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Détention d'immobilier professionnel : Il faut optimiser

09/05/2007 - 11:13 - Sicavonline



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Lorsqu'un chef d'entreprise a l'opportunité d'acquérir les murs de son outil de travail, la question se pose de savoir quel est le mode optimal de détention.

Trois possibilités

En cas de détention dans le patrimoine privé (en direct ou par le biais d'une SCI), les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition sont déductibles. Toutefois, au terme du prêt, (ou aussitôt, lorsque l'acquisition est financée sur fonds propres), les revenus fonciers viendront s'ajouter aux revenus professionnels, et seront alors lourdement taxés.

En cas de détention des murs par l'entreprise, les intérêts d'emprunt sont également déductibles, et un amortissement peut être pratiqué. En revanche, lorsque le bien est cédé, une lourde taxation est alors applicable, car elle a pour base la valeur nette comptable du bien, et on ne peut bénéficier du régime des plus-values à long terme.

Troisième possibilité : conservation de la nue-propriété de l'immeuble par le dirigeant, et acquisition de l'usufruit de l'immeuble par l'entreprise, pour une durée limitée.

Les conséquences de la dernière stratégie pour le chef d'entreprise. Pendant toute la durée du démembrement, comme il ne détient que la nue-propriété des murs, il n'y a pas d'imposition à l'ISF. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété en franchise de droits et de taxes ; l'immeuble peut alors lui fournir à nouveau des revenus de rapport, fort utiles en cas de cessation d'activité. Pendant la durée du démembrement, il dispose toutefois d'une autre source de revenus, fort économe en IR (cf exemple pratique ci-dessous).

Les conséquences pour l'entreprise : l'usufruit est inscrit au bilan à l'actif, et pourra être amorti sur la durée de l'usufruit (durée bien plus rapide qu'en cas de détention directe de l'immeuble).

Un exemple pratique

Les murs d'une entreprise, d'une valeur de 1 500 000 Euros, génèrent un revenu foncier de 120 000 Euros annuel. Pour le propriétaire, les revenus fonciers vont s'ajouter aux revenus professionnels, et être taxés à 40 %. En fait, le revenu net d'impôts et de prélèvements sociaux associé à ce bien est en réalité voisin de 65 000 Euros. Nous allons prendre l'hypothèse d'une cession à l'entreprise d'un usufruit à terme fixe d'une durée de 10 ans portant sur cet immeuble. Le prix de cession de cet usufruit sera estimé en première approche à 805 000 Euros. Le chef d'entreprise va alors disposer d'un capital de 805 000 Euros, mais il perdra le droit à percevoir des revenus fonciers pendant 10 ans. Pour compenser cette perte de revenus, il investit ce capital sur un contrat d'assurance-vie, contrat sur lequel il procédera chaque année à des rachats partiels nets d'impôts compensant exactement son revenu net précédant le démembrement, soit 65 000 Euros. Nous avons retenu un rendement prévisionnel du contrat d'assurance-vie de 5 % par an (hypothèse de gestion prudente).

AnnéeValeur en début de termeValeur en fin de termeMontant du rachatPartie en capitalPartie en intérêtsPFLNet
1805 000 Euros845 250 Euros74 635 Euros71 081 Euros3 554 Euros1 635 Euros73 000 Euros
2770 615 Euros809 146 Euros76 261 Euros7 090 Euros3 261 Euros73 000 Euros
3732 885 Euros769 529 Euros77 878 Euros67 274 Euros10 604 Euros4 878 Euros73 000 Euros
4691 651 Euros726 234 Euros79 482 Euros65 390 Euros14 092 Euros6 482 Euros73 000 Euros
5646 752 Euros679 089 Euros77 354 Euros60 609 Euros16 745 Euros4 354 Euros73 000 Euros
6601 735 Euros631 822 Euros78 157 Euros58 322 Euros19 835 Euros5 157 Euros73 000 Euros
7553 665 Euros581 348 Euros78 938 Euros56 100 Euros22 838 Euros5 938 Euros73 000 Euros
8502 410 Euros527 531 Euros79 696 Euros53 941 Euros25 755 Euros6 696 Euros73 000 Euros
9447 835 Euros470 226 Euros77 399 Euros49 892 Euros27 507 Euros4 399 Euros73 000 Euros
10392 827 Euros412 469 Euros77 872 Euros47 807 Euros30 065 Euros4 872 Euros73 000 Euros
11334 597 Euros      


Comme on le constate, avec cette stratégie, le dirigeant perçoit pendant 10 ans des revenus annuels nets équivalents à ceux qu'il percevait précédemment. Et au bout de ces 10 ans, il récupère la pleine propriété des murs en franchise de droits et de taxes. Mais en plus, au terme de l'usufruit, il dispose d'un patrimoine supplémentaire dité applicable lors de la cession de l'usufruit ?
C'est la législation relative aux plus-values immobilières qui s'applique. De ce fait, si cet immeuble est détenu depuis au moins 15 ans, aucune plus-value de cession ne sera constatée. Toutefois, même en cas de plus-value taxable, le montage reste attractif dans une très grande majorité de cas.

Cette stratégie est-elle applicable lorsque les murs sont détenus dans une SCI ?
Oui.

Peut-on faire un usufruit à terme fixe sur une durée plus courte ou plus longue ?
Oui.

Quels sont les inconvénients éventuels de cette stratégie ?
Si le dirigeant est déjà assujetti à l'ISF, ou s'il est à la limite d'imposition, la cession de l'usufruit va faire apparaître un actif taxable supplémentaire. Au plan financier l'avantage est moins grand, mais reste conséquent : dans la tranche à 1 %, il y a un surcoût annuel d'ISF de 8 000 Euros. Mais ce besoin de financement a été inclus dans le calcul, puisque la ressource nette perçue par le dirigeant pendant 10 ans dans notre exemple est de 73 000 Euros (et non de 65 000 Euros).


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