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Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les contribuables qui tirent des revenus de la location en meublé, sans répondre aux critères du statut LMP.
Immobilier Simulateur Programmes Loi Malraux Déficit foncier Monum. hist. Dossier

Le statut LMNP en bref

De plus en plus de propriétaires succombent aux charmes de la location en meublé. Il faut dire qu'elle n'est pas dénuée d'avantages. La location d'un logement meublé permet de fixer un loyer généralement plus élevé que la location vide. En outre, la location de logement meublé n'est pas régie par les mêmes règles que la location nue souvent très contraignantes pour le bailleur.

Assortie d'un régime juridique plus souple, la location en meublé permet également de profiter d'une fiscalité généralement plus avantageuse : les revenus tirés de ce type de location ne sont pas assimilés à des revenus fonciers mais à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Réalisée dans le strict cadre de la gestion de son patrimoine, l'activité de loueur en meublé est alors qualifiée de non professionnelle. Un détail important puisqu'il va conditionner le régime fiscal applicable.

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Définition du statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accordé au contribuable qui tire des revenus de la location en meublé sans répondre aux critères du statut LMP.

Fiscalité du statut LMNP

Sous le statut LMNP, les revenus de location sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels. Moins attractif que le statut de LMP, le statut de LMNP ouvre cependant droit à une réduction d’impôt comparable à celle octroyée dans le cadre de la location nue (Loi Scellier et Loi Duflot).

Au départ condamnée à suivre le même sort que la Loi Scellier, la réduction d’impôt pour investissement locatif en meublé non professionnel profite d’un sursis de plusieurs années. Elle a ainsi été prorogée jusqu’au 31 décembre 2016 par la loi de finances 2013 afin de soutenir l’investissement dans des logements situés dans une résidence avec services (personnes âgées, handicapées, étudiants, touristes…).

Avantageuse lors de sa création, la réduction d’impôt répartie sur 9 ans est désormais égale à 11 % du montant de l’investissement réalisé.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
  • d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ;
  • d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

En dehors de cette réduction d’impôt, le statut fiscal du LMNP est régi par les règles applicables en matière de BIC non professionnels.

Les recettes tirées de la location en meublé sont soumises au barème des l’impôt sur le revenu mais leurs modalités de détermination sont différentes de celles des revenus fonciers.

Tandis que les titulaires de revenus fonciers inférieurs à 15.000 €/an peuvent se soumettre au régime du micro-foncier qui permet, sans avoir à se justifier auprès de l’administration, d’appliquer un abattement forfaitaire représentatif de charges de 30 %, les LMNP profitent d’un abattement à hauteur de 50 % des revenus perçus.

Autrement dit, le titulaire de loyers issus de la location d’un logement non meublé, qui n’a pas opté pour les frais réels, est imposé sur 70 % des loyers perçus alors que le LMNP n’est imposé que sur la moitié des loyers " encaissés ".

Le régime " Micro-BIC " est exclusivement réservé aux LMNP dont les recettes ne dépassent pas 32 000 €/an. Au-delà de ce montant, le LMNP est dans l’obligation de déclarer ses charges pour leur montant réel selon les règles de détermination des BIC. S’il constate un déficit (charges > recettes), le LMNP ne peut pas venir l’imputer sur son revenu global imposable. Ce déficit lié à l’activité de LMNP n’est imputable que sur les BIC non professionnels réalisés au cours de la même année ou des 10 années suivantes.


Avantages du statut LMNP
  • Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition des murs et du mobilier*
  • Amortissement de l'investissement, micro-BIC ou réduction d’impôt de 11 % en 2013
  • Report illimité des amortissements
  • Plus-values soumises au régime des plus-values des particuliers

* sous conditions

Textes de référence du statut LMNP
  • Article-156, Code Général des Impôts.
  • Articles L632-1 et L632-2, Code de la Construction et de l'habitation.
  • Article-261-D Exonération de TVA, Code Général des Impôts.
  • LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008.
  • LOI n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009.
  • Bulletin Officiel des Impôts BOI_3A-2-03_30 avril 2003.

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