalisés par des professionnels compétents.
Le vendeur d'un bien immobilier est tenu de délivrer à l'acquéreur toute une batterie de diagnostics techniques qui lui permettent de partiellement s'exonérer de la garantie contre les vices cachés du bien vendu. Le nombre de diagnostics peut légèrement varier selon le lieu de situation de l'immeuble et sa date de construction.
Dans sa version complète, le DDT a vocation à comporter les documents suivants :
À noter : lors de la vente d'un immeuble en copropriété, la superficie des parties privatives, dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant contrat et dans tout acte authentique. A défaut de mention de la superficie, l'acheteur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature. Et si la superficie mesurée est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte ; l'acheteur peut dans un délai d'un an, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Au centre de l'actualité, le DPE a pour but d'informer l'acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte » du logement, d'estimer ses charges énergétiques et de recommander des travaux à réaliser pour l'améliorer sous forme de scénarios. Il est obligatoire en cas de vente ou de location d'un bien depuis 2007 et a connu plusieurs évolutions majeures. A l'issue de ce diagnostic, le logement est classé sur une échelle de A à G. La lettre A est attribuée aux logements dont les performances énergétiques sont excellentes tandis que la lettre G témoigne d'une mauvaise isolation thermique. Cette notation doit figurer sur les annonces immobilières.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) revu et corrigé en 2021 afin de le rendre plus cohérent avec les enjeux climatiques, plus fiable, grâce à une nouvelle méthode de calcul, avec des scénarios de travaux et des recommandations d'usage et enfin plus lisible, grâce à un nouveau design. Nettement plus complet, le DPE doit désormais fournir une estimation en euros de la facture annuelle d'énergie. Son affichage sera obligatoire dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022.
En cas de non-transmission volontaire du DPE à un acheteur ou un locataire ou encore une annonce mensongère, l'acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts. Il est même envisageable qu'il obtienne l'annulation de la vente ou du bail si l'annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations. Le DPE est aujourd'hui opposable, cela signifie qu'en cas d'erreur, la responsabilité du propriétaire et du professionnel qui a effectué le DPE peut être engagée.
Selon les estimations du ministère de la Transition énergétique, le parc immobilier français compte 4,8 millions de passoires énergétiques.
Ces logements, identifiés par les étiquettes F et G, font l'objet de dispositions visant à rendre obligatoire la réalisation d'un audit énergétique en plus du DPE au cours de l'année en cours, réglementer l'augmentation de leurs loyers et les interdire, à terme, à la location.
De son côté, le bailleur d'un logement (local d'habitation et local à usage mixte), lors de la signature ou du renouvellement d'un contrat de location, est également tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique, un contrat de risque d'exposition au plomb et un état des risques naturels et technologiques. Ces informations permettent au locataire d'être informé sur l'état du bien qu'il souhaite louer. En pratique, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat lors de la signature du bail ou de son renouvellement.
En outre, le contrat de location doit en principe indiquer la surface habitable du logement. Mais cette obligation n'est assortie d'aucune sanction pour le bailleur qui l'omet.
L'obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer la transparence dans les transactions, de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l'immeuble.
En l'absence de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et aux installations de gaz et d'électricité, lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque. L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution du prix intégral, soit une réduction du prix.
À savoir : si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas, en tout état de cause, s'exonérer de son obligation.
En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix. Quant au locataire, il pourra demander la résolution du bail ou une diminution du montant du loyer.
Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative, l'acquéreur ou le locataire ne peut donc pas se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du vendeur ou du bailleur.
En outre, si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature de l'acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier.
Les résultats de la majorité des diagnostics ne permettent pas de contraindre le propriétaire (vendeur ou bailleur) à réaliser des travaux, mais seulement d'informer l'acheteur ou le locataire. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 ont une portée juridique identique à celle des autres diagnostics techniques annexés aux actes de vente et baux immobiliers. Les scénarios de travaux conservent quant à eux une valeur uniquement informative.
Cependant, la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil limite oblige le propriétaire à informer, le cas échéant, les occupants du bien et les personnes amenées à y faire des travaux et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb. Cette obligation est transférée à l'acquéreur après la vente.
L'acquéreur peut avoir intérêt à convenir avec le vendeur par écrit des éventuelles conséquences d'un état positif constatant la présence d'amiante ou de termites et ainsi déterminer qui réalisera les travaux et comment en sera réparti le coût.
Enfin, lorsque l'acquéreur veut renoncer à l'achat du logement en cas de présence de l'un de ces inconvénients, il peut le faire dans le délai de rétractation ou dans les conditions prévues à l'avant-contrat, le cas échéant.
Tous ces diagnostics, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant les conséquences d'un engagement de leur responsabilité civile.
Les diagnostiqueurs doivent disposer d'un certificat de compétence émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Ce certificat permet de garantir aux consommateurs les compétences des diagnostiqueurs et leur maintien.
Ces diagnostiqueurs doivent répondre à des critères de compétences et être certifiés par un organisme agréé par le Comité de certification (Cofrac).
Le service public d'assainissement non collectif (SPANC) doit établir ou faire établir l'état des installations d'assainissement non collectif.
En revanche, le diagnostic sur l'exposition aux risques naturels et technologiques n'a pas à être réalisé par un professionnel. Cet état est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant, avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien.
Le modèle d'imprimé est librement disponible en préfecture, sous-préfecture et en mairie et est téléchargeable à partir du site internet https://www.georisques.gouv.fr/mes-risques/etat-des-risques-naturels-miniers-et-technologiques. Consultables sur ce site internet, les informations concernant les risques technologiques, naturels prévisibles et sismiques, sont également mises à disposition par le préfet et peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département.
Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés regroupe toutes les personnes titulaires d'une certification en cours de validité. Il est possible de vérifier la validité d'un certificat à partir de son numéro professionnel. Cet annuaire permet également de visualiser la liste des diagnostiqueurs certifiés dans un périmètre autour d'un lieu donné, ou la liste par entreprise.
Les vendeurs et bailleurs peuvent également s'adresser aux professionnels de l'immobilier intervenant dans la vente ou la location d'un bien afin de vérifier que le diagnostiqueur respecte bien les conditions de compétences, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance requises.
Car si des sanctions sont prévues contre les personnes qui établiraient les diagnostics sans respecter les conditions de compétences, d'organisation, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance exigées, des sanctions sont aussi prévues pour les propriétaires qui feraient appel, pour établir les diagnostics demandés par la loi, à des personnes qui ne respectent pas ces mêmes conditions.
Il est donc indispensable, avant de faire réaliser un diagnostic, de s'assurer de la validité des certificats de compétence du diagnostiqueur et de son attestation d'assurance de responsabilité professionnelle.
Le ministère de la Transition écologique a répertorié quelques règles de base susceptibles de permettre à un vendeur ou un bailleur de détecter les dérives éventuelles de certains prestataires. En premier lieu, l'autorité ministérielle recommande de vérifier que le diagnostiqueur possède un numéro de certificat et que celui-ci est répertorié dans l'annuaire en ligne ou sur les sites Internet des organismes de certification. Dans un deuxième temps, il faut s'assurer que le diagnostiqueur visite bien vos locaux car un diagnostic ne peut être établi à distance. Il est indispensable d'être présent afin de contrôler que la visite des locaux ne soit pas trop furtive et que chaque local soumis au diagnostic soit effectivement visité. En outre, certains diagnostics nécessitent l'utilisation d'appareils ou d'outils de mesure, c'est notamment le cas pour le constat de risque d'exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique, il faut s'assurer que le diagnostiqueur les utilise bel et bien.
En dernier lieu, le particulier avisé devra se méfier des préconisations insistantes d'intermédiaires et des tarifs alléchants, qui peuvent révéler par la suite une insuffisance de qualité ou de fiabilité de la prestation réalisée.
© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La valeur de l'investissement peut varier à la hausse comme à la baisse.
KOMPOZ un contrat collectif d'assurance vie, accessible dès 500€, parmi les moins chers du marché. +700 supports d'investissement.
Vos frais s'adaptent à vos choix d'investissement.
A court ou long terme, avec plus de 2 800 Sicav et FCP disponibles, le compte titres est le support idéal pour développer votre capital.
Souscription en ligne
Plus besoin de remplir à la main tous les bulletins de souscription grâce à la pré-saisie ! Gagner en rapidité et en efficacité.
Des frais réduits
Nos équipes négocient avec les sociétés de gestion des frais réduits.
Des professionnels
à votre écoute
Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches du lundi au vendredi : 0 805 09 09 09 (appel gratuit)
Mentions légales
Politique de protection des données
Plan du site
Gestion des cookies
